Abogados que atienden Anthem, Henderson

Anthem es el plan de Del Webb que ocupó el borde sur de Henderson después de que la ciudad anexara 2,535 acres en noviembre de 1997. Un intercambio de terrenos casi duplicó esa superficie hasta más de 5,000 acres, y cuando las casas salieron a la venta en 1998 el plan preveía entre once y trece mil viviendas a lo largo de quince a veinte años de construcción. Hoy Anthem abarca los códigos postales 89052 y 89044 a lo largo del extremo norte de la McCullough Range.

Como se construyó por villages y no como un solo fraccionamiento, las cuestiones legales de aquí giran en torno al gobierno de las asociaciones y al paso del tiempo. O'Reilly Law Group atiende asuntos de planificación patrimonial, litigios y bienes raíces para los hogares de Anthem desde el 325 South Maryland Parkway, en Las Vegas.

Esta página describe el procedimiento de Nevada en términos generales. No es asesoría sobre ninguna asociación, parcela o herencia en particular.

Villages, no un solo fraccionamiento

La estructura de Anthem se malinterpreta con facilidad. No existe una sola asociación de propietarios de Anthem. Sun City Anthem y Solera at Anthem son comunidades con restricción de edad; Anthem Country Club está detrás de casetas de vigilancia, alrededor del golf; Anthem Highlands, Coventry Homes at Anthem y Madeira Canyon admiten todas las edades. Cada una es un cuerpo distinto, con su propia declaración, sus propias cuotas y sus propios derechos sobre las amenidades, y algunas parcelas quedan bajo más de una capa.

La consecuencia práctica es que la primera pregunta en casi cualquier disputa de Anthem es qué declaración rige realmente la parcela. Una regla que se aplica con rigor en un village puede no existir dos millas más allá, sobre la misma avenida. El NRS 116.31175 otorga al propietario de una unidad el derecho a examinar los libros, registros y demás documentos de la asociación, que es la manera habitual de establecer qué aplica antes de dar cualquier otro paso.

Villages con restricción de edad y lo que pueden exigir legalmente

Sun City Anthem y Solera restringen la ocupación por edad. La ley federal de vivienda justa lo permite solo cuando la comunidad cumple criterios específicos de vivienda destinada a personas mayores, y Nevada añade encima el Capítulo 116 del NRS. El resultado es un régimen de gobierno con autoridad real y con límites reales.

Dos de esos límites son los que más pesan en las disputas cotidianas. El NRS 116.31031 establece la facultad de la junta directiva para imponer multas y otras sanciones y el procedimiento que debe seguir, de modo que el aviso y la oportunidad de ser escuchado vienen antes de la sanción y no después. El NRS 38.310 exige después que toda acción civil sobre la interpretación, aplicación o cumplimiento de los CC&R, los estatutos o las reglas, o sobre los procedimientos usados para aumentar, disminuir o imponer cuotas, se someta primero a mediación o arbitraje a través de la Nevada Real Estate Division. Los tribunales tienen instrucción de desestimar las acciones iniciadas sin ese paso.

Cuando es la propia asociación la que quiere demandar

De vez en cuando, las asociaciones grandes quieren presentar reclamaciones en nombre de toda la comunidad contra un declarante, un contratista o un proveedor. Nevada no deja esa decisión únicamente en manos de la junta directiva. El NRS 116.31088 fija requisitos para iniciar o ratificar ciertas acciones civiles, incluidas disposiciones sobre el derecho de los propietarios de unidades a pedir el desistimiento y sobre la revelación de los términos de un acuerdo a los miembros.

Los propietarios que estén de un lado u otro de esa votación deberían leer con cuidado los materiales del aviso. Qué está autorizada a reclamar la asociación, quién financia el esfuerzo y qué ocurre con lo que se recupere se deciden en ese momento y no después. Estos asuntos se llevan a través de nuestra práctica de litigios.

