Centennial Hills（Las Vegas）を担当する弁護士

Centennial Hills は市の北西の端にあり、215 Beltway から U.S. 95 に沿って北へ Tule Springs 方面まで広がる、郵便番号 89131、89149、89143、89166 の地域です。この名称は新しく、2001年の公募で住民が選んだもので、ここに建つものの大半はそれ以降に造られました。O'Reilly Law Group は1972年から 325 South Maryland Parkway を拠点にバレーのこちら側にも対応しており、Centennial Hills は当事務所の Las Vegas の業務の中でも最も変化の速い地域のひとつです。

この「新しさ」こそが法律問題の全体像です。市内の古い地域では古い書面をめぐる争いが生まれます。Centennial Hills で生まれるのは、近年の建築と、それを規律する管理組合をめぐる争いです。Providence、Skye Canyon、Iron Mountain Ranch、そして Lone Mountain と Eldorado の各街区は、そのほぼすべてが登記された CC&R に覆われています。そのため、塀の高さ、RV の駐車、外壁の色、短期賃貸といった日常的な隣人間の問題が、私的ないさかいではなく NRS 第116章のもとでの管理組合の案件として持ち込まれます。当事務所の 不動産 と 訴訟 の仕事にも、それが表れています。

新しい住宅は、施工瑕疵の請求がまだ生きていることを意味する

2006年や2016年に完成した住宅は、Nevada の施工に関する期間内にまだ収まっている可能性があります。NRS 11.202 は工作物の実質的完成（substantial completion）から起算する10年の除斥期間（statute of repose）を定めており、Centennial Hills の多くの住宅は、施工業者自身の保証が切れた後も長く施工瑕疵（constructional defect）の請求が届く範囲にとどまります。

手続は訴訟の前に来るもので、しかも厳格です。NRS 40.645 に基づき、請求者は訴えを提起する前、または訴状を修正して施工瑕疵の請求を追加する前に、施工業者に対し、配達証明付き書留郵便で瑕疵の書面通知をしなければなりません。宛先は State Contractors' Board の記録上の住所、郡または市の書記の記録上の住所、あるいはそれらに記載がない場合は施工業者の最後に知れた住所です。通知には瑕疵を合理的に詳しく特定する必要があります。この手順を飛ばすこと、あるいはすでに解散した法人へ送達してしまうことは、成り立つはずの請求が止まってしまうよくある原因です。

この年代の建築で繰り返し問題になるのは、スタッコのひび割れ、屋根と水切りの不具合、基礎へ水を導いてしまう造成、そして窓と扉の取り付けです。言葉での説明よりも、日付の入った写真、当初の図面、修理依頼のきちんとした記録のほうが重要になります。

CC&R、理事会、そして提訴の前に踏む一段

NRS 38.310 は、住宅用不動産に適用される規約・条件・制限、または管理組合の細則や規則の解釈・適用・執行を要する民事上の請求について、まず調停（mediation）に付されていない限り Nevada の裁判所が審理することを認めず、この規則に違反して提起された訴えは却下するよう裁判所に指示しています。実務上、Providence の建築委員会による不承認や Skye Canyon の制裁金基準をめぐる争いは、訴状ではなく手続として始まります。

Nevada Real Estate Division の一部門として Las Vegas の 3300 West Sahara Avenue にある Office of the Ombudsman for Owners in Common-Interest Communities は、共同利益コミュニティに関する法令違反を主張する所有者から NRS 116.760 に基づく宣誓供述書（affidavit）を受け付けています。提出前に、Division の現在の事務所情報と提出要件を確認しておくとよいでしょう。これとは別に、NRS 116.31152 は、管理組合が少なくとも5年に1回は修繕積立金調査（reserve study）を実施し、その結果を少なくとも年1回は検討し、資金計画を調整することを求めています。予告なく特別賦課金（special assessment）が届いたとき、まず読むべきはこの書類です。

通勤路と、事故が集中する場所

ここではほぼ全員が車を使います。U.S. 95 が大動脈となり、2015年から2023年にかけて改築され北西部とバレーの他の地域との交通の流れを一変させた Centennial Bowl インターチェンジを介して 215 Beltway へつながります。北端では Kyle Canyon Road（State Route 157）が U.S. 95 から Mount Charleston 方面へ分かれ、地元のものではない週末や冬季の交通が加わります。

一般道では、Ann Road が公表されている事故多発リストに頻繁に登場し、とくに Centennial Center Boulevard との交差点と North Decatur Boulevard との交差点が挙げられています。Elkhorn Road、Deer Springs Way、Grand Teton Drive、North Durango Drive は、広い中央分離帯と長い信号間隔をもつ長く速い区間で、通学と通勤の交通を担っています。NRS 11.190(4)(e) は負傷の日から2年の提訴期間を認めていますが、公的機関や道路・信号の状態が関わる請求は、はるかに短い通知期間で進むことがあります。だからこそ、この地域の 自動車事故 の案件を寝かせておくべきではないのです。

北西部のビジネス面

Centennial Hills は住宅が先、商業が後という順で造られました。Centennial Center Boulevard の Centennial Center、North Durango Drive と Ann Road 沿いに連なる商業施設、そして2008年に開院した Centennial Hills Hospital Medical Center が、医療・歯科、フランチャイズ小売、免許を要する各種職種、自宅開業の専門サービスに偏った事業構成を支えています。

これらは賃貸借と免許に左右される事業です。当事務所が目にする案件の多くは、売上歩合賃料、独占的営業条項、共用部分費用の精算、個人保証をめぐるもので、これに医療や建設の事業における共同経営の解消が加わります。会社設立 の段階できちんと組み立て、履行状況をその都度記録しておけば、後の 契約違反 の立証が容易になります。書面契約に基づく請求の出訴期限は、NRS 11.190(1)(b) により通常6年です。

回転の速い市場での売買

ここでは住宅が短い期間で持ち主を変え、リスクは価格ではなく書類に潜んでいます。NRS 113.130 は、住宅の売主に Nevada の開示書式を作成して引渡しの少なくとも10日前に交付することと、決済前に発見または悪化した瑕疵を書面で開示することを求めています。NRS 116.4109 に基づき、管理組合の転売書類一式は、買主にその受領日の翌日から5暦日目の深夜までは違約金なしで売買契約を解除する権利を与えます。この期間は受領から起算されるため、書類が実際に交付されるまで進みはじめません。

このページは Nevada の一般的な手続と Centennial Hills の地理を説明するものです。特定の住宅、管理組合、事故についての法的助言ではなく、お読みいただくことで弁護士・依頼者関係が生じるものでもありません。個別のご相談は 702-382-2500 までお電話ください。

知っておきたい用語

CC&R

規約・条件・制限（covenants, conditions and restrictions）のことです。コミュニティ内のすべての区画を拘束する登記済み文書で、所有者が何を建て、何を駐め、どう貸し、どう使えるかを定めます。

施工瑕疵（constructional defect）

Nevada の第40章の枠組みでは、住宅またはその附属設備の設計、施工、製造、修理、造園における瑕疵をいいます。

除斥期間（statute of repose）

実質的完成などの出来事から起算される外側の期限で、問題が発見される前であっても提訴の権利を閉ざすことがあります。

修繕積立金調査（reserve study）

管理組合の共用部分の修繕・更新にいくらかかるか、毎年いくら積み立てる必要があるかを定期的に専門家が評価するものです。

Division への宣誓供述書

共同利益コミュニティに関する法令違反の主張により被害を受けた者が、NRS 116.760 に基づき Nevada Real Estate Division へ提出する宣誓供述書です。