Mountain's Edge 변호사

Mountain's Edge는 무편입 타운 Enterprise에 조성된 마스터플랜 커뮤니티로, Blue Diamond Road 남쪽, Rainbow Boulevard 서쪽에 자리합니다. 거의 전부가 ZIP 코드 89178에 속하고 일부만 89139에 걸쳐 있습니다. Focus Property Group은 2004년 2월, 스무 개가 넘는 동네에 약 14,500세대를 짓는 계획으로 공사를 시작했고 지금은 대부분 완공되었습니다. 이 계획의 중심에는 공원들이 있습니다. South Buffalo Drive의 Exploration Peak Park, South Cimarron Road의 Paiute Park, Sparkling Chandon Drive의 Nathaniel Jones Park, 그리고 8101 West Mountains Edge Parkway에 있는 Clark County의 Mountain's Edge Regional Park입니다.

2004년부터 대략 2020년까지 이어진 이 시공 기간이 이 커뮤니티의 법적 쟁점 대부분을 좌우합니다. 최근 10년 사이에 완공된 주택은 아직 Nevada의 건축 하자(constructional defect) 청구 기간 안에 있을 수 있지만, 가장 먼저 지어진 거리들은 그렇지 않습니다. 1972년부터 Nevada에서 활동해 온 O'Reilly Law Group은 이런 문제를 부동산 업무로 다루며, 청구를 관철해야 할 때는 소송으로 대응합니다.

아래 내용은 Nevada의 일반적인 절차를 설명한 것입니다. 특정 주택이나 협회, 청구에 관한 자문이 아니며, 이 글을 읽는 것만으로 변호사와 의뢰인 관계가 성립하지는 않습니다.

실질적 완공일부터 흐르기 시작하는 10년

NRS 11.202는 건축 하자(constructional defect) 소송을 개량물의 실질적 완공(substantial completion)으로부터 10년 이내에 제기할 수 있도록 하고 있습니다. 주 의회는 2019년에 이 기간을 6년에서 10년으로 늘렸고, 이후 Nevada Supreme Court는 개정 시행 전에 실질적으로 완공된 공사에도 이 변경이 미친다고 확인했습니다.

여기에 적용해 보면 결과는 하나의 날짜가 아니라 계속 움직이는 경계선이 됩니다. 2005년에 지어진 집은 기간이 한참 지났고, 2018년에 완공된 집은 아직 남아 있습니다. 이 단지는 15년이 넘는 기간에 걸쳐 동네 단위로 차례차례 지어졌기 때문에, 몇 블록 떨어진 두 집이 서로 반대편에 놓일 수 있습니다. 세부 구역 이름보다 사용승인서(certificate of occupancy) 발급일이 훨씬 중요한 이유가 여기에 있습니다.

하자 소송을 내기 전에 Nevada가 요구하는 절차

Nevada Revised Statutes Chapter 40은 순서를 정해 두었고, 이는 선택 사항이 아닙니다.

1. NRS 40.645에 따라 시공사에 건축 하자 통지서(notice of constructional defect)를 서면으로 송달합니다.
2. NRS 40.647에 따라 주택 소유자는 점검을 허용해야 하고, 본인이 참석하거나 대리인을 참석시켜야 합니다.
3. 시공사는 보수를 선택할 수 있습니다. NRS 40.648은 누가 공사를 수행하는지, 기한은 언제까지인지, 무엇을 했는지에 관한 서면 진술을 어떻게 하는지를 정합니다.

단계를 건너뛰면 대가가 따릅니다. 법이 요구하는 구체성이 부족한 통지나 거부된 점검 때문에, 본래 근거가 탄탄했던 청구가 지연되거나 무산될 수 있습니다. 이미 협회에 민원을 넣었거나 시공사 보증 접수를 해 둔 소유자들은 법정 요건을 충족했다고 여기는 경우가 많지만, 실제로는 그렇지 않은 경우가 잦습니다.

