ทนายความที่ให้บริการ Downtown Las Vegas

Downtown Las Vegas เป็นที่ตั้งของสถาบันทางกฎหมายของ Nevada อย่างหนาแน่น ทั้ง Regional Justice Center, Lloyd D. George U.S. Courthouse, Clark County Government Center และ Las Vegas City Hall ล้วนอยู่ในระยะเดินไม่ไกลจาก Fremont Street ข้อพิพาทที่เริ่มจากทรัพย์สิน ธุรกิจ หรืออุบัติเหตุในย่านนี้จึงมักจบลงใกล้กับจุดที่มันเริ่มต้น O'Reilly Law Group ว่าความจากเลขที่ 325 South Maryland Parkway ซึ่งอยู่ทางตะวันออกของใจกลางย่านเพียงเล็กน้อย มาตั้งแต่ปี 1972 และย่านนี้เป็นแกนของงานLas Vegas ในภาพรวมของเรา

ทรัพย์สินสองแบบที่ต่างกันมากอยู่ร่วมกันในตาราง 89101 ทางใต้และตะวันออกของ Charleston Boulevard ย่าน John S. Park Historic District ซึ่งขึ้นทะเบียน National Register ในปี 2003 และบ้านคอตเทจยุค 1940 ของ Huntridge ตั้งอยู่บนที่ดินที่แบ่งแปลงไว้ตั้งแต่ครั้งที่ Las Vegas ยังเป็นเมืองรถไฟ ห่างออกไปไม่กี่ช่วงตึกทางเหนือ อาคารคอนโดมิเนียมตาม Las Vegas Boulevard และโครงการดัดแปลงเป็นลอฟต์ในย่าน 18b Arts District อยู่ภายใต้เอกสารข้อกำหนดที่ร่างขึ้นในทศวรรษ 2000 ทั้งสองแบบก่อให้เกิดคำถามด้านอสังหาริมทรัพย์และคดีแพ่งในหุบเขานี้อย่างต่อเนื่อง แต่แทบไม่ใช่คำถามชุดเดียวกัน

ที่ดินเก่า แฟ้มเอกสารยาว

ช่วงตึกระหว่าง Main Street, Fourth Street และ Charleston Boulevard ถูกแบ่งแปลงมาหลายทศวรรษก่อนที่การรังวัดสมัยใหม่จะเกิดขึ้น โฉนดจากยุคนั้นบรรยายแนวเขตโดยอ้างอิงหมุดหลักและแผนที่เก่า และแปดสิบปีของทางเข้าบ้าน กำแพงบล็อก โรงเก็บของ และแนวสาธารณูปโภคก็ถูกวางทับลงไปบนนั้น รูปแบบที่พบในย่านใจกลางเมืองนั้นคาดเดาได้ การรังวัดที่สั่งทำเพื่อรีไฟแนนซ์กลับพบว่าโรงรถล้ำเข้าไปในที่ดินเพื่อนบ้านสองฟุต หรือทางเข้าบ้านที่ใช้ร่วมกันซึ่งทุกคนคิดว่าจดทะเบียนไว้แล้ว แต่ไม่เคยจดทะเบียนเลย

การคลี่คลายเรื่องนี้เริ่มจากเอกสาร ไม่ใช่การโต้เถียง Clark County Recorder เก็บโฉนด สิทธิยึดหน่วง ภาระจำยอม และการอ้างอิงแผนที่แบ่งแปลงที่ดินไว้ที่ Clark County Government Center เลขที่ 500 South Grand Central Parkway ควรตรวจสอบที่ตั้งสำนักงาน เวลาทำการ และขั้นตอนการค้นหาในปัจจุบันกับสำนักงาน Recorder ก่อนเดินทางไป การตรวจสอบกรรมสิทธิ์ การรังวัดฉบับปัจจุบัน และภาระจำยอมที่จดทะเบียนไว้ มักบอกได้ว่าคุณมีปัญหาแนวเขต ปัญหาการใช้ประโยชน์ หรือไม่มีปัญหาเลย เมื่อเอกสารคลุมเครือจริง ๆ คดีขอให้ศาลชี้ขาดกรรมสิทธิ์ (quiet title action) เป็นการขอให้ศาลชั้นต้นตัดสินว่าใครเป็นเจ้าของอะไร

