Mga Abogadong Naglilingkod sa The Lakes, Las Vegas

Ang The Lakes ay isang master-planned na komunidad na dalawang milya kuwadrado sa kanlurang Las Vegas, ZIP code 89117, na napapalibutan ng West Sahara Avenue sa hilaga, South Durango Drive sa silangan, West Desert Inn Road sa timog at Hualapai Way sa kanluran. Itinayo ito mula kalagitnaan ng dekada 1980 hanggang kalagitnaan ng dekada 1990 sa palibot ng Lake Sahara, isang pribadong gawang-taong lawa na humigit-kumulang tatlumpung akre, at ito pa rin ang isa sa iilang lugar sa lambak na ang likod ng mga bahay ay nakaharap sa tubig. Naglilingkod ang O'Reilly Law Group mula sa 325 South Maryland Parkway mula pa 1972 at naglilingkod sa The Lakes bilang bahagi ng aming gawain sa Las Vegas.

Tatlong bagay ang humuhubog sa larawang legal dito, at wala ni isa sa mga ito ang naaangkop sa mas bagong bahagi ng bayan. Tatlumpu hanggang apatnapung taon nang luma ang mga bahay, kaya't hindi na tumuturo pabalik sa orihinal na builder ang mga problema. Ang lawa at ang baybayin nito ay pinagsasaluhang ari-arian na pinopondohan ng bayarin. At malaking bahagi ng mga may-ari ay ilang dekada nang hawak ang parehong bahay, kaya't ginagawa nitong tanong sa titulo, trust at pagmamana ang karaniwang pagtanda. Ang aming pangkat sa real estate at probate ang humahawak sa halos lahat ng gawaing iyon.

Tatlumpung-Taóng Gulang na Bahay at Kung Sino Talaga ang May Pananagutan

Nagtatakda ang NRS 11.202 ng sampung-taóng panghuling takdang panahon na sinusukat mula sa sapat na pagkakatapos (substantial completion). Para sa bahay na natapos noong 1989 o 1994, matagal nang nagsara ang panahong iyon, ibig sabihin ay bihirang problema ng builder dito ang bumibigay na bubong, ang basag na slab o ang kinakalawang na linya ng tubig. Lumilipat ang pananagutan sa tatlong ibang lugar: kung ano ang isiniwalat ng nagbenta, sino ang gumawa ng pinakahuling trabaho, at ano ang saklaw ng polisa.

Hinihingi ng NRS 113.130 sa nagbebenta ng bahay na ihain ang disclosure form ng Nevada hindi bababa sa sampung araw bago ang paglilipat at iulat nang nakasulat ang anumang depektong natuklasan o lumala bago ang closing. Kung ang pagpalya ay nagmumula sa kamakailang pagpapalit ng bubong, pagpapalit ng tubo, muling pagtatayo ng pool o remodel at hindi sa orihinal na konstruksiyon, ang NRS 40.645 pa rin ang nagtatakda ng pagkakasunod-sunod — mauunang ihahain sa kontratistang iyon ang nakasulat na abiso ng depekto, sa pamamagitan ng certified mail na may hinihinging return receipt, bago maghain ng anumang kaso.

Lake Sahara, Pinagsasaluhang Ari-arian at mga Bayarin

Ang lawa, ang mga pader sa baybayin nito, ang landscaping sa palibot at ang mga pribadong kalye sa loob ng mga gated na bahagi ay mga common element. May dapat tumustos sa pagkukumpuni ng mga ito, at may itinatakdang tuntunin ang Nevada kung paano sinusukat ang pondong iyon. Hinihingi ng NRS 116.31152 sa asosasyon na magpasagawa ng reserve study kahit isang beses kada limang taon, suriin ang resulta kahit taun-taon, at iayon ang plano sa pagpopondo kung kailangan. Kapag may lumitaw na special assessment para sa gawain sa baybayin, sa bomba o sa sistema ng tubig, ang reserve study at ang huling ilang badyet ang mga dokumentong nagpapakita kung inaasahan ba ang gastos at kung sinunod ba ng pagpataw ang mga dokumentong namamahala.

Ang mga pagtatalo tungkol sa daanan patungo sa lawa, sa mga patakaran sa bangka at pantalan, sa pagharang ng tanawin at sa landscaping sa gilid ng tubig ay mga pagtatalo tungkol sa CC&R. Hinihingi ng NRS 38.310 na ang paghahabol na nangangailangan ng pag-unawa, paglalapat o pagpapatupad ng mga tipan, kondisyon o limitasyong naaangkop sa residential na ari-arian, o ng mga bylaw o patakaran ng asosasyon, ay dumaan sa mediation bago ang anumang sibil na aksyon, at dapat ibasura ng korte ang kasong inihain nang wala nito. Dahil pinagsasama ng The Lakes ang istruktura para sa buong komunidad at ang magkakahiwalay na gated at condominium na sub-association, ang unang tanong ay karaniwang kung aling hanay ng mga dokumentong namamahala ang talagang naaangkop sa pinagtatalunang bagay.

Pagbebenta ng Bahay na Hawak Mula Pa Dekada 1990

Nagbubunga ng tahimik na problema sa titulo ang matagal na pagmamay-ari. Ang mga dagdag na itinayo nang walang permit, ang pad ng kagamitan sa pool na lumampas sa linya, ang easement na ipinagkaloob sa kapitbahay sa pamamagitan ng basta pagkakasundo, at ang mga refinance na nag-iwan ng lumang deed of trust na hindi naibalik ay pawang lumilitaw sa gitna ng escrow sa halip na bago ito. Panimula ang mga tala ng Clark County Recorder sa 500 South Grand Central Parkway, at karaniwang nalulutas ng bagong survey ang natitira.

