Downtown Las Vegas를 대리하는 변호사

Downtown Las Vegas에는 Nevada의 법률 기관이 빽빽하게 모여 있습니다. Regional Justice Center와 Lloyd D. George U.S. Courthouse, Clark County Government Center, Las Vegas City Hall이 모두 Fremont Street에서 걸어갈 만한 거리에 있어, 다운타운의 부동산이나 사업, 충돌 사고로 시작된 분쟁은 대개 그 일이 벌어진 곳 가까이에서 마무리됩니다. O'Reilly Law Group은 1972년부터 도심 바로 동쪽인 325 South Maryland Parkway에서 활동해 왔으며, 이 지역은 저희의 폭넓은 Las Vegas 업무의 중심축입니다.

89101 구역 안에는 성격이 아주 다른 두 종류의 부동산이 함께 있습니다. Charleston Boulevard 남쪽과 동쪽으로는 2003년 National Register에 등재된 John S. Park Historic District와 1940년대에 지어진 Huntridge의 단독주택들이, Las Vegas가 아직 철도 도시이던 시절에 지적이 정해진 필지 위에 서 있습니다. 몇 블록 북쪽으로 가면 Las Vegas Boulevard를 따라 선 콘도미니엄 타워와 18b Arts District의 로프트 개조 건물들이 2000년대에 작성된 선언서의 적용을 받습니다. 양쪽 모두 부동산 문제를 만들어 내고 밸리 민사 소송의 상당 부분을 차지하지만, 같은 종류의 문제인 경우는 드뭅니다.

오래된 필지, 길게 이어진 문서

Main Street와 Fourth Street, Charleston Boulevard 사이의 블록들은 현대적인 측량 관행이 자리 잡기 수십 년 전에 분할되었습니다. 그 시절의 증서는 경계를 표석과 옛 지도를 기준으로 서술했고, 그 위에 80년치의 진입로와 블록 담장, 창고, 배관·배선이 얹혔습니다. 다운타운에서 반복되는 양상은 예측 가능합니다. 재융자를 위해 측량을 했더니 차고가 옆집 필지로 60센티미터 넘어가 있거나, 모두가 등록되어 있으려니 했던 공유 진입로가 실은 한 번도 등록된 적이 없었던 것으로 드러나는 식입니다.

이런 문제는 언쟁이 아니라 문서로 풀기 시작합니다. Clark County Recorder는 500 South Grand Central Parkway의 Clark County Government Center에서 증서와 유치권, 지역권, 지적도 자료를 보관합니다. 방문 전에 현재의 사무실 위치와 창구 운영 시간, 열람 절차를 Recorder 사무실에 확인해 두는 것이 좋습니다. 권원 조사와 최신 측량, 등록된 지역권을 함께 보면 경계 문제인지, 사용 문제인지, 아니면 아무 문제도 아닌지가 대개 드러납니다. 기록 자체가 정말로 모호한 경우에는 권원 확인 소송(quiet title action)으로 누가 무엇을 소유하는지 District Court에 판단을 구합니다.

매도인에게는 별도의 의무가 있습니다. NRS 113.130은 주거용 부동산 매도인에게 Nevada의 고지 양식을 작성해 소유권 이전 최소 10일 전에 교부하고, 계약 종결 전에 하자가 나타나거나 악화되면 이를 서면으로 알리도록 요구합니다.

콘도미니엄 타워와 선언서가 지배하는 건물

Bonneville Avenue의 Juhl과 Las Vegas Boulevard North의 The Ogden을 비롯한 다운타운의 주거용 타워와 로프트 개조 건물은 NRS Chapter 116상의 공동이익 커뮤니티이며, 이 때문에 건물 안에서 벌어지는 거의 모든 분쟁의 진행 방식이 달라집니다.

매수인에게는 정해진 기간이 주어집니다. NRS 116.4109에 따라 매수인은 협회의 재매각 자료를 받은 날의 다음 다섯째 날 자정까지 위약금 없이 매매계약을 취소할 수 있습니다. 이 기간은 수령일부터 계산되므로 자료가 실제로 전달되기 전에는 시작되지 않습니다. 반대편 끝에서는 이사회와 갈등을 겪는 소유자 앞에 관문이 놓입니다. NRS 38.310은 주거용 부동산에 적용되는 규약·조건·제한이나 협회 정관, 규칙을 해석·적용·집행해야 하는 민사소송을 먼저 조정에 회부하지 않으면 제기할 수 없도록 하고, 이를 어기고 제기된 사건은 법원이 각하해야 합니다.

