Rhodes Ranch 변호사

Rhodes Ranch는 ZIP 코드 89148에 속한 Spring Valley의 경비 게이트 마스터플랜 단지로, 계획 구역은 대체로 북쪽 Sunset Road와 Beltway, 동쪽 Durango Drive, 남쪽 Pebble Road, 서쪽 Fort Apache Road로 둘러싸여 있습니다. Clark County 커미셔너들이 1996년 10월에 이 계획을 승인했고, 골프 클럽은 1997년 11월에 문을 열었으며, 주택은 단계적으로 대략 2010년까지 지어졌습니다. 이곳 법률 생활의 특징은 거의 전부 세 가지 사실에서 나옵니다. 사유지라는 점, 등록 문서로 관리된다는 점, 그리고 호황과 불황을 관통해 지어졌다는 점입니다.

O'Reilly Law Group은 1972년부터 325 South Maryland Parkway의 Nevada Professional Center에서 Nevada의 부동산 소유자들에게 조언해 왔습니다. 이 게이트 안쪽에서 저희에게 오는 문제는 대개 등록된 제한 규정과 경계에 관한 것으로 부동산 업무에서 다루거나, 어떤 문서가 실제로 무엇을 이행하도록 의무 지우는지에 관한 다툼으로 계약 위반 문제가 됩니다.

이 페이지는 Nevada 절차를 일반적으로 설명한 것입니다. 귀하의 부동산이나 협회, 분쟁에 관한 자문이 아니며, 이 글을 읽는 것만으로 변호사와 의뢰인 관계가 성립하지는 않습니다.

사설 도로는 던져야 할 질문 자체를 바꿉니다

경비원이 지키는 게이트 안쪽에서는 도로가 공공 도로용지가 아니라 대개 협회 재산입니다. Rhodes Ranch Parkway가 단지를 가로질러 20 Rhodes Ranch Parkway의 골프 클럽까지 이어지고, 내부 순환로가 각 구역을 잇습니다. 도로가 사유지라면 유지 관리와 조명, 표지판, 속도 관리는 Clark County Public Works가 아니라 협회의 몫입니다.

게이트 안에서 충돌이나 넘어짐 사고가 생기면 분석의 방향이 달라집니다. 교통 관리 문제가 협회가 스스로 채택한 기준과 민원 처리 기록에 관한 문제로 바뀝니다. 다만 기한은 그대로입니다. Nevada는 NRS 11.190(4)(e)에 따라 일반적으로 상해일로부터 2년을 허용하며, 저희 상해 사고 업무는 공공 도로뿐 아니라 사설 도로에서 생긴 청구도 다룹니다.

대부분의 HOA 소송에 앞서 Nevada가 요구하는 단계

Nevada는 약정을 둘러싼 다툼 대부분을 곧바로 법정에서 시작하도록 두지 않습니다. 서로 다른 두 경로가 있고, 소유자들은 곧잘 엉뚱한 쪽에 제출합니다.

• NRS 38.310에 따른 대체적 분쟁해결. CC&R의 해석·적용·집행에 관한 민사소송, 또는 관리비를 어떻게 인상하거나 부과했는지에 관한 민사소송은 먼저 조정에 회부하거나 분쟁해결 프로그램으로 넘겨야 합니다. NRS 38.320에 따라 그 서면 신청은 Real Estate Division에 제출하며, 모든 당사자를 적시하고 청구의 성격을 기재하며 50달러의 신청 수수료를 함께 냅니다.
• Ombudsman for Owners in Common-Interest Communities. 이 기관은 법령과 규정인 NRS Chapter 116과 NAC Chapter 116의 위반 주장을 조사합니다. 특정 커뮤니티의 CC&R이 무슨 뜻인지를 판단해 주지는 않습니다.

경로를 잘못 고르면 몇 달을 잃을 수 있고, 서류가 엉뚱한 곳에 놓여 있는 동안에도 2년과 6년의 민사 기한은 계속 흘러갑니다.