May sariling proteksiyon ang mga bumibili. Sa ilalim ng NRS 116.4109, maaaring kanselahin ng bumibili ang kasunduan sa pagbili nang walang parusa hanggang hatinggabi ng ikalimang araw ng kalendaryo matapos matanggap ang resale package ng asosasyon. Nagsisimula ang panahong iyon sa petsa ng pagtanggap, kaya't hindi ito nagsisimula hangga't hindi talaga naihahatid ang pakete. Karaniwang mas simple ang maingat na paghawak sa mga transaksyon sa real estate sa umpisa kaysa sa pagbawi sa isang natapos nang bentahan sa bandang huli.

Mga Ari-arian, Trust at Paglilipat

Ang kapitbahayan ng mga orihinal na may-ari ay kapitbahayan ng mga ari-ariang ipapamana. Nag-aalok ang Nevada ng mga pinaikling landas kapag katamtaman ang halaga. Pinahihintulutan ng NRS 146.080 na kolektahin ang ilang ari-arian sa pamamagitan ng sinumpaang salaysay apatnapung araw pagkamatay kung walang naiwang real property sa Nevada ang namatay at ang gross na halaga ng ari-arian dito ay hindi hihigit sa $25,000, o $150,000 para sa naiwang asawa; pinahihintulutan ng NRS 146.070 ang korte na ilipat ang ari-arian nang walang buong pangangasiwa kung ang halaga ay hindi hihigit sa $150,000, sa isang paglilitis na hindi maaaring simulan hangga't hindi lumilipas ang hindi bababa sa tatlumpung araw pagkamatay. Karaniwang inilalabas ng bahay sa The Lakes ang isang ari-arian sa dalawang pamamaraang iyon, at iyon nga ang dahilan kung bakit napakarami sa mga may-ari dito ang may hawak ng titulo sa loob ng isang trust.

Kung may trust, ang mga buhay na tanong ay kung talaga bang nailipat sa loob nito ang bahay at kung sino ang may hawak ng kapangyarihan bilang kahalili. Kung walang trust, dumaraan ang bahay sa probate sa isang panahong sinusukat sa buwan, at hindi makapaglilipat ng malinis na titulo ang mga tagapagmana hangga't hindi ito natatapos. Naaapektuhan ng maagang pagpaplano sa pamamagitan ng buwis at pagpaplano ng estate kung alin sa dalawang landas na iyon ang tatahakin.

Ang Koridor ng Opisina sa Sahara Avenue

Ang komersyal na gilid ng komunidad ay nasa West Sahara Avenue, kung saan matatagpuan ang mga suite na propesyonal, pangngipin at medikal malapit sa Sahara West Library sa 9600 West Sahara Avenue. Madalas lumitaw ang Durango Drive sa Sahara Avenue sa mga inilathalang ulat tungkol sa mga hotspot ng banggaan sa kanlurang bahagi, at ang Desert Inn Road, Hualapai Way at South Buffalo Drive ang nagdadala ng halos lahat ng natitirang lokal na trapiko.

Ang mga paghahabol sa pinsala mula sa mga interseksiyong iyon ay tumatakbo sa dalawang-taóng taning sa NRS 11.190(4)(e), at nauuna ang praktikal na gawain — ang paghahanap ng datos sa timing ng ilaw-trapiko, ang pagsuyod sa mga kalapit na kamera, ang pagdodokumento ng paggamot. Hinahawakan ng aming pangkat sa personal na pinsala ang mga usaping iyon, samantalang naglilingkod naman ang aming pangkat sa batas sa negosyo sa mga propesyonal na opisina sa koridor.

Inilalarawan ng pahinang ito ang pangkalahatang batas ng Nevada at ang lokal na heograpiya. Hindi ito payo tungkol sa anumang tiyak na ari-arian, ari-ariang ipapamana o banggaan, at walang relasyong abogado-kliyente ang nabubuo sa pagbabasa nito. Tumawag sa 702-382-2500 kung may tiyak kayong tanong.

Mga terminong maaari ninyong marinig

Master association

Ang asosasyon para sa buong komunidad na ang mga dokumento ay namamahala sa lahat ng lote, at nakapatong sa anumang hiwalay na sub-association para sa isang gated na bahagi o gusaling condominium.

Common element

Ari-arian gaya ng lawa, pader sa baybayin, pribadong kalye o landscaping sa palibot na pag-aari o pinapanatili ng asosasyon at hindi ng isang indibidwal na may-ari.

Special assessment

Isang beses na singil na ipinapataw sa mga may-ari, karaniwan ay dahil hindi sapat ang reserba para tustusan ang isang tiyak na pagkukumpuni o pagpapalit.

Sinumpaang salaysay ng karapatan (affidavit of entitlement)

Ang dokumentong nasa ilalim ng panunumpa na ginagamit sa pamamaraan ng Nevada para sa maliliit na ari-arian upang kolektahin ang limitadong personal na ari-arian nang hindi nagbubukas ng buong pangangasiwa sa probate.

Title commitment

Ang pahayag ng insurer bago ang closing kung ano ang sasagutin nito at ano ang hindi kasama, kabilang ang mga nakatalang easement, lien at limitasyon.