Summerlin, Nevada ን የሚያገለግሉ ጠበቆች

Summerlin የ Las Vegas ከተማ ዳር ከመሆን ይልቅ በምዕራባዊ ጠርዟ ላይ የተጣበቀ ሁለተኛ የስበት ማዕከል ናት። The Howard Hughes Corporation በ22,500 ኤከር ገደማ ላይ ያቀደው ማህበረሰብ አሁን ሁለት የአስተዳደር ክልሎችን፣ አራት ዋና ZIP ኮዶችንና ከ Sun City Summerlin ጀምሮ እስከ Red Rock Canyon ገደል ድረስ የሚዘረጉ በተናጠል የሚተዳደሩ በደርዘን የሚቆጠሩ የመኖሪያ ማህበረሰቦችን ይሸፍናል።

O'Reilly Law Group ከ1972 ጀምሮ በ Las Vegas ሲሠራ ቆይቷል፤ ከ Nevada Professional Center ውስጥ ካለው 325 South Maryland Parkway ሆኖ — ከ Downtown Summerlin በ Sahara Avenue ወይም በ Charleston Boulevard በቀጥታ ወደ ምሥራቅ የሚደረስበት፣ የ Summerlin ጉዳዮች በእውነት ከሚወሰኑባቸው ፍርድ ቤቶች አጠገብ። በሸለቆው ምዕራባዊ ክፍል ላሉ ደንበኞች የፍትሐ ብሔር ሙግት፣ የጉዳት ክሶች፣ የንግድና የሪል እስቴት ጉዳዮች፣ ፕሮቤት እንዲሁም የቁማርና የአስተዳደር ሕግ እንይዛለን።

ከዚህ የሚከተለው በ Summerlin ለሚኖሩና ንግድ ለሚሠሩ ሰዎች የተጻፈ ስለ Nevada ሕግና ስለ Clark County ሥነ ሥርዓት አጠቃላይ መረጃ ነው። ስለ አንድ የተለየ ሁኔታ ምክር አይደለም።

ድርጅታችን ከ Summerlin ደንበኞች ጋር እንዴት እንደሚሠራ

ድርጅቱ ከ1972 ጀምሮ በ Las Vegas ሲሠራ ቆይቷል፤ ቢሮውም በ Nevada Professional Center ውስጥ በ Maryland Parkway ላይ ቀጥሏል — ጉዳዮቹ ከሚመጡባቸው ሰፈሮች ይልቅ የ Summerlin ጉዳዮች ከሚታዩባቸው ፍርድ ቤቶች አጠገብ። በ The Ridges፣ በ Stonebridge ወይም በ Sun City Summerlin ላለ ደንበኛ ይህ ማለት ቢሮው ጉዳዩ ከሚያዝበት ፍርድ ቤት ቅርብ ነው ማለት ነው።

ሊቀ መንበርና ዋና ሥራ አስፈጻሚው John F. O'Reilly የቀድሞ የ Nevada Gaming Commission ሊቀ መንበርና የ American Board of Trial Advocates የ Las Vegas ምዕራፍ የቀድሞ ፕሬዝዳንት ናቸው። Timothy R. O'Reilly ፕሬዝዳንት ሆነው ያገለግላሉ። ከፍተኛ የሕግ አማካሪው Byrum C. Lee ከ40 ዓመታት በላይ ልምድና ከ100 በላይ ችሎቶች ይዘው ይመጣሉ። ያ የቁጥጥር፣ የግብይትና የችሎት ሥራ ጥምረት የ Summerlin ችግሮች የሚመጡበትን መንገድ ይከተላል — ሙግት የተያያዘበት የንግድ ጥያቄ፣ ወይም ከበስተጀርባው የመድን ትግል ያለበት የጉዳት ክስ።

መርህና ተግባር፦ ለከባድ የሕግ ጉዳዮችዎ ጠንካራ ጠበቆች። አንድ ጉዳይ በሌላ ቦታ ቢያዝ የተሻለ መስሎ ከታየ፣ ዘግይተን ሳይሆን ቀድመን ለመናገር እንሞክራለን።

