Summerlin, Nevadaに対応する弁護士

SummerlinはLas Vegasの郊外というより、その西縁に接するもう一つの重心です。The Howard Hughes Corporationがおよそ22,500エーカーにわたって計画したこのコミュニティは、現在では二つの行政区域、四つの主要な郵便番号、そしてSun City SummerlinからRed Rock Canyonの断崖まで連なる数十の個別に運営されるヴィレッジ（village）にまたがっています。

O'Reilly Law Groupは1972年から、Nevada Professional Center内の325 South Maryland ParkwayでLas Vegasの法律業務を行っています。Downtown SummerlinからはSahara AvenueまたはCharleston Boulevardを東へ一本、そしてSummerlinの案件が実際に判断される裁判所のすぐ近くです。当事務所はバレー西側の依頼者のために民事訴訟、人身傷害請求、ビジネスおよび不動産の案件、プロベート、ゲーミング法・行政法を扱っています。

以下は、Summerlinで暮らし事業を営む方に向けて書かれた、Nevada州法とClark Countyの手続に関する一般的な情報です。個別の状況についての助言ではありません。

当事務所とSummerlinの依頼者との進め方

当事務所は1972年からLas Vegasで法律業務を行っており、事務所はNevada Professional Center内のMaryland Parkwayにとどまり続けています。案件が生まれる地域の近くではなく、Summerlinの事件が審理される裁判所の近くにある、ということです。The Ridges、Stonebridge、Sun City Summerlinの依頼者にとって、それは事務所が案件の期日が入る裁判所のすぐそばにあるということを意味します。

会長兼CEOのJohn F. O'ReillyはNevada Gaming Commissionの元委員長であり、American Board of Trial AdvocatesのLas Vegas支部の元会長です。Timothy R. O'Reillyは社長を務めます。シニアカウンセルのByrum C. Leeは40年以上の実務経験と100件を超える法廷での審理の経験を持ちます。規制、取引、法廷の三つが組み合わさっていることは、Summerlinの問題の現れ方によく合っています。訴訟に発展したビジネス上の問題、あるいは保険会社との争いを背後に抱えた人身傷害請求といった具合です。

スローガンと中身：重大な法律問題に、本気で向き合う弁護士。他所で扱ったほうがよさそうな案件については、できるだけ早い段階でそう申し上げることを心がけています。

一つのコミュニティ、二つの行政区域

Summerlinはすべてが同じ自治体にあるわけではありません。古いヴィレッジ、すなわちSummerlin Northの大半とSummerlin Centre周辺はCity of Las Vegasの市域内にあり、南側と西側の新しい開発地、Summerlin Southの国勢調査区域を含む部分は非法人のClark Countyです。Charleston Boulevardがおおまかな境界線ですが、実際の境界はヴィレッジごと、区画ごとに引かれています。

郵便の住所も答えにはなりません。Summerlinのアドレスは郵便番号89134、89135、89138、89144が中心で、周縁は89128、89145、89148、89161に入ります。郵便番号の境界は市域に沿って引かれたものではありません。

大半の民事紛争では、この区別は表に出ません。Summerlinはどちらの側もEighth Judicial Districtに属し、Justice CourtについてはLas Vegas Townshipに属します。違いが出るのは自治体レベルの事柄、すなわち事業免許、条例の執行、許認可、看板や用途の問題、条例レベルの違反通知です。どちらの行政が区画を管轄しているかの確認は、たいてい不動産やビジネスの受任面談の最初の10分間で行います。

Summerlinの事件が実際に審理される場所

Summerlinの中に裁判所はありません。案件は東のダウンタウンの裁判所群と、少数の州機関へと運ばれます。

• Eighth Judicial District Court — Regional Justice Center, 200 Lewis Avenue, Las Vegas, NV 89155。15,000ドルを超える民事請求の第一審裁判所であり、要件を満たす商事事件のためのBusiness Courtの事件表もここにあります。プロベートの申立ては同裁判所のプロベート部門が審理します。フロア、審尋日、コミッショナーの担当は変動する行政上の詳細ですので、現在のものは書記官に確認してください。
• Las Vegas Township Justice Court — 同じ建物内。少額請求はNRS 73.010により10,000ドル、一般の民事の金銭請求はNRS 4.370により15,000ドルが上限で、略式立退きや一時的保護命令もここで扱われます。Las Vegas Townshipは市域内と非法人のSummerlin Southの双方を含むため、Summerlinの事件がタウンシップで分かれることはありません。
• Las Vegas Municipal Court — NRS 5.050により、Las Vegasの市域内で生じた市条例違反の民事訴訟と、その条例に違反して犯された軽罪。Summerlinのうち市域内の部分にのみ関係します。
• Nevada Gaming CommissionおよびGaming Control Board — 公開の審問は555 East Washington AvenueのGrant Sawyer Buildingで行われます。
• Nevada Real Estate Division — 大半のコミュニティ管理組合の紛争が裁判所で審理される前に経なければならない、調停・仲裁のプログラムを運営しています。
• Clark County Recorder — 500 South Grand Central Parkway。Summerlinの不動産に関する譲渡証書、信託証書、先取特権、リス・ペンデンスはここに登記されます。

Summerlinの経済に伴う法律業務

Summerlinの商業の中心はDowntown Summerlinです。CC-215 Bruce Woodbury Beltwayの東側、Charleston BoulevardとSahara Avenueの間のおよそ400エーカーに、大規模な小売・飲食街、Las Vegas Ballpark、そしてVegas Golden Knightsの練習施設であるCity National Arenaが集まっています。その近くには、657 North Town Center DriveのSummerlin Hospital Medical Centerを中核とする医療地区があり、専門職事務所や同族企業が入るオフィスも広がっています。

