服务于 Las Vegas The Lakes 的律师

The Lakes 是 Las Vegas 西部一个占地两平方英里的总体规划社区，邮编 89117，北至 West Sahara Avenue，东至 South Durango Drive，南至 West Desert Inn Road，西至 Hualapai Way。它自 1980 年代中期建到 1990 年代中期，环绕约三十英亩的私人人工湖 Lake Sahara 展开，至今仍是谷地中少数房屋背靠开阔水面的地方之一。O'Reilly Law Group 自 1972 年起在 325 South Maryland Parkway 执业，The Lakes 是我们 Las Vegas 业务的一部分。

有三件事塑造了这里的法律面貌，而它们在城市较新的区域都不成立。住宅已有三十到四十年房龄，因此问题不再指向最初的建商。湖泊及其岸线属于靠管理费维护的共有财产。而相当大比例的业主已在同一栋房子里住了几十年，这就把普通的年岁增长，变成了产权、信托与传承的问题。这些工作主要由我们的房地产与遗嘱认证业务承担。

三十年房龄的房子，究竟该由谁负责

NRS 11.202 规定了自实质竣工（substantial completion）起算的十年绝对时效（statute of repose）。对于 1989 或 1994 年完工的房屋，这一期间早已届满，因此屋面失效、地坪开裂或给水管腐蚀，在这里很少还是建商的问题。责任转向另外三处：卖方披露了什么、最近一次施工是谁做的，以及保单承保什么。

NRS 113.130 要求住宅卖方在过户前至少十天送达 Nevada 的披露表，并就成交前发现或加重的任何缺陷作出书面说明。若故障可追溯到近期的翻新屋顶、重新布管、泳池改建或翻修，而不是最初的施工，那么 NRS 40.645 的流程依然适用——在提起任何诉讼之前，须以挂号信并要求回执的方式，向该承包商送达书面的缺陷通知。

Lake Sahara、共有财产与管理费

湖泊、岸墙、周边绿化以及门禁区块内的私有道路都属于共用部分（common element）。这些设施的维修需要有人出资，而 Nevada 对这笔资金如何测算设有规则。NRS 116.31152 要求协会至少每五年做一次储备金研究报告（reserve study），至少每年审阅一次结果，并按需要调整资金计划。当为岸线、水泵或水系工程发出特别分摊费时，储备金研究报告与最近几期预算，正是能看出这笔支出是否本可预见、这次征收是否遵循管理文件的文件。

围绕湖泊使用、船只与码头规则、视野遮挡以及水边绿化的争执，都是 CC&R 争执。NRS 38.310 要求，凡需要解释、适用或执行适用于住宅物业的公约、条件与限制，或协会章程或规则的请求，在提起任何民事诉讼之前须先行调解，未经此步骤的案件法院必须驳回。由于 The Lakes 既有覆盖全社区的结构，也有独立的门禁与公寓分区业主协会，首要问题通常是：究竟哪一套管理文件真正管辖争议中的那一项。

出售一栋自 1990 年代起持有的房屋

长期持有会带来安静的产权问题。未办许可的加建、越界的泳池设备台座、以口头承诺授予邻居的地役权，以及再融资后未办注销的旧信托契据（deed of trust），往往不是在过户之前、而是在托管过程中才浮出水面。位于 500 South Grand Central Parkway 的 Clark County Recorder 的记录是起点，其余的通常靠一份最新测量图解决。

买方也有自己的保护。依 NRS 116.4109，买方可以在收到协会转售资料包之后第五个日历日午夜之前，无罚则解除购房合同。该期间自收到之日起算，因此在资料包实际交付之前不会开始计算。在前端把房地产交易做扎实，通常比事后去解开一笔已完成的买卖简单得多。

遗产、信托与产权转移

一个由初代业主组成的社区，也是一个由遗产组成的社区。在价值不高时，Nevada 提供了简化途径。依 NRS 146.080，若被继承人在 Nevada 未留下不动产，且其在本州财产的总值不超过 $25,000（在世配偶为 $150,000），特定财产可在死亡后四十天凭宣誓书收取；依 NRS 146.070，价值不超过 $150,000 的遗产可由法院裁定免正式管理直接划拨，而该程序须在死亡后至少三十天才能启动。The Lakes 的一栋房子通常会让遗产超出这两种程序的范围，而这正是这里如此多业主以信托持有产权的原因。

若已设有信托，真正要问的是房屋是否真的转入了信托，以及谁拥有后继受托权限。若没有信托，房屋要走以月计的遗嘱认证程序，在此之前继承人无法转让清洁产权。事先通过税务与遗产规划安排，会决定走上这两条路中的哪一条。

Sahara Avenue 办公走廊

社区的商业边缘沿 West Sahara Avenue 展开，专业、牙科与医疗诊所就在 9600 West Sahara Avenue 的 Sahara West Library 附近。Durango Drive 与 Sahara Avenue 交口经常出现在西区公开的事故热点报道中，而 Desert Inn Road、Hualapai Way 与 South Buffalo Drive 承担了其余大部分本地车流。

来自这些交口的伤害索赔适用 NRS 11.190(4)(e) 的两年期限，而实务工作——查找信号配时数据、排查摄像覆盖、记录治疗过程——都集中在前期。这类事务由我们的人身伤害业务处理，走廊沿线的专业办公室则由我们的商业法业务服务。

本页说明的是 Nevada 的一般法律与本地地理，并非针对某处物业、某笔遗产或某起碰撞的法律意见，阅读本页也不会形成律师与委托人关系。如有具体问题，请致电 702-382-2500。

您可能会听到的术语

总业主协会（master association）

管理文件覆盖全部地块的社区级协会，位于任何门禁区块或公寓楼单独设立的分区业主协会之上。

共用部分（common element）

由协会而非单个业主拥有或维护的财产，例如湖泊、岸墙、私有道路或周边绿化。

特别分摊费（special assessment）

向业主一次性征收的费用，通常是因为储备金不足以支付某项特定的维修或更换。

继承权宣誓书（affidavit of entitlement）

在 Nevada 小额遗产程序中使用的宣誓文件，用于在不开启完整遗产管理的情况下收取有限的动产。

产权保险承诺书（title commitment）

保险人在成交前出具的说明，载明其将承保什么、除外什么，包括已备案的地役权、留置权与限制。