አንድ ማህበረሰብ፣ ሁለት የአስተዳደር ክልሎች

Summerlin በሙሉ በአንድ ማዘጋጃ ቤት ውስጥ አይደለችም። የቆዩት ማህበረሰቦች — አብዛኛው Summerlin North እና በ Summerlin Centre ዙሪያ ያለው አካባቢ — በ City of Las Vegas ወሰን ውስጥ ናቸው፤ በስተደቡብና በስተምዕራብ ያለው አዲሱ ዕድገት ግን፣ Summerlin South የቆጠራ አካባቢን ጨምሮ፣ የ Clark County በማዘጋጃ ቤት ያልተዋቀረ ክፍል ነው። Charleston Boulevard ግምታዊው መከፈያ መስመር ነው፤ እውነተኛው ወሰን ግን ከማህበረሰብ ወደ ማህበረሰብና ከቦታ ወደ ቦታ የተሳለ ነው።

ፖስታውም ጥያቄውን አይመልስም። የ Summerlin አድራሻዎች በዋናነት በ 89134፣ 89135፣ 89138 እና 89144 ZIP ኮዶች ውስጥ ያልፋሉ፤ ጫፎቹ ደግሞ ወደ 89128፣ 89145፣ 89148 እና 89161 ይወድቃሉ፤ የ ZIP ወሰኖችም ፈጽሞ የከተማ ወሰኖችን እንዲከተሉ ተብለው አልተሳሉም።

ለአብዛኞቹ የፍትሐ ብሔር ክርክሮች ልዩነቱ አይታይም፦ ሁለቱም የ Summerlin ክፍሎች በ Eighth Judicial District ውስጥና ለ Justice Court ዓላማ በ Las Vegas Township ውስጥ ናቸው። ልዩነቱ የሚታየው በማዘጋጃ ቤት ጉዳዮች ላይ ነው — የንግድ ፈቃድ፣ የደንብ አፈጻጸም፣ ፈቃዶች፣ የማስታወቂያ ሰሌዳና የአጠቃቀም ጥያቄዎች፣ የደንብ ደረጃ ቅጣቶች። አንድ ቦታን የትኛው መንግሥት እንደሚቆጣጠር ማረጋገጥ በተለምዶ የሪል እስቴት ወይም የንግድ መቀበያ የመጀመሪያዎቹ አሥር ደቂቃዎች ናቸው።

የ Summerlin ጉዳዮች በእውነት የት እንደሚታዩ

በ Summerlin ውስጥ ምንም ፍርድ ቤት የለም። ጉዳዮች ወደ ምሥራቅ ወደ ከተማ መሀል የፍርድ ቤት ሕንፃዎችና ወደ ጥቂት የግዛት መሥሪያ ቤቶች ይጓዛሉ።

• Eighth Judicial District Court — Regional Justice Center, 200 Lewis Avenue, Las Vegas, NV 89155። ከ$15,000 የሚበልጡ የፍትሐ ብሔር ክሶች የሚታዩበት የመጀመሪያ ደረጃ ፍርድ ቤት፤ ብቁ ለሆኑ የንግድ ጉዳዮች የ Business Court መዝገብ መኖሪያም ነው። የፕሮቤት አቤቱታዎች በፍርድ ቤቱ የፕሮቤት ክፍል ይታያሉ፤ ወለሉ፣ የችሎት ቀናትና የኮሚሽነር ምደባዎች የሚለወጡ አስተዳደራዊ ዝርዝሮች ስለሆኑ ወቅታዊውን ከመዝገብ ቤቱ ያረጋግጡ።
• Las Vegas Township Justice Court — በዚያው ሕንፃ ውስጥ። አነስተኛ ክሶች በ NRS 73.010 መሠረት በ$10,000፣ አጠቃላይ የገንዘብ የፍትሐ ብሔር ክሶች ደግሞ በ NRS 4.370 መሠረት በ$15,000 ተወስነዋል፤ ፈጣን ማስወጣቶችና ጊዜያዊ የመከላከያ ትእዛዞችም እዚህ ይታያሉ። Las Vegas Township ሁለቱንም የከተማዋን ወሰን ውስጥ ያለውንና በማዘጋጃ ቤት ያልተዋቀረውን Summerlin South ስለሚያካትት፣ የ Summerlin ጉዳይ በሁለት ታውንሺፖች መካከል አይከፈልም።
• Las Vegas Municipal Court — በ NRS 5.050 መሠረት፣ በ Las Vegas ከተማ ወሰን ውስጥ የሚነሱ የከተማ ደንብ ጥሰቶችን የሚመለከቱ የፍትሐ ብሔር ክሶችንና በእነዚያ ደንቦች ጥሰት የተፈጸሙ ጥቃቅን ወንጀሎችን ይይዛል፤ በከተማዋ ወሰን ውስጥ ላለው የ Summerlin ክፍል ብቻ ይመለከታል።
• Nevada Gaming Commission እና Gaming Control Board — የሕዝብ ችሎቶች በ Grant Sawyer Building፣ 555 East Washington Avenue ይካሄዳሉ።
• Nevada Real Estate Division — አብዛኞቹ የማህበረሰብ ማህበር ክርክሮች ፍርድ ቤት ከመስማቱ በፊት ማለፍ ያለባቸውን የሽምግልናና የግልግል ዳኝነት መርሐ ግብር ያስተዳድራል።
• Clark County Recorder — 500 South Grand Central Parkway፤ የ Summerlin ንብረትን የሚነኩ የይዞታ ሰነዶች፣ የዕዳ ማስያዣ ሰነዶች፣ መያዣዎችና የተንጠለጠለ ክስ ማስታወቂያዎች (lis pendens) የሚመዘገቡበት።