규칙집이 둘: 마스터 협회와 우리 거리의 협회

이곳 소유자 대부분은 단지 전체를 관장하는 마스터 협회(master association)의 적용을 받고, 게이트가 있거나 연령 제한이 있는 구역에서는 자체 이사회와 예산, 제한 규정을 갖춘 하위 협회(sub-association)의 적용도 함께 받습니다. 관리 문서가 두 벌이라는 것은 관리비도 두 번 내고, 외관 심의도 두 번 거치며, 같은 차양이나 RV, 페인트 색을 두고 서로 다른 답이 나올 수도 있다는 뜻입니다.

NRS 38.310에 따라 Nevada는 이런 다툼 대부분을 법원 심리에 앞서 대체적 분쟁해결(ADR) 절차로 보냅니다. 특정 필지에 대한 답은 마스터 문서만이 아니라, 그 소유자가 속한 구역에 등록된 선언서(declaration)에서 찾게 되는 경우가 대부분입니다.

Blue Diamond Road와 Buffalo Drive, 그리고 이 단지가 감당하는 교통량

Blue Diamond Road는 State Route 160으로, Mountain Springs Summit을 넘어 밸리와 Pahrump를 잇는 주 고속도로입니다. 이 도로는 Mountain's Edge의 북쪽 경계를 이루며 Blue Diamond와 Buffalo Drive가 만나는 Mountain's Edge Marketplace로 이어집니다. Rainbow Boulevard와 Buffalo Drive, Cimarron Road가 단지 내부 통행을 감당하고, 커뮤니티의 트레일이 이 도로들 여러 곳을 평면으로 가로지릅니다.

고속으로 달리는 차량과 주택가에서 회전하는 차량이 만나는 구조는 낯익은 사고 유형이며, 저희 자동차 사고 업무에서 자주 마주칩니다. Nevada는 NRS 11.190(4)(e)에 따라 상해일로부터 2년을 허용합니다. 상대가 개인 운전자가 아니라 Clark County인 경우에는 NRS 41.035가 적용되어, 지방자치단체(political subdivision)에 대한 불법행위 손해배상이 청구인 1인당 20만 달러로 제한되고 징벌적 손해배상은 아예 인정되지 않습니다.

새 집, 실제로 쌓인 자산, 그리고 계획이 필요한 유산

2004년 이후에 조성된 동네에는 가장 큰 재산이 집 그 자체인 가구가 많습니다. 그래서 유산 검인(probate) 문제가 아주 구체적으로 다가옵니다. 유산이 Nevada의 간소화된 절차를 쓸 수 있는지, 아니면 정식 관리절차를 거쳐야 하는지가 관건입니다. 아래 표에 기준 금액을 정리했습니다. 어느 행에 해당하는지는 대개 명의를 어떻게 해 두었는지, 수익자를 지정했는지, 신탁에 재산을 실제로 이전했는지가 결정합니다. 그리고 이는 누군가 유산 검인 사건을 시작하기 훨씬 전에 내리는 세무 및 상속 설계 선택입니다.

알아두면 좋은 용어

실질적 완공(substantial completion)

건축물을 의도한 용도로 쓸 수 있을 만큼 공사가 마무리된 시점입니다. NRS 11.202의 10년 제척기간(statute of repose)은 이 시점부터 계산합니다.

제척기간(statute of repose)

공사 완료와 같은 특정 사건을 기준으로 계산하는 절대적 기한입니다. 소유자가 아직 문제를 발견하지 못했더라도 청구를 차단할 수 있습니다.

건축 하자 통지서(notice of constructional defect)

하자 소송을 제기하기에 앞서 NRS 40.645에 따라 주택 소유자가 시공사에 송달해야 하는 서면 통지로, 법이 요구하는 수준으로 하자를 구체적으로 적어야 합니다.

보수 선택권(election to repair)

NRS 40.648이 시공사에 부여한 법정 선택권으로, 지적된 하자를 직접 고칠 수 있습니다. 누가 공사를 하는지, 기한은 언제까지인지, 무엇을 했는지 서면으로 보고하는지에 관한 규정을 따라야 합니다.

마스터 협회(master association)

마스터플랜 커뮤니티 전체를 관장하는 상위 협회로, 그 아래에 자체 이사회와 자체 문서를 둔 하위 협회들이 있을 수 있습니다.