다운타운에서 사고가 몰리는 곳

다운타운은 고속도로 통행과 간선도로 통행, 그리고 많은 보행자가 촘촘한 격자 안에서 뒤섞이는 곳입니다. Las Vegas Boulevard와 Charleston Boulevard, Main Street, Fourth Street는 방문객이 횡단보도가 아닌 곳으로 길을 건너는 블록들 사이로 통근 차량을 실어 나르며, Charleston Boulevard와 Eastern Avenue 교차로는 Metro가 공개한 사고 다발 목록에 거듭 올랐습니다. 도심 북서쪽의 Interstate 15와 U.S. 95 입체교차로는 합류 차량을 Grand Central Parkway와 Casino Center Boulevard로 쏟아 냅니다.

Nevada는 NRS 11.190(4)(e)에 따라 부상자에게 상해일로부터 2년의 제소 기간을 줍니다. 다운타운의 증거는 유난히 풍부하면서 동시에 유난히 빨리 사라집니다. 카지노와 주차장, 시 소유 카메라는 짧은 주기로 영상을 덮어쓰고, 그 영상을 가진 업체는 손바뀜이 잦습니다. 이곳에서의 자동차 사고 업무는 무엇을 제기하기 전에 보존 요청부터 하는 경우가 많고, 중상해 사건에서는 여기에 이른 현장·차량 조사가 더해집니다.

Fremont East와 18b의 술집, 갤러리, 점포

Fremont East 지구는 Ogden Avenue와 Carson Avenue 사이에서 Las Vegas Boulevard부터 Eighth Street까지 대략 여섯 블록에 걸쳐 있습니다. 18b Arts District는 Main Street와 Charleston Boulevard 교차 지점을 중심으로 북쪽 Hoover Avenue, 서쪽 Commerce Street까지 뻗어 있습니다. 두 곳 모두 입주한 사업체보다 훨씬 오래된 건물에서 영업하는 임차인으로 가득합니다.

반복되는 문제는 극적이라기보다 구조적입니다. 술집의 실제 운영 방식과 맞지 않는 공용 부분 조항, 공사 중간에 바닥나는 인테리어 지원금, 서둘러 서명한 개인 연대보증, 특정 주소 하나에 묶인 시 인허가 조건 같은 것들입니다. 처음에 회사 설립으로 알맞은 형태를 고르고 계약을 꼼꼼히 작성해 두면 상당 부분을 줄일 수 있습니다. 그래도 문제가 터지면 비즈니스 소송으로 이어지며, 서면 계약에 근거한 청구에는 일반적으로 NRS 11.190(1)(b)에 따라 6년의 제소 기간이 적용됩니다.

다운타운에서 열리는 규제 절차

Nevada Gaming Commission과 State Gaming Control Board는 Fremont Street에서 북쪽으로 몇 분 거리인 555 East Washington Avenue의 Grant Sawyer State Office Building에서 공개 회의를 엽니다. 운영사와 납품업체, 핵심 임직원에게 영향을 미치는 면허와 적격성, 행정 사안이 NRS Chapter 463에 따라 그 회의장에서 다뤄집니다. 저희 회장 겸 최고경영자인 John F. O'Reilly는 Nevada Gaming Commission 위원장을 지냈으며, 로펌의 게이밍 및 행정법 업무는 그 절차를 중심으로 구성되어 있습니다.

이 페이지는 Nevada의 일반적인 절차와 다운타운의 지리를 설명한 것입니다. 특정 부동산이나 사고, 면허에 관한 법률 자문이 아니며, 이 글을 읽는 것만으로 변호사와 의뢰인 관계가 성립하지는 않습니다. 개별 사안 상담은 702-382-2500으로 전화해 주십시오.

알아두면 좋은 용어

권원의 연속(chain of title)

한 필지의 소유권이 한 사람에게서 다음 사람에게로 어떻게 옮겨 갔는지 보여 주는, 순서대로 이어진 등록 이전 기록입니다.

경계 침범(encroachment)

담장이나 처마, 슬래브, 진입로 같은 구조물이 경계선을 넘어 이웃 토지로 들어간 상태를 말합니다.

권원 확인 소송(quiet title action)

기록이 불분명하거나 다툼이 있을 때 토지의 소유권이나 권리 관계를 판단하고 확정해 달라고 법원에 구하는 절차입니다.

기존 부적합 용도(nonconforming use)

시작할 당시에는 적법했지만 지금의 용도지역 규제와는 더 이상 맞지 않는 토지 사용으로, 제한된 조건에서만 계속할 수 있습니다.