ผู้ขายมีหน้าที่แยกต่างหาก NRS 113.130 กำหนดให้ผู้ขายที่อยู่อาศัยกรอกแบบเปิดเผยข้อมูลของ Nevada และส่งมอบอย่างน้อยสิบวันก่อนโอนกรรมสิทธิ์ และต้องระบุเป็นลายลักษณ์อักษรหากมีข้อบกพร่องปรากฏขึ้นหรือทรุดหนักลงก่อนปิดการซื้อขาย

อาคารคอนโดมิเนียมและอาคารที่อยู่ใต้เอกสารข้อกำหนด

อาคารพักอาศัยและโครงการดัดแปลงเป็นลอฟต์ในย่านใจกลางเมือง ซึ่งรวมถึง Juhl บน Bonneville Avenue และ The Ogden บน Las Vegas Boulevard North เป็นชุมชนที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมภายใต้ NRS Chapter 116 ซึ่งเปลี่ยนกลไกของข้อพิพาทเกือบทุกเรื่องภายในอาคารเหล่านั้น

ผู้ซื้อมีกรอบเวลาที่กำหนดไว้ ภายใต้ NRS 116.4109 ผู้ซื้ออาจยกเลิกสัญญาซื้อขายโดยไม่มีค่าปรับได้จนถึงเที่ยงคืนของวันที่ห้าตามปฏิทินนับแต่วันที่ได้รับชุดเอกสารขายต่อของสมาคม เนื่องจากระยะเวลานั้นนับจากวันที่ได้รับ จึงยังไม่เริ่มนับจนกว่าจะมีการส่งมอบชุดเอกสารจริง ส่วนเจ้าของที่ขัดแย้งกับคณะกรรมการเจอด่านอีกด้านหนึ่ง NRS 38.310 ห้ามฟ้องคดีแพ่งที่ต้องตีความ ใช้ หรือบังคับตามข้อกำหนด เงื่อนไข หรือข้อจำกัดที่ใช้กับอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัย หรือตามข้อบังคับหรือกฎของสมาคม เว้นแต่ข้อเรียกร้องนั้นได้ผ่านการไกล่เกลี่ยมาก่อน และศาลต้องยกฟ้องคดีที่ยื่นโดยฝ่าฝืนกฎนั้น

จุดที่อุบัติเหตุในย่านใจกลางเมืองกระจุกตัว

ย่านใจกลางเมืองผสมการจราจรจากทางด่วน การจราจรบนถนนสายหลัก และคนเดินเท้าจำนวนมากไว้ในตารางถนนที่แน่นขนัด Las Vegas Boulevard, Charleston Boulevard, Main Street และ Fourth Street พาผู้เดินทางประจำผ่านช่วงตึกที่นักท่องเที่ยวข้ามถนนกลางบล็อก และแยก Charleston Boulevard กับ Eastern Avenue ปรากฏซ้ำ ๆ ในรายชื่อจุดอุบัติเหตุสูงที่ Metro เผยแพร่ ทางแยกต่างระดับ Interstate 15 กับ U.S. 95 ทางตะวันตกเฉียงเหนือของใจกลางย่านระบายรถที่กำลังรวมช่องลงสู่ Grand Central Parkway และ Casino Center Boulevard

Nevada ให้เวลาผู้บาดเจ็บสองปีนับแต่วันที่ได้รับบาดเจ็บในการยื่นฟ้องตาม NRS 11.190(4)(e) พยานหลักฐานในย่านใจกลางเมืองทั้งมีมากผิดปกติและเสื่อมสลายเร็วผิดปกติไปพร้อมกัน กล้องของคาสิโน อาคารจอดรถ และของเทศบาลบันทึกทับในรอบสั้น ๆ และธุรกิจที่ถือครองภาพเหล่านั้นก็เปลี่ยนมือ งานอุบัติเหตุทางรถยนต์ของเราที่นี่จึงมักเริ่มด้วยการขอให้เก็บรักษาพยานหลักฐานก่อนยื่นฟ้องใด ๆ และคดีการบาดเจ็บสาหัสยังเพิ่มการตรวจสอบที่เกิดเหตุและตัวรถแต่เนิ่น ๆ

