服务于 Las Vegas Centennial Hills 的律师

Centennial Hills 是这座城市的西北角，从 215 Beltway 沿 U.S. 95 向北延伸至 Tule Springs，覆盖邮编 89131、89149、89143 与 89166。这个名字很新——居民在 2001 年的一次命名征集中选出——而这里的建筑绝大多数是此后才建起来的。O'Reilly Law Group 自 1972 年起在 325 South Maryland Parkway 为谷地这一侧提供服务，Centennial Hills 也是我们Las Vegas 业务中变化最快的区域之一。

“新”本身就是全部的法律故事。城市较老的区域产生的是关于旧文件的争议；Centennial Hills 产生的则是关于近期建筑，以及管辖这些建筑的协会的争议。Providence、Skye Canyon、Iron Mountain Ranch 以及 Lone Mountain 与 Eldorado 各社区几乎全部被备案的 CC&R 覆盖，因此围墙高度、房车停放、外墙颜色、短租等普通的邻里问题，都是以 NRS 第 116 章下的协会事务、而不是私人口角的形式出现。我们在这里的房地产与诉讼工作正反映了这一点。

较新的房屋意味着仍然有效的建筑主张

2006 年或 2016 年完工的房子，可能仍在 Nevada 的建筑索赔窗口之内。NRS 11.202 规定了自改良工程实质竣工（substantial completion）起算的十年绝对时效（statute of repose），因此在建商自身保修早已到期很久之后，许多 Centennial Hills 的房屋仍处在建筑缺陷（constructional defect）主张的范围之内。

流程走在诉讼之前，而且十分严格。依 NRS 40.645，主张人在提起诉讼、或在诉状中追加建筑缺陷主张之前，须以挂号信并要求回执的方式，向承包商发出缺陷的书面通知——寄往 State Contractors' Board 记录中的地址、县或市书记官记录中的地址，若这些记录中都没有，则寄往承包商最后已知的地址。通知须以合理的详细程度指明缺陷。跳过这一步，或送达给一个此后已解散的实体，是一项本可推进的主张搁浅的常见原因。

外墙灰泥开裂、屋面与泛水失效、把水导向地基的地面找坡，以及门窗组件，是这一建筑年代反复出现的项目。带日期的照片、原始图纸，以及一份清楚的维修请求记录，比口头描述更管用。

CC&R、理事会，以及上法院之前的那一步

NRS 38.310 规定，凡需要解释、适用或执行适用于住宅物业的公约、条件与限制，或协会章程或规则的民事请求，除非已先行提交调解，否则 Nevada 法院不得受理；违反该规定提起的诉讼，法院应予驳回。实务上，围绕 Providence 建筑审查委员会的否决，或 Skye Canyon 罚款标准的争执，起点是一套程序，而不是一份诉状。

隶属 Nevada Real Estate Division、位于 Las Vegas 3300 West Sahara Avenue 的 Office of the Ombudsman for Owners in Common-Interest Communities，依 NRS 116.760 受理业主提交的、指控违反共有权益社区法规的宣誓书；提交前值得先向该部门确认现行的办公信息与申请要求。另外，NRS 116.31152 要求协会至少每五年做一次储备金研究报告（reserve study），至少每年审阅一次结果，并相应调整资金计划——当一笔特别分摊费毫无预兆地到来时，这是第一份该读的文件。

通勤走廊与事故集中的地方

这里几乎人人开车。U.S. 95 是主脊，通过 Centennial Bowl 立交接入 215 Beltway；该立交在 2015 至 2023 年间重建，改变了西北片区与谷地其他区域之间的车流方式。在北端，Kyle Canyon Road（State Route 157）从 U.S. 95 岔出通往 Mount Charleston，带来的周末与冬季车流完全不是本地的。

在地面道路上，Ann Road 频繁出现在公开的高事故路段名单中，尤其是与 Centennial Center Boulevard 以及 North Decatur Boulevard 的交口。Elkhorn Road、Deer Springs Way、Grand Teton Drive 与 North Durango Drive 在又长又快、中央分隔带宽阔、信号间距很大的路段上承载着上学与通勤车流。NRS 11.190(4)(e) 允许自受伤之日起两年内起诉，但若索赔涉及公共机构以及道路或信号状况，通知期限可能短得多，因此这里的车祸事故案件不宜拖延。

西北片区的商业面

Centennial Hills 是先有住宅、后有商业。Centennial Center Boulevard 上的 Centennial Center、North Durango Drive 与 Ann Road 沿线的零售业，以及 2008 年开业的 Centennial Hills Hospital Medical Center，共同支撑起一个以医疗与牙科、连锁零售、持照工种和居家专业服务为主的商业结构。

这些都是以租约和执照为核心的生意。抽成租金、独家经营条款、公共区域费用结算与个人担保，构成我们所见的大部分事务，此外还有医疗与施工行业中的合伙人分家。通过企业设立把架构一开始就搭对，并在履约过程中及时留痕，可以让日后的违约主张更容易证明。依 NRS 11.190(1)(b)，书面合同的主张一般适用六年时效。

在高换手率的市场里买卖房屋

这里的房子转手很快，风险藏在文件里而不是价格上。NRS 113.130 要求住宅卖方填写 Nevada 的披露表，并在过户前至少十天送达，同时须就成交前发现或加重的任何缺陷作出书面说明。依 NRS 116.4109，协会的转售资料包给予买方在收到资料包之后第五个日历日午夜之前无罚则解除购房合同的权利；由于这一期间自收到之时起算，只有资料包实际交付后才开始计算。

本页说明的是 Nevada 的一般程序与 Centennial Hills 的地理情况。它不是针对某处住宅、某个协会或某起碰撞的法律意见，阅读本页也不会形成律师与委托人关系。如需讨论具体事务，请致电 702-382-2500。

您可能会听到的术语

CC&R

公约、条件与限制：约束社区内每一块地的备案文件，规定业主可以建什么、停什么、出租什么以及做什么。

建筑缺陷（constructional defect）

在 Nevada 第 40 章的框架下，指住宅或其附属设施在设计、施工、制造、维修或绿化方面的欠缺。

绝对时效（statute of repose）

自实质竣工等某一事件起算的最终期限，即使问题尚未被发现，也可能使起诉的权利归于消灭。

储备金研究报告（reserve study）

对协会共用部分未来维修或更换成本，以及每年应提取金额所作的定期专业评估。

向 Division 提交的宣誓书

依 NRS 116.760，因他人涉嫌违反共有权益社区法规而受损害的人，向 Nevada Real Estate Division 提交的宣誓陈述。