የ Summerlin ኢኮኖሚ የሚያመጣው የሕግ ሥራ

የ Summerlin የንግድ እምብርት Downtown Summerlin ነው፦ በ CC-215 Bruce Woodbury Beltway ምሥራቅ በኩል በ Charleston Boulevard እና በ Sahara Avenue መካከል ያለ 400 ኤከር ገደማ፤ ትልቅ የችርቻሮና የምግብ ቤት ዞን፣ Las Vegas Ballpark እንዲሁም የ Vegas Golden Knights የልምምድ ማዕከል የሆነው City National Arena ይገኙበታል። አጠገቡ ደግሞ በ 657 North Town Center Drive ላይ በ Summerlin Hospital Medical Center የተመሠረተ የሕክምና መስመር፣ በሙያዊ ተቋማትና በጥቂት ባለቤቶች በተያዙ ኩባንያዎች የተሞላ የቢሮ ቦታም አለ።

ይህ የሚታወቅ የጉዳዮች ስብስብ ይፈጥራል፦ የንግድ ኪራዮችና በውስጣቸው ያሉ ክርክሮች፣ የድርጅት ምስረታ እና መልሶ ማዋቀር፣ በረጅም ጊዜ አጋሮች መካከል የአሠራር ስምምነትና የግዥ-ሽያጭ ግጭቶች፣ የአቅራቢና የግንባታ ውሎች። ይህ Nevada ስለሆነችም፣ የቁማርና የአስተዳደር ፈቃድ አሰጣጥ እዚህ ተራ ቤተሰቦችን ይነካል — አንቀሳቃሾችን ብቻ ሳይሆን አቅራቢዎችን፣ ቁልፍ ሠራተኞችንና ብቁነታቸው የሚገመገም ባለሀብቶችንም።

የጉዳት ክሶች የራሳቸው ጂኦግራፊ አላቸው። Summerlin Parkway ያለ የትራፊክ መብራት በፍጥነት መንገድ ፍጥነት የመንገደኛ ትራፊክ ይሸከማል። በ Charleston እና በ Sahara ያሉት የ CC-215 መገናኛዎች የሚቀላቀል ትራፊክን ያከማቻሉ። Charleston Boulevard ደግሞ ወደ Red Rock Canyon National Conservation Area ሲያመራ State Route 159 ይሆናል፤ እዚያ ብስክሌተኞች፣ የጉብኝት ትራፊክና መንገዱን የማያውቁ አሽከርካሪዎች አንድ መስመር ይጋራሉ።

የ Summerlin የመኖሪያ ቤት ክምችት የራሱን ክርክሮች ይፈጥራል

ከሞላ ጎደል እያንዳንዱ የ Summerlin ማህበረሰብ በ NRS ምዕራፍ 116 ሥር የጋራ ጥቅም ማህበረሰብ (common-interest community) ነው፤ በሥሩም ማህበረሰብ አቀፍ የማህበር መዋቅር አለ። የተመዘገቡ ቃል ኪዳኖች፣ ሁኔታዎችና ገደቦች ቀለምን፣ የአትክልት ሥራን፣ ኪራይን፣ የመኪና ማቆሚያንና ማሻሻያዎችን ይመራሉ — የአፈጻጸም ክርክሮችም የሥነ ሥርዓት ወጥመድ አላቸው። በ NRS 38.310 መሠረት፣ በመኖሪያ ንብረት ላይ ተፈጻሚ የሆኑ ቃል ኪዳኖችን ወይም የማህበሩን የሚያስተዳድሩ ሰነዶች መተርጎም፣ መተግበር ወይም ማስፈጸምን የሚመለከቱ አብዛኞቹ ክሶች፣ እንዲሁም በመኖሪያ ንብረት ላይ መዋጮዎች እንዴት እንደተጣሉ ወይም እንደተለወጡ የሚመለከቱ ክሶች፣ የፍትሐ ብሔር ክስ ከመቅረቡ በፊት በ Nevada Real Estate Division አማራጭ የክርክር መፍቻ መርሐ ግብር ማለፍ አለባቸው። ቀድሞ የቀረበ ጉዳይ ሊሰናበት ይችላል። በ NRS 38.300(3) መሠረት፣ የመኖሪያ ንብረት ባለቤትነትን የሚመለከት ክስ፣ እንዲሁም ሊጠገን የማይችል ጉዳት ቅርብ አደጋ ሲኖር የሚቀርብ የዕግድ ጥያቄ ከዚያ መስፈርት ውጭ ናቸው።

