ทนายความที่ให้บริการ Green Valley, Henderson

Green Valley เปิดตัวเมื่อวันที่ 24 ตุลาคม 1978 ในฐานะหนึ่งในโครงการจัดสรรขนาดใหญ่แห่งแรก ๆ ของ Southern Nevada และยังคงเป็นย่านที่พักอาศัยที่ตั้งมั่นที่สุดแห่งหนึ่งของ Henderson American Nevada Corporation วางผังพื้นที่ราว 8,400 เอเคอร์ที่นี่ ก่อน Summerlin เริ่มก่อสร้างอีกฟากของหุบเขาถึงสิบปี การเริ่มก่อนนั้นคือเหตุผลที่ประเด็นกฎหมายจากถนนเหล่านี้แตกต่างจากประเด็นที่มาจากย่านใหม่กว่าของเมือง

บ้านใกล้ Sunridge Heights Boulevard อาจตั้งอยู่บนที่ดินที่จดทะเบียนภาระจำยอม (easement) ไว้ก่อนเจ้าของปัจจุบันเกิดเสียอีก O'Reilly Law Group ว่าความใน Southern Nevada มาตั้งแต่ปี 1972 ซึ่งก่อนบ้านตัวอย่างหลังแรกของ Green Valley เปิดถึงหกปี และดูแลงานอสังหาริมทรัพย์ การดำเนินคดี และการจัดการมรดกที่นี่จากสำนักงานของเราที่เลขที่ 325 South Maryland Parkway ใน Las Vegas

เนื้อหาต่อไปนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกระบวนการและกฎหมายของ Nevada ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเกี่ยวกับทรัพย์สิน สมาคม หรือข้อเรียกร้องรายใดรายหนึ่ง

สามยุคการก่อสร้างภายในผังชุมชนเดียว

Green Valley ไม่ใช่ย่านเดียว Green Valley North คือส่วนดั้งเดิม สร้างตั้งแต่ปลายทศวรรษ 1970 จนถึงทศวรรษ 1990 และอยู่ในรหัสไปรษณีย์ 89014 เป็นหลัก Green Valley South เริ่มราวปี 1985 ส่วน Green Valley Ranch ซึ่งใหม่ที่สุดในสามส่วน เริ่มก่อสร้างปี 1994 และอยู่ใน 89012 กับ 89052 เป็นหลัก โดยมี 89074 ครอบคลุมพื้นที่ตอนกลางเป็นส่วนใหญ่

ยุคที่ก่อสร้างเป็นตัวชี้ว่าข้อเรียกร้องใดยังมีอยู่ NRS 11.202 ห้ามฟ้องคดีข้อบกพร่องจากการก่อสร้างเมื่อพ้นสิบปีนับแต่วันที่สิ่งปลูกสร้างแล้วเสร็จในสาระสำคัญ (substantial completion) ในโครงการดั้งเดิม กรอบเวลานั้นปิดสำหรับผู้สร้างไปนานแล้ว แต่ไม่ปิดสำหรับงานที่ทำภายหลัง การเปลี่ยนหลังคา บ้านหลังเล็กในบริเวณเดียวกัน การต่อเติมห้อง หรือสระว่ายน้ำที่เสร็จภายในสิบปีที่ผ่านมา ต่างเริ่มนับระยะเวลาสิบปีของตนเองจากวันที่งานปรับปรุงนั้นแล้วเสร็จ

ภาระจำยอม กำแพงบล็อก และลำดับการโอนกรรมสิทธิ์บนที่ดินเก่า

ข้อพิพาททรัพย์สินใน Green Valley จำนวนมากเป็นเรื่องเงียบ ๆ กำแพงบล็อกที่ใช้ร่วมกันถูกสร้างใหม่เยื้องจากแนวเขตจริงไปหนึ่งฟุต รากต้นแอชที่โตเต็มที่ดันทางเข้าบ้านข้างเคียงจนยกตัว ภาระจำยอมสาธารณูปโภคกลับพาดผ่านใต้หลังคาลานที่ได้รับอนุญาตเมื่อปี 1994 และถูกลืมไปแล้วในปี 2004 สี่สิบกว่าปีของการปรับปรุงทำให้สภาพจริงห่างจากสิ่งที่เอกสารจดทะเบียนระบุไว้

