Green Valley（Henderson）を担当する弁護士

Green Valley は1978年10月24日、Southern Nevada で最初期の計画的コミュニティのひとつとして分譲が始まり、今も Henderson で最も定着した住宅地のひとつです。American Nevada Corporation は、Summerlin がバレーの反対側で着工する10年前に、ここで約8,400エーカーを区画割りしました。他に先んじて開発が始まったことこそが、この街から届く法律問題が市内の新しい地域のそれとは異なる理由です。

Sunridge Heights Boulevard 近くの住宅は、現在の所有者が生まれる前に登記された地役権（easement）の付いた区画に建っていることがあります。O'Reilly Law Group は、Green Valley の最初のモデルハウスが公開される6年前の1972年から Southern Nevada で業務を行っており、Las Vegas の 325 South Maryland Parkway にある事務所から、この地域の 不動産、訴訟、プロベート の案件を扱っています。

以下は Nevada の手続と法令についての一般的な情報です。特定の不動産、管理組合、請求についての法的助言ではありません。

ひとつのマスター計画に含まれる3つの建設年代

Green Valley はひとつの住宅地ではありません。Green Valley North は最初の区域で、1970年代後半から1990年代にかけて建設され、大部分が郵便番号 89014 に属します。Green Valley South は1985年頃に始まりました。3つのうち最も新しい Green Valley Ranch は1994年に着工し、主に 89012 と 89052 に、中間部分の多くは 89074 に含まれます。

どの請求がまだ生きているかは建設年代で決まります。NRS 11.202 は、工作物の実質的完成（substantial completion）から10年を超えて提起された施工不良に基づく訴訟を遮断します。最初期の区画では、施工業者に対するその期間はとうに閉じています。しかし後から行われた工事については閉じていません。この10年以内に完成した屋根の葺き替え、離れ、増築、プールは、それぞれの工事の完成時から独自の10年が進みはじめます。

成熟した区画における地役権、ブロック塀、権原の連鎖

Green Valley の不動産紛争の多くは、目立たないものです。共有のブロック塀が本来の境界から1フィートずれて建て直される。育ったトネリコの根が隣の私道を持ち上げる。1994年に許可を得て建てられ、2004年には忘れられていたパティオカバーの下に、実は公益設備の地役権が通っていた。40年以上にわたる改修が、登記された文書の内容から少しずつ離れていくのです。

Nevada はこれを記憶ではなく記録で解決します。区画図（plat）、宣言書（declaration）、譲渡証書、登記された地役権契約は Clark County Recorder にあり、権原調査を行えば、その区画の現所有者全員より前の証書が見つかることもよくあります。占有と書面が食い違っている場合、NRS 11.080 は不動産の回復を求める訴えについて、原告またはその前主が最後に権原または占有を有していた時から5年を認めています。当事務所の 不動産取引 の仕事は通常、何かを申し立てる前にその連鎖を読むことから始まります。

第一世代の文書のまま運営されている管理組合

Green Valley の管理組合は、数十戸の1980年代の小規模なものから、7桁の修繕積立義務を抱える大規模な Green Valley Ranch の管理組合までさまざまです。いずれも Nevada の共同利益所有権統一法である NRS 第116章のもとで運営されています。

とくによく登場する規定が3つあります。

• NRS 116.31175 は、区画所有者に管理組合の帳簿、記録その他の書類を閲覧する権利を与えており、賦課金や修繕積立に関する紛争では実務上まず取るべき手段です。
• NRS 116.31031 は、理事会（executive board）が制裁金を科す権限と、その前に踏むべき手続を定めています。
• NRS 38.310 は、CC&R、細則、規則の解釈・適用・執行に関する民事訴訟、および賦課金の増額や賦課の手続に関する民事訴訟について、まず Nevada Real Estate Division を通じた調停または仲裁に付すことを求めています。この要件に違反して提起された訴えは、裁判所が却下することとされています。

転売時には、管理組合が交付すべき書類一式を NRS 116.4109 が定め、NRS 113.130 は売主の不動産開示書を住宅の引渡しの少なくとも10日前に交付することを求めています。どちらの側の不履行も、必要以上に 訴訟 になりがちです。

Green Valley Parkway、Sunset Road、そして I-215 の改築

Green Valley Parkway はこのコミュニティの大動脈で、Sunset Road、Warm Springs Road、Windmill Lane と交差し、Galleria at Sunset、The District at Green Valley Ranch、Bruce Woodbury Beltway へと車を導きます。

2028年まで、Nevada Department of Transportation は St. Rose Parkway と Stephanie Street のあいだで I-215 を4車線拡幅しており、そこには高速道路をまたぐ Green Valley Parkway の橋の架け替えも含まれます。長期にわたる工事区間では、車線の移設、路肩の縮小、そして月ごとに変わる合流形態が、慣れたはずの道路で生じます。NRS 11.190(4)(e) は、他人の違法行為または過失によって生じた傷害の訴えに2年を認めています。信号の現示、特定日の車線構成、当時有効だった交通規制計画といった工事区間の証拠は、その期限よりずっと早く失われることがあります。だからこそ 自動車事故 の案件は早期調査が報われるのです。

1980年代から同じ家族が持ち続けてきた遺産

Green Valley North の多くは新築で購入した所有者がそのまま住み続けており、その住宅がいま第二世代へ引き継がれつつあります。手続は遺産の規模で決まります。NRS 146.070(1)(a) に基づき、評価額が150,000ドルを超えない遺産は、裁判所の命令により遺産管理を経ずに割り当てることができます。NRS 146.080 に基づき、被相続人が Nevada 州内に不動産を残していない場合、承継する権利のある者は死亡から40日を経過した後、宣誓供述書（affidavit）によって財産を受け取ることができます。

しかし Green Valley の住宅は不動産であり、その評価額だけで通常はどちらの簡易手続からも外れ、Las Vegas の 200 Lewis Avenue にある Regional Justice Center の Eighth Judicial District Court における正式な プロベート へ進みます。事前の エステートプランニング、とくに実際に名義を保有する撤回可能信託は、その待ち行列から住宅を外すための一般的な方法のひとつです。

知っておきたい用語

地役権（easement）

所有者以外の者が、公益設備の敷設、排水、通行など定められた目的で区画の一部を使用できる、登記された権利です。土地に付随して移転し、買主が気づいていたかどうかにかかわらず売買後も存続します。

権原の連鎖（chain of title）

区画の所有権を時系列で移転させてきた登記文書の連なりです。Green Valley North では、その連鎖が5人から6人の所有者と40年以上の変更にわたることもあります。

除斥期間（statute of repose）

損害の発見時ではなく、ある出来事から起算される外側の期限です。NRS 11.202 は施工不良の訴えについて、瑕疵が判明した時期にかかわらず実質的完成から10年と定めています。

修繕積立金調査（reserve study）

管理組合が共用部分の更新を計画するために用いる資金計画の分析です。古いコミュニティでは、特別賦課金をめぐる紛争の中心になることがしばしばあります。

売主による不動産開示書（seller's real property disclosure）

住宅の売主が、引渡しの少なくとも10日前に交付することを NRS 113.130 が求めている、既知の瑕疵についての書面です。