የማህበረሰቡ ምዕራባዊ ክፍል አሁንም እየተገነባ ነው። እንደ Stonebridge፣ Reverence፣ Redpoint እና Kestrel ያሉ ማህበረሰቦች የግንባታ ጉድለት ጥያቄዎች ሕያው እንዲሆኑ በቂ አዲስ ናቸው፤ Nevada ደግሞ እነዚያን በ NRS ምዕራፍ 40 ውስጥ ባለ ከሙግት በፊት ሂደት ታሳልፋቸዋለች። NRS 40.645 በክሱ ውስጥ ላለ ለእያንዳንዱ መኖሪያ ቤት ወይም ተጨማሪ ግንባታ ጉድለቶቹን፣ ጉዳቶቹን ወይም የደረሰውን ጉዳተኝነት በበቂ ዝርዝር የሚገልጽ፣ ምክንያቱ የሚታወቅ ከሆነ በበቂ ዝርዝር የሚያብራራና ከእያንዳንዱ ስሙ ከተጠቀሰ ባለቤት እነዚህን የሚያረጋግጥ የተፈረመ መግለጫ የያዘ የጽሑፍ ማስታወቂያ ይጠይቃል። NRS 11.202 ደግሞ ግንባታው በዋናነት ከተጠናቀቀ አሥር ዓመት የመጨረሻ ገደብ ያስቀምጣል፤ ጉድለቱን ካስከተለ የማጭበርበር ድርጊት በስተቀር።

በዕድሜ ልኩ ሌላኛው ጫፍ ላይ፣ Sun City Summerlin እና የቆዩት ማህበረሰቦች የአሥርተ ዓመታት የተከማቸ ሀብት ይይዛሉ፤ የሚከተሉት ጉዳዮችም የውርስ ቅርጽ ያላቸው ናቸው፦ ፕሮቤት፣ የትረስት አስተዳደር፣ ለረጅም ጊዜ የተያዘ የቤተሰብ ቤት ማስተላለፍና የአበዳሪ ጥያቄዎች።

ወደ መጀመሪያው ምክክር ምን ይዘው መምጣት አለብዎ

ወረቀቱ አብሮዎት ሲመጣ የመጀመሪያ ስብሰባ የበለጠ ይራመዳል። የሚጠቅመው በጉዳዩ ይለያያል፤ ንድፉ ግን ወጥ ነው።

• ቀን የተጻፈበት ማንኛውም ነገር። የ Nevada የጊዜ ገደቦች ከክስተቶች ይሮጣሉ — ግጭቱ፣ የውል ጥሰቱ፣ ግንባታው በዋናነት የተጠናቀቀበት ጊዜ፣ ለአበዳሪዎች የሚሰጠው ማስታወቂያ ለመጀመሪያ ጊዜ የታተመበት ቀን። እነዚያን ቀናት የሚያረጋግጡ ሰነዶችን ይዘው ይምጡ።
• የሚያስተዳድረው ሰነድ። ውሉ፣ የኪራይ ውሉ፣ የአሠራር ስምምነቱ፣ CC&Rs እና የማህበር ደብዳቤዎች፣ የይዞታ ሰነዱ፣ ኑዛዜው ወይም ትረስቱ።
• የጽሑፍ ግንኙነቶች። ከሌላኛው ወገን ጋር የተደረጉ ኢሜይሎች፣ የጽሑፍ መልእክቶችና ደብዳቤዎች፣ ሙሉና በቅደም ተከተል፣ የማይጠቅሙዎትንም ጨምሮ።
• የመድን ሰነዶች። የማጠቃለያ ገጾች፣ የፖሊሲና የክስ ቁጥሮች እንዲሁም ማንኛውም የመብት ማስጠበቂያ ወይም የእምቢታ ደብዳቤ።
• የቀረበ ወይም የደረሰዎት ማንኛውም ነገር። ክስ፣ መጥሪያ፣ የጉድለት ማስታወቂያ፣ የጥሰት ማስታወቂያ፣ የይክፈሉኝ ደብዳቤ፣ መያዣ ወይም የመሥሪያ ቤት ደብዳቤ — እንዲሁም የደረሰዎት ቀንና መንገድ።
• የአስተዳደር ክልሉ መልስ። ሙሉ አድራሻዎ ከ ZIP ኮድ ጋር፤ የሚያውቁት ከሆነም ንብረቱ በ Las Vegas ከተማ ወሰን ውስጥ ወይም የ Clark County በማዘጋጃ ቤት ባልተዋቀረ ክፍል ውስጥ መሆኑን።