Nevada ชี้ขาดเรื่องเหล่านี้จากเอกสารจดทะเบียน ไม่ใช่จากความทรงจำ แผนที่แบ่งแปลงที่ดิน (plat) เอกสารข้อกำหนดที่จดทะเบียน โฉนดโอน และข้อตกลงภาระจำยอมที่จดทะเบียนไว้ อยู่ที่ Clark County Recorder และการตรวจสอบกรรมสิทธิ์มักพบเอกสารที่มีมาก่อนเจ้าของทุกรายบนถนนสายนั้น เมื่อการครอบครองจริงกับเอกสารไม่ตรงกัน NRS 11.080 ให้เวลาห้าปีในการฟ้องเรียกคืนอสังหาริมทรัพย์ โดยนับจากครั้งสุดท้ายที่โจทก์หรือผู้ถือกรรมสิทธิ์ก่อนหน้าได้ครอบครองที่ดินนั้น งานธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ของเรามักเริ่มจากการอ่านลำดับการโอนกรรมสิทธิ์นั้นก่อนที่ใครจะยื่นฟ้อง

สมาคมที่ยังใช้เอกสารรุ่นแรก

สมาคมใน Green Valley มีตั้งแต่สมาคมโครงการเล็ก ๆ ยุค 1980 ที่มีบ้านไม่กี่สิบหลัง ไปจนถึงสมาคมขนาดใหญ่ใน Green Valley Ranch ที่มีภาระเงินสำรองระดับเจ็ดหลัก ทั้งหมดดำเนินการภายใต้ NRS Chapter 116 ซึ่งเป็นกฎหมายว่าด้วยชุมชนที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมของ Nevada

มีสามบทบัญญัติที่ถูกหยิบยกขึ้นมาอยู่เสมอ:

• NRS 116.31175 ให้สิทธิเจ้าของหน่วยตรวจดูสมุดบัญชี บันทึก และเอกสารอื่นของสมาคม ซึ่งเป็นก้าวแรกในทางปฏิบัติของข้อพิพาทเรื่องค่าส่วนกลางหรือเงินสำรองทุกกรณี
• NRS 116.31031 กำกับอำนาจของคณะกรรมการบริหารในการปรับ และขั้นตอนที่ต้องปฏิบัติก่อนลงโทษ
• NRS 38.310 กำหนดให้คดีแพ่งเกี่ยวกับการตีความ การใช้ หรือการบังคับตาม CC&R ข้อบังคับ หรือกฎ รวมถึงขั้นตอนการเพิ่มหรือเรียกเก็บค่าส่วนกลาง ต้องเสนอเข้าสู่การไกล่เกลี่ยหรืออนุญาโตตุลาการผ่าน Nevada Real Estate Division ก่อน และศาลได้รับคำสั่งให้ยกฟ้องคดีที่ยื่นโดยฝ่าฝืนข้อกำหนดนั้น

เมื่อมีการขายต่อ NRS 116.4109 กำกับชุดเอกสารที่สมาคมต้องจัดหาให้ และ NRS 113.130 กำหนดให้ส่งแบบเปิดเผยข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ของผู้ขายอย่างน้อยสิบวันก่อนโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัย ความผิดพลาดของทั้งสองฝ่ายกลายเป็นคดีความบ่อยกว่าที่ควรจะเป็น

Green Valley Parkway, Sunset Road และการก่อสร้างขยาย I-215

Green Valley Parkway คือแกนหลักของชุมชน ตัดผ่าน Sunset Road, Warm Springs Road และ Windmill Lane และป้อนรถเข้าสู่ Galleria at Sunset, The District at Green Valley Ranch และ Bruce Woodbury Beltway

จนถึงปี 2028 Nevada Department of Transportation กำลังขยาย I-215 เพิ่มอีกสี่ช่องจราจรระหว่าง St. Rose Parkway กับ Stephanie Street รวมถึงการสร้างสะพาน Green Valley Parkway ข้ามทางด่วนใหม่ เขตก่อสร้างที่ยืดเยื้อหมายถึงช่องจราจรที่ถูกย้าย ไหล่ทางที่แคบลง และรูปแบบการรวมช่องที่เปลี่ยนไปทุกเดือนบนถนนที่ผู้ขับขี่คิดว่ารู้จักดี NRS 11.190(4)(e) ให้เวลาสองปีในการฟ้องคดีบาดเจ็บที่เกิดจากการกระทำโดยมิชอบหรือความประมาทของผู้อื่น พยานหลักฐานในเขตก่อสร้าง รวมถึงจังหวะสัญญาณไฟ ผังช่องจราจรที่ใช้ในวันเกิดเหตุ และแผนควบคุมการจราจรที่บังคับใช้ในขณะนั้น อาจหายไปก่อนถึงเส้นตายมาก นี่คือเหตุผลที่คดีอุบัติเหตุทางรถยนต์ให้ผลดีเมื่อสืบสวนแต่เนิ่น ๆ