บาร์ แกลเลอรี และหน้าร้านใน Fremont East และ 18b

ย่าน Fremont East ทอดยาวราวหกช่วงตึกจาก Las Vegas Boulevard ถึง Eighth Street ระหว่าง Ogden Avenue กับ Carson Avenue ส่วน 18b Arts District มีศูนย์กลางอยู่ที่ Main Street ตัด Charleston Boulevard และแผ่ขึ้นเหนือถึง Hoover Avenue และตะวันตกถึง Commerce Street ทั้งสองย่านเต็มไปด้วยผู้เช่าที่ดำเนินกิจการในอาคารที่เก่าแก่กว่าธุรกิจของตนเองมาก

ปัญหาที่พบซ้ำเป็นเรื่องเชิงโครงสร้างมากกว่าเรื่องดราม่า ข้อสัญญาว่าด้วยพื้นที่ส่วนกลางที่ไม่ตรงกับวิธีที่บาร์ดำเนินงานจริง วงเงินตกแต่งพื้นที่ที่หมดกลางคัน การค้ำประกันส่วนบุคคลที่ลงนามอย่างรีบร้อน และเงื่อนไขใบอนุญาตของเมืองที่ผูกกับที่อยู่แห่งเดียวโดยเฉพาะ การเลือกนิติบุคคลที่ถูกต้องตั้งแต่ต้นผ่านการจัดตั้งธุรกิจและการร่างสัญญาอย่างรอบคอบช่วยลดปัญหาเหล่านั้นได้มาก เมื่อยังล้มเหลวอยู่ดี การดำเนินคดีธุรกิจก็ตามมา และข้อเรียกร้องตามสัญญาที่ทำเป็นลายลักษณ์อักษรโดยทั่วไปมีอายุความหกปีตาม NRS 11.190(1)(b)

เรื่องกำกับดูแลที่พิจารณาในย่านใจกลางเมือง

Nevada Gaming Commission และ State Gaming Control Board จัดการประชุมสาธารณะที่ Grant Sawyer State Office Building เลขที่ 555 East Washington Avenue ห่างจาก Fremont Street เพียงไม่กี่นาที เรื่องใบอนุญาต ความเหมาะสม และเรื่องทางปกครองที่กระทบผู้ประกอบการ ผู้จัดหาสินค้า และพนักงานคนสำคัญ ถูกโต้แย้งกันในห้องนั้นภายใต้ NRS Chapter 463 John F. O'Reilly ซึ่งเป็นประธานกรรมการและประธานเจ้าหน้าที่บริหารของเรา เคยดำรงตำแหน่งประธาน Nevada Gaming Commission และงานกฎหมายการพนันและกฎหมายปกครองของสำนักงานจัดวางไว้รอบกระบวนการนั้น

หน้านี้อธิบายกระบวนการทั่วไปของ Nevada และภูมิศาสตร์ของย่านใจกลางเมือง ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเกี่ยวกับทรัพย์สิน อุบัติเหตุ หรือใบอนุญาตรายใดรายหนึ่ง และการอ่านเนื้อหานี้ไม่ก่อให้เกิดความสัมพันธ์ระหว่างทนายความกับลูกความ โทร 702-382-2500 เพื่อปรึกษาเรื่องเฉพาะราย

คำศัพท์ที่คุณอาจได้ยิน

ลำดับการโอนกรรมสิทธิ์ (chain of title)

ลำดับของการโอนที่จดทะเบียนไว้ตามลำดับ ซึ่งแสดงว่ากรรมสิทธิ์ในที่ดินแปลงหนึ่งเคลื่อนจากผู้ถือรายหนึ่งไปสู่รายถัดไปอย่างไร

การรุกล้ำ (encroachment)

สิ่งปลูกสร้าง เช่น กำแพง ชายคา แท่นพื้น หรือทางเข้าบ้าน ที่ยื่นข้ามแนวเขตเข้าไปในที่ดินข้างเคียง

คดีขอให้ศาลชี้ขาดกรรมสิทธิ์ (quiet title action)

กระบวนพิจารณาที่ขอให้ผู้พิพากษาวินิจฉัยและรับรองกรรมสิทธิ์หรือสิทธิในที่ดิน เมื่อเอกสารจดทะเบียนไม่ชัดเจนหรือมีข้อโต้แย้ง

การใช้ประโยชน์ที่ไม่เป็นไปตามผังปัจจุบัน (nonconforming use)

การใช้ที่ดินที่ชอบด้วยกฎหมายเมื่อเริ่มต้น แต่ไม่ตรงกับการกำหนดเขตการใช้ที่ดินในปัจจุบันแล้ว และอาจดำเนินต่อได้ภายใต้เงื่อนไขที่จำกัดเท่านั้น