The Lakes（Las Vegas）を担当する弁護士

The Lakes は Las Vegas 西部、郵便番号 89117 にある約2平方マイルの計画的コミュニティで、北を West Sahara Avenue、東を South Durango Drive、南を West Desert Inn Road、西を Hualapai Way に囲まれています。1980年代半ばから1990年代半ばにかけて、約30エーカーの私有の人工湖 Lake Sahara を囲むように建設され、いまも住宅が水辺に面する数少ない場所のひとつです。O'Reilly Law Group は1972年から 325 South Maryland Parkway で業務を行っており、Las Vegas の仕事の一環として The Lakes に対応しています。

ここでの法律問題の性格を決めているのは3つの事実で、いずれも新しい地域には当てはまりません。住宅が築30年から40年であるため、問題が当初の施工業者に結びつかないこと。湖とその岸辺が賦課金でまかなわれる共有財産であること。そして多くの所有者が何十年も同じ家に住み続けており、ふつうの加齢が権原、信託、承継の問題に変わることです。当事務所の 不動産 と プロベート の分野が、その大半を担っています。

築30年の住宅と、実際に責任を負うのは誰か

NRS 11.202 は実質的完成（substantial completion）から起算する10年の除斥期間（statute of repose）を定めています。1989年や1994年に完成した住宅では、その期間はとうに閉じています。つまり、屋根の劣化、スラブのひび割れ、給水管の腐食は、ここでは施工業者の問題であることがまれだということです。責任の所在は3つの別の場所に移ります。売主が何を開示したか、直近の工事を誰が行ったか、そして保険が何を補償するかです。

NRS 113.130 は、住宅の売主に Nevada の開示書式を引渡しの少なくとも10日前に交付することと、決済前に発見または悪化した瑕疵を書面で報告することを求めています。不具合が当初の建築ではなく、近年の屋根の葺き替え、配管の更新、プールの改修、リフォームに起因する場合でも、NRS 40.645 が手順を規律します。すなわち、提訴の前に、配達証明付き書留郵便による瑕疵の書面通知をその施工業者へ送ることになります。

Lake Sahara、共有財産、そして賦課金

湖、その護岸、外周の植栽、そしてゲート付き区画内の私道は共用部分（common element）です。その修繕には誰かが資金を出さなければならず、Nevada はその資金の測り方について規則を定めています。NRS 116.31152 は、管理組合が少なくとも5年に1回は修繕積立金調査（reserve study）を実施し、その結果を少なくとも年1回は検討し、必要に応じて資金計画を調整することを求めています。護岸、ポンプ、水系設備の工事のために特別賦課金（special assessment）が生じたとき、その費用が予見できたものだったか、賦課が管理文書に従っていたかを示すのが、この調査と直近数期の予算です。

湖へのアクセス、船舶や桟橋の規則、眺望の妨げ、水辺の植栽をめぐる争いは、CC&R の争いです。NRS 38.310 は、住宅用不動産に適用される規約・条件・制限、または管理組合の細則や規則の解釈・適用・執行を要する請求について、民事訴訟の前に調停へ付すことを求めており、これを経ずに提起された訴えは裁判所が却下しなければなりません。The Lakes はコミュニティ全体の体制に加えて、ゲート付き区画やコンドミニアムの下部管理組合を併せ持っているため、まず問われるのは、争っている事項をどの管理文書が実際に規律しているのかということです。

1990年代から保有してきた住宅を売る

長い保有は、目立たない権原の問題を生みます。許可を取らずに行われた増築、境界を越えたプール設備の基礎、握手だけで隣人に与えた地役権、借換えの際に抹消されなかった古い信託証書などは、事前ではなくエスクローの最中に表面化しがちです。出発点となるのは 500 South Grand Central Parkway の Clark County Recorder の記録で、残りは通常、最新の測量で決着します。

買主にも保護があります。NRS 116.4109 に基づき、買主は管理組合の転売書類一式を受領した日の翌日から5暦日目の深夜までは、違約金なしで売買契約を解除できます。この期間は受領日から起算されるため、書類が実際に交付されるまで進みはじめません。不動産取引 を入口の段階で丁寧に扱うほうが、成立した売買を後から解きほぐすより通常は簡単です。

遺産、信託、そして名義の移転

当初からの所有者が多い街は、遺産の多い街でもあります。Nevada は評価額が小さい場合の簡易な方法を用意しています。NRS 146.080 は、被相続人が Nevada 州内に不動産を残しておらず、州内の財産の総額が25,000ドル（生存配偶者の場合は150,000ドル）を超えない場合に、死亡から40日後に一定の財産を宣誓供述書（affidavit）で受け取ることを認めています。NRS 146.070 は、評価額が150,000ドルを超えない場合に、裁判所が完全な遺産管理を経ずに遺産を割り当てることを認めており、その手続は死亡から少なくとも30日を経過するまで開始できません。The Lakes の住宅があると、遺産は通常どちらの手続からも外れます。ここの所有者の多くが信託で名義を保有しているのは、まさにそのためです。

信託がある場合に問題となるのは、住宅が実際に信託へ移されていたかどうか、そして誰が後継の権限を持つかです。信託がない場合、住宅は数か月単位のプロベートを経て移転し、それが終わるまで相続人はきれいな権原を移すことができません。税務・エステートプランニング による事前の準備が、このどちらの道をたどるかを左右します。

Sahara Avenue のオフィス地区

このコミュニティの商業側の縁は West Sahara Avenue 沿いにあり、9600 West Sahara Avenue の Sahara West Library の近くに、専門職、歯科、医療のオフィスが並んでいます。Durango Drive と Sahara Avenue の交差点は、西側地域の事故多発地点として公表されている報道に定期的に登場し、Desert Inn Road、Hualapai Way、South Buffalo Drive が残りの地域交通の大半を担っています。

これらの交差点で起きた人身傷害の請求は NRS 11.190(4)(e) の2年の期限で進み、信号の現示データの入手、カメラの設置状況の聞き込み、治療経過の記録といった実務は前倒しで行う必要があります。当事務所の 人身傷害 の分野がこれらの案件を扱い、ビジネス法務 の分野がこの通り沿いの専門職オフィスに対応しています。

このページは Nevada の一般的な法律と地域の地理を説明するものです。特定の不動産、遺産、事故についての助言ではなく、お読みいただくことで弁護士・依頼者関係が生じるものでもありません。個別のご質問は 702-382-2500 までお電話ください。

知っておきたい用語

マスター管理組合（master association）

すべての区画を規律する文書を持つコミュニティ全体の管理組合で、ゲート付き区画やコンドミニアム棟の下部管理組合の上位に位置します。

共用部分（common element）

湖、護岸、私道、外周の植栽など、個々の所有者ではなく管理組合が所有または維持管理する財産です。

特別賦課金（special assessment）

所有者に課される一時金で、通常は積立金が特定の修繕や更新の費用に足りないために生じます。

権利の宣誓供述書（affidavit of entitlement）

Nevada の小規模遺産手続で、完全なプロベートの管理手続を開くことなく限られた動産を受け取るために用いる宣誓文書です。

権原保険予定証書（title commitment）

決済前に保険会社が示す、何を保険の対象とし、何を除外するかについての書面で、登記された地役権、先取特権、制限を含みます。