Mountain's Edgeの弁護士

Mountain's Edge は、非法人町 Enterprise にある計画的コミュニティです。Blue Diamond Road の南、Rainbow Boulevard の西に広がり、そのほぼ全域が郵便番号 89178、一部が 89139 に属します。Focus Property Group が2004年2月に着工し、20を超える街区に約14,500戸を建てる計画で、その大半はすでに完成しています。街の骨格をつくっているのが公園群です。South Buffalo Drive の Exploration Peak Park、South Cimarron Road の Paiute Park、Sparkling Chandon Drive の Nathaniel Jones Park、そして 8101 West Mountains Edge Parkway にある Clark County の Mountain's Edge Regional Park があります。

2004年から2020年頃までという建設時期が、このコミュニティの法律問題の性格をほぼ決めています。ここ10年ほどのあいだに完成した住宅は、Nevada の施工瑕疵（constructional defect）の期間内にまだ収まっている可能性がある一方、最も早い時期に建てられた通りの住宅はすでにその期間を過ぎています。O'Reilly Law Group は1972年から Nevada で業務を行っており、こうした問題を 不動産 の分野で扱い、請求を主張する必要がある場合には 訴訟 として対応します。

以下の内容は Nevada の一般的な手続を説明するものです。特定の住宅、管理組合、請求についての助言ではなく、お読みいただくことで弁護士・依頼者関係が生じるものでもありません。

実質的完成から進みはじめる10年の時計

NRS 11.202 は、施工瑕疵に基づく訴訟を、当該工作物の実質的完成（substantial completion）から10年以内に提起することを認めています。州議会は2019年にこの期間を6年から10年へ戻し、Nevada 最高裁判所はその後、この改正が改正法の施行前に実質的完成を迎えた工事にも及ぶことを確認しました。

この地域に当てはめると、境目は一本の日付ではなく動く線になります。2005年築の住宅はすでに期間外です。2018年に完成した住宅はまだ期間内です。15年以上をかけて街区ごとに順次建設されたため、数本しか離れていない2軒が線の反対側に分かれることもあります。だからこそ、街区の名前よりも使用許可（certificate of occupancy）の日付のほうがはるかに重要になります。

瑕疵訴訟を起こす前に Nevada が求める手順

NRS 第40章は一連の手順を定めており、これは省略できません。

1. NRS 40.645 に基づき、施工瑕疵の書面による通知を施工業者に送達します。
2. NRS 40.647 に基づき、住宅所有者は検査を認め、自ら立ち会うか代理人を立ち会わせます。
3. 施工業者は修補を選択することができます。NRS 40.648 が、誰が作業を行うか、期限、そして実施内容を記した書面の要件を定めています。

手順を飛ばせば結果が伴います。法が求める具体性を欠いた通知や、拒まれた検査は、本来成り立つはずの請求を停滞させたり、退けたりする原因になります。すでに管理組合に苦情を伝えたり、施工業者の保証申請を出したりした住宅所有者は、それで法律上の要件を満たしたと考えがちですが、多くの場合は満たしていません。

二つの規則体系：マスター管理組合と、あなたの通りの管理組合

ここでは多くの所有者が、開発全体を管轄するマスター管理組合（master association）と、ゲート付きや年齢制限のある区画では独自の理事会・予算・制限を持つ下部管理組合（sub-association）の両方に従うことになります。管理文書が2組あるということは、賦課金が2つ、建築審査の手続も2つあり、同じ日よけやRV、外壁の色について異なる答えが返ってくることさえあるということです。

NRS 38.310 に基づき、Nevada ではこうした意見の相違の大半を、裁判所が審理する前に裁判外紛争解決（ADR）へ回します。特定の区画についての答えは、マスターの文書だけではなく、その所有者自身の区画に対して登記された宣言書（declaration）に書かれていることがほとんどです。

Blue Diamond Road、Buffalo Drive、そしてコミュニティが受け止める交通量

Blue Diamond Road は State Route 160 であり、Mountain Springs Summit を越えてバレーと Pahrump を結ぶ州の幹線道路です。Mountain's Edge の北端を形づくり、Blue Diamond と Buffalo Drive の交差点にある Mountain's Edge Marketplace へと車を流し込みます。Rainbow Boulevard、Buffalo Drive、Cimarron Road が内部の交通を担い、コミュニティの遊歩道網はそのいくつかと平面交差しています。

幹線道路の速度と住宅街の右左折が交わる構図はよくあるもので、当事務所の 自動車事故 の分野でも日常的に見られます。Nevada では NRS 11.190(4)(e) により、負傷の日から2年が認められています。私人ドライバーではなく Clark County に対する請求となる場合、NRS 41.035 は地方公共団体に対する不法行為損害賠償を請求者1人あたり20万ドルに制限し、懲罰的損害賠償を全面的に認めていません。

新しい住宅、実際の含み資産、そして計画を要する遺産

2004年以降に建てられた街には、最大の資産が自宅そのものという世帯が多く暮らしています。そのため、プロベート（probate）の問題が現実味を帯びます。すなわち、その遺産が Nevada の簡易な手続を使えるのか、それとも通常の遺産管理を経なければならないのかという問題です。基準額は表のとおりです。どの行に当てはまるかは通常、名義の持ち方、受益者指定、そして信託に実際に資産が移されていたかどうかで決まります。そしてそれらは、誰かが プロベート の書類を開くよりずっと前に行う 税務・エステートプランニング の選択です。

知っておきたい用語

実質的完成（substantial completion）

工事が本来の用途に使える程度まで仕上がった時点を指します。NRS 11.202 の10年の除斥期間（statute of repose）は、この時点から起算されます。

除斥期間（statute of repose）

工事の完成といった出来事から起算される、外側の期限です。所有者が問題をまだ発見していなくても、請求を遮断することがあります。

施工瑕疵通知（notice of constructional defect）

瑕疵訴訟を提起する前に、住宅所有者が NRS 40.645 に基づき施工業者へ送達しなければならない書面の通知で、法が求める詳しさで瑕疵を記載するものです。

修補選択権（election to repair）

指摘された瑕疵を修補するために施工業者が NRS 40.648 に基づいて有する法定の選択権で、誰が作業を行うか、期限、実施内容の書面報告に関する規則に従います。

マスター管理組合（master association）

計画的コミュニティ全体を統括する上位の管理組合で、その下に独自の理事会と文書を持つ小規模な下部管理組合が置かれることがあります。