Las fases posteriores siguen dentro del plazo de construcción

Anthem se construyó a lo largo de unas dos décadas, así que sus fases se sitúan en puntos muy distintos del mismo reloj. El NRS 11.202 impide ejercer una acción por deficiencia constructiva pasados más de diez años desde la terminación sustancial de la obra. Las primeras casas de 1998 y 1999 están holgadamente fuera de esa línea. Las viviendas, ampliaciones y mejoras de áreas comunes terminadas en la última década no lo están.

Nevada exige además una secuencia concreta antes de que pueda iniciarse esa acción:

1. Conforme al NRS 40.645, el reclamante debe notificar por escrito el presunto defecto de construcción y el lugar de la propiedad donde se encuentra.
2. Conforme al NRS 40.647, el reclamante debe permitir que el contratista inspeccione el presunto defecto y darle una oportunidad razonable de repararlo, con el reclamante o su perito presente en la inspección.

Omitir esos pasos afecta a si el caso puede siquiera avanzar, y por eso la secuencia importa tanto como el fondo del asunto.

Anthem Parkway, Eastern Avenue y el descenso al valle

Anthem está en alto. El tráfico que sale de allí baja por Anthem Parkway, Sun City Anthem Drive y Volunteer Boulevard hacia Eastern Avenue y St. Rose Parkway antes de llegar a la Interstate 215. Las pendientes prolongadas, las líneas de visión largas que invitan a acelerar y dos villages con restricción de edad situados en lo alto de esa ruta son rasgos de estas vías que pueden influir en cómo se reconstruye una colisión.

El NRS 11.190(4)(e) concede dos años para ejercer una acción por lesiones causadas por el acto ilícito o la negligencia de otro. Cuando las lesiones son permanentes, el fondo del caso está en el cálculo de los cuidados futuros y de la capacidad de ingreso perdida, un trabajo que corresponde a una práctica de lesiones catastróficas o de accidentes automovilísticos y que lleva tiempo desarrollar bien.

Operar un negocio desde un village que lo regula

Anthem Village y el comercio de Anthem Village Drive dan servicio a la comunidad, pero un negocio con sede en Anthem puede no tener local a la calle. Consultores, corredores, agentes y contratistas trabajan desde oficinas en casa repartidas por los villages.

Se aplican dos reglamentos a la vez. La declaración de la asociación suele restringir la rotulación, el paso de clientes y el estacionamiento de vehículos comerciales, y también puede hacer falta una licencia de negocio de la City of Henderson. Elegir y constituir la entidad adecuada es una cuestión distinta de si el village permite la actividad en primer lugar. Nos ocupamos de la constitución de empresas y de los contratos que vienen después, y leer la declaración antes de comprometerse evita compromisos que luego cuesta deshacer.

Términos que podría escuchar

Declaración (CC&R)

El documento inscrito que crea una comunidad de interés común y fija los convenios, condiciones y restricciones que obligan a cada parcela dentro de ella. En Anthem, más de una declaración puede aplicarse a una misma casa.

Vivienda destinada a personas mayores (housing intended for older persons)

Una categoría federal de vivienda justa que permite a una comunidad restringir legalmente la ocupación por edad cuando cumple criterios legales específicos. Los documentos inscritos de la propia comunidad fijan las reglas exactas que aplica.

Aviso de defecto (notice of defect)

El aviso escrito que el NRS 40.645 exige notificar antes de iniciar una acción por defecto de construcción, identificando el defecto y el lugar de la propiedad donde aparece.

Junta directiva (executive board)

El órgano de gobierno de una asociación de Nevada. El NRS 116.31031 define el alcance de su facultad para imponer multas y otras sanciones y el procedimiento que debe seguir antes.

Voto de ratificación (ratification vote)

El proceso de aprobación por los miembros que contempla el NRS 116.31088 antes de que una asociación inicie o ratifique ciertas acciones civiles, incluido el derecho de los propietarios a pedir el desistimiento.