ምክክር ለማዘጋጀት 702-382-2500 ይደውሉ።

ሊሰሟቸው የሚችሉ ቃላት

የጋራ ጥቅም ማህበረሰብ (common-interest community)

ባለቤቶች ለጋራ ቦታዎች ኃላፊነት የሚጋሩበትና በተመዘገቡ ቃል ኪዳኖች፣ ሁኔታዎችና ገደቦች የሚታሰሩበት ልማት። ከሞላ ጎደል እያንዳንዱ የ Summerlin ማህበረሰብ እንደዚያ ነው፤ በ NRS ምዕራፍ 116 ይተዳደራል።

የመጨረሻ የጊዜ ገደብ (statute of repose)

ጉዳቱ ከተገኘበት ቀን ሳይሆን ከአንድ ክስተት ተነስቶ የሚለካ የመጨረሻ ገደብ። በ Summerlin ቤት ውስጥ ላሉ የግንባታ ጉድለቶች፣ NRS 11.202 ችግሩ ቆይቶ ቢታይም እንኳ ግንባታው በዋናነት ከተጠናቀቀ ከአሥር ዓመታት በላይ የሚቀርቡ ክሶችን በአጠቃላይ ይከለክላል። የአሥር ዓመቱ ጊዜ በ2015 የወጣውን የስድስት ዓመት ጊዜ በመተካት በ2019 በ AB 421 ተመልሷል።

የተሻሻለ ተነጻጻሪ ቸልተኝነት (modified comparative negligence)

በ NRS 41.141 ሥር ያለው የ Nevada የጥፋት ደንብ። የተጎዳው ሰው ካሳ በጥፋቱ ድርሻ ልክ ይቀነሳል፤ ያ ድርሻ ካሳ ከሚጠየቅባቸው የክሱ ተካፋዮች ቸልተኝነት ወይም ከባድ ቸልተኝነት የሚበልጥ ከሆነ ደግሞ ካሳው ይከለከላል። ንጽጽሩ በእውነት ከተከሰሱት ወገኖች ጋር ስለሆነ ቋሚ የ50 በመቶ መስመር አይደለም — ፈጽሞ ተካፋይ ላልሆነ ሰው የተመደበ ጥፋት በሚዛኑ ሌላኛው ጎን አይቆጠርም።

የ Business Court መዝገብ (Business Court)

በ Regional Justice Center ውስጥ ባለው Eighth Judicial District Court ውስጥ ለተወሰኑ የንግድ ክርክር ምድቦች የተዘጋጀ ልዩ መዝገብ። እያንዳንዱ የንግድ ጉዳይ ብቁ አይሆንም፤ ብዙዎቹ የ Summerlin የኪራይና የውል ክሶች እንደ አጠቃላይ የፍትሐ ብሔር ጉዳዮች ይቀጥላሉ።

አጭር የውርስ አስተዳደር (summary administration)

በ NRS ምዕራፍ 145 ሥር ያለ የተቀላጠፈ የፕሮቤት መንገድ። በ NRS 145.040 መሠረት፣ ዕዳዎችና መያዣዎች ከተቀነሱ በኋላ የውርሱ ጠቅላላ ዋጋ $500,000 የማይበልጥ ከሆነ ፍርድ ቤቱ አጭር አስተዳደር ሊያዝ ይችላል፤ ከዚያም NRS 145.060 የአበዳሪ ጥያቄ ጊዜውን ከ90 ቀናት ወደ 60 ያሳጥራል።