そこからは見慣れた案件の組み合わせが生まれます。商業用賃貸借とそれをめぐる紛争、事業体の設立と再編、長年のパートナー間の運営契約や持分買取をめぐる争い、ベンダーおよび建設の契約です。そしてここはNevadaですから、ゲーミングと行政上の免許は一般の家庭にも及びます。運営者だけでなく、サプライヤー、主要従業員、投資家の適格性が審査の対象になるからです。

人身傷害請求には独自の地理があります。Summerlin Parkwayは信号のないまま高速道路並みの速度で通勤交通を運びます。CharlestonとSaharaのCC-215のインターチェンジは合流交通を集中させます。そしてCharleston BoulevardはRed Rock Canyon National Conservation Areaに向かってState Route 159となり、自転車、観光の車両、道に不慣れなドライバーが同じ車線を分け合います。

Summerlinの住宅ストックが生む独自の紛争

SummerlinのほぼすべてのヴィレッジはNRS第116章に基づく共同利益コミュニティであり、その上にコミュニティ全体の管理組合の構造が重なっています。登記された規約・条件・制限が塗装、造園、賃貸、駐車、増改築を規律しており、その執行をめぐる紛争には手続上の落とし穴があります。NRS 38.310により、住宅用不動産に適用される規約や管理組合の統治文書の解釈、適用もしくは執行に関する請求、および住宅用不動産に対する賦課金がどのように課され、または変更されたかに関する請求の大半は、民事訴訟を提起する前にNevada Real Estate Divisionの裁判外紛争解決プログラムを経なければなりません。早すぎる提訴は却下され得ます。NRS 38.300(3)により、住宅用不動産の権原に関する訴えと、回復不能の損害が差し迫っている場合の差止めを求める衡平法上の訴えは、この要件の外にあります。

コミュニティの西側は現在も建設が続いています。Stonebridge、Reverence、Redpoint、Kestrelといったヴィレッジは施工瑕疵の問題が現に生じ得るほど新しく、NevadaはこれをまずNRS第40章の訴訟前手続に通します。NRS 40.645は、請求の対象となる各住戸または附属物の瑕疵、損害または傷害を合理的に詳細に特定し、原因が判明していればそれも合理的に詳細に記述し、記名された各所有者がそれを確認する署名入りの書面を含む、書面による通知を求めています。NRS 11.202は、瑕疵の原因となった詐欺行為の場合を除き、実質的完成から10年という外側の期限を定めています。

築年数の反対側では、Sun City Summerlinや古いヴィレッジが何十年分もの含み益を抱えており、そこから生じる案件は相続の形をとります。プロベート、信託の管理、長く保有してきた家族の住宅の移転、そして債権者の請求です。

初回相談に持参していただきたいもの

初回の面談は、書類が一緒に届くと格段に前へ進みます。何が役立つかは案件によりますが、型は共通しています。

• 日付の入っているものすべて。 Nevadaの期限は出来事から進行します。衝突事故、契約違反、実質的完成、債権者への通知の最初の公告など。それらの日付を確定する書類をお持ちください。
• 関係を定める文書。 契約書、賃貸借契約書、運営契約書、CC&Rsと管理組合とのやり取り、譲渡証書、遺言書または信託証書。
• 書面によるやり取り。 相手方とのメール、メッセージ、書簡を、ご自身に不利なものも含め、完全な形で順序どおりに。
• 保険関係の書類。 保険証券概要、証券番号と請求番号、権利留保通知や否認通知。
• 提出または送達されたものすべて。 訴状、召喚状、瑕疵通知、違反通知、催告書、先取特権、行政機関からの書面。受領した日付と方法も併せてお知らせください。
• 管轄の答え。 郵便番号を含む完全な住所と、分かる場合はその不動産がLas Vegasの市域内か非法人のClark Countyかという点。

ご相談のご予約は702-382-2500までお電話ください。

知っておきたい用語

共同利益コミュニティ（common-interest community）

所有者が共用部分について責任を分担し、登記された規約・条件・制限に拘束される開発地。Summerlinのほぼすべてのヴィレッジがこれに当たり、NRS第116章により規律されます。

除斥期間（statute of repose）

損害が発見された日ではなく、ある出来事を起点として計算される外側の遮断期限。Summerlinの住宅の施工瑕疵については、NRS 11.202が原則として実質的完成から10年を超える請求を、問題が後から表面化した場合であっても禁じます。この10年の期間は2019年のAB 421によって復活し、2015年に制定された6年の期間に取って代わりました。

修正比較過失（modified comparative negligence）

NRS 41.141に基づくNevadaの過失のルール。負傷者の賠償額は自らの過失割合に応じて減額され、その割合が、回復を求める相手方当事者らの過失または重過失を上回る場合には回復が否定されます。比較の対象が実際に訴えられた当事者であるため、これは固定された50パーセントの線ではありません。当事者とされなかった者に割り当てられた過失は、天秤の反対側には乗らないのです。

Business Court

Regional Justice CenterのEighth Judicial District Court内にある、定められた類型の商事紛争のための専門の事件表。すべてのビジネス事件が対象になるわけではなく、Summerlinの賃貸借や契約の請求の多くは通常の民事事件として進みます。

略式遺産管理（summary administration）

NRS第145章に基づく簡略化されたプロベートの手続。NRS 145.040により、裁判所は負担を控除した後の遺産の総価額が500,000ドルを超えない場合に略式遺産管理を命じることができ、その場合NRS 145.060により債権者の請求期間が90日から60日に短縮されます。