페어웨이에 면한 필지가 실제로 함께 넘겨주는 것

Ted Robinson이 설계한 코스에 등을 대고 있는 필지에는 매수인에게 그대로 넘어가는 등록된 부담과 이익이 함께 붙어 있습니다. 코스 경계를 따라 설정된 관리·출입 지역권, 담장과 울타리 기준, 그리고 Nevada의 많은 골프 커뮤니티에서는 빗나간 공과 통상적인 코스 운영에 대한 명시적 승낙까지 포함됩니다. 집을 보러 온 날 파티오에서는 어느 것도 눈에 보이지 않습니다.

조망은 반복되는 뜻밖의 문제입니다. Nevada는 조망에 관한 일반적 권리를 인정하지 않으므로, 이웃집 2층이나 자라난 조경은 대개 생활방해(nuisance) 청구가 아니라 이격 거리와 외관 심의 문제가 됩니다. 답은 선언서와 지적도, 설계 지침에 있으며, 모두 500 South Grand Central Parkway의 Clark County Recorder에 등록되어 있어 어느 소유자든 열람할 수 있습니다.

금융 위기의 양쪽에 걸쳐 완성된 커뮤니티

공사는 1997년부터 대략 2010년까지 이어져 2008년의 붕괴를 가로질렀습니다. 후기 단계를 맡았던 시공사와 각 공종은 이후 구조를 바꾸거나 해산했고, 이는 시공 품질에 대해 답할 주체가 누구인지를 바꿔 놓습니다. NRS 11.202의 제척기간은 개량물의 실질적 완공으로부터 10년 이내에 건축 하자 소송을 제기할 수 있도록 하는데, 이곳 공사가 대략 2010년에 끝났으므로 이 커뮤니티 주택들은 이제 그 10년 시점을 지났습니다. 기준이 되는 것은 동네 이름이 아니라 개별 주택의 실질적 완공일입니다.

실제로 더 자주 살아 있는 쟁점은 재매각 시의 고지입니다. 이곳 매도인은 집과 관리 문서 일체를 동시에 넘기게 되며, 재매각 서류에 무엇이 나와 있었는지, 협회 회의록에서 무엇이 드러났는지, 무엇이 끝내 언급되지 않았는지를 둘러싼 다툼은 서류가 부실했을 때 소송으로 이어지는 경향이 있습니다.

연체 관리비와 저당권보다 앞서는 9개월

내지 않은 관리비는 협회 유치권을 발생시킵니다. NRS 116.3116에 따라 그 유치권 중 일부, 즉 협회의 정기 예산에 근거한 9개월분의 공동경비 관리비와 일정한 유지·정비 비용은 제1순위 신탁증서(first deed of trust)보다 앞섭니다. 협회 연체가 대출기관의 주목을 빠르게 끄는 이유이자, 연체 통지서가 그저 그런 우편물이 아닌 이유가 바로 이 우선순위입니다.

알아두면 좋은 용어

CC&R

규약·조건·제한을 뜻하며, 공동이익 커뮤니티의 모든 필지와 그 필지의 이후 소유자 전부를 구속하는 등록된 선언서입니다.

ADR 신청서

NRS 38.320에 따라 50달러의 수수료와 함께 Real Estate Division에 제출하는 서면 신청으로, NRS 38.310은 대부분의 CC&R 분쟁이 소송에 앞서 이 절차를 거치도록 요구합니다.

최우선 순위 유치권(superpriority lien)

협회의 관리비 유치권 가운데 NRS 116.3116에 따라 예산에 근거한 9개월분 공동경비 관리비에 해당하는 부분으로, 제1순위 신탁증서보다 앞섭니다.

사설 도로(private street)

Clark County가 아니라 주택소유자협회가 소유하고 관리하는 도로로, 그 상태와 통제에 대한 책임이 누구에게 있는지가 달라집니다.

재매각 자료(resale package)

Nevada의 공동이익 커뮤니티에서 매도인이 계약 종결 전에 매수인에게 교부해야 하는 관리 문서와 재무 공시 자료입니다.