กองมรดกที่ครอบครัวเดียวถือมาตั้งแต่ทศวรรษ 1980

บ้านส่วนใหญ่ใน Green Valley North ถูกซื้อใหม่โดยเจ้าของที่ไม่เคยย้ายออกไปไหน และตอนนี้บ้านเหล่านั้นกำลังส่งต่อสู่รุ่นที่สอง ขนาดของกองมรดกเป็นตัวชี้กระบวนการ ภายใต้ NRS 146.070(1)(a) กองมรดกที่มีมูลค่าไม่เกิน 150,000 ดอลลาร์อาจได้รับการยกทรัพย์โดยไม่ต้องจัดการมรดกตามคำสั่งศาล ภายใต้ NRS 146.080 กรณีที่ผู้ตายไม่มีอสังหาริมทรัพย์ใน Nevada ผู้มีสิทธิรับมรดกอาจเก็บรวบรวมทรัพย์สินโดยยื่นคำแถลงรับรองสิทธิรับมรดกได้ตั้งแต่วันที่สี่สิบนับแต่วันเสียชีวิต

บ้านใน Green Valley เป็นอสังหาริมทรัพย์ และลำพังมูลค่าของบ้านมักผลักกองมรดกให้พ้นทางลัดทั้งสองทาง เข้าสู่การจัดการมรดกอย่างเป็นทางการต่อ Eighth Judicial District Court ที่ Regional Justice Center เลขที่ 200 Lewis Avenue ใน Las Vegas การวางแผนมรดกล่วงหน้า โดยทั่วไปคือทรัสต์แบบเพิกถอนได้ที่ถือกรรมสิทธิ์บ้านไว้จริง เป็นวิธีหนึ่งที่ใช้กันทั่วไปเพื่อไม่ให้บ้านต้องเข้าคิวนั้น

คำศัพท์ที่คุณอาจได้ยิน

ภาระจำยอม (easement)

สิทธิที่จดทะเบียนไว้ อนุญาตให้บุคคลอื่นที่ไม่ใช่เจ้าของใช้ที่ดินบางส่วนเพื่อวัตถุประสงค์ที่กำหนด เช่น การเข้าถึงสาธารณูปโภค การระบายน้ำ หรือทางผ่าน สิทธินี้ติดไปกับที่ดินและคงอยู่หลังการขายไม่ว่าผู้ซื้อจะสังเกตเห็นหรือไม่

ลำดับการโอนกรรมสิทธิ์ (chain of title)

ลำดับของเอกสารจดทะเบียนที่โอนที่ดินแปลงหนึ่งต่อ ๆ กันมาตามกาลเวลา ใน Green Valley North ลำดับนั้นอาจผ่านเจ้าของห้าถึงหกรายและการแก้ไขเอกสารกว่าสี่ทศวรรษ

กำหนดเวลาตัดสิทธิฟ้อง (statute of repose)

เส้นตายสุดท้ายที่นับจากเหตุการณ์หนึ่ง ไม่ใช่นับจากวันที่พบความเสียหาย NRS 11.202 กำหนดสิบปีนับแต่การก่อสร้างแล้วเสร็จในสาระสำคัญสำหรับคดีข้อบกพร่องจากการก่อสร้าง ไม่ว่าข้อบกพร่องจะปรากฏเมื่อใด

รายงานประเมินเงินสำรอง (reserve study)

การวิเคราะห์เงินทุนที่สมาคมใช้วางแผนเปลี่ยนทดแทนองค์ประกอบของทรัพย์ส่วนกลาง ในชุมชนเก่า เอกสารนี้มักเป็นศูนย์กลางของข้อพิพาทเรื่องค่าส่วนกลางพิเศษ

แบบเปิดเผยข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ของผู้ขาย (seller's real property disclosure)

หนังสือแจ้งข้อบกพร่องที่ทราบ ซึ่ง NRS 113.130 กำหนดให้ผู้ขายที่อยู่อาศัยต้องส่งมอบอย่างน้อยสิบวันก่อนโอนกรรมสิทธิ์