Mga Abogadong Naglilingkod sa Anthem, Henderson

Ang Anthem ang planong Del Webb na pumuno sa timog na gilid ng Henderson matapos na isanib ng lungsod ang 2,535 akre noong Nobyembre 1997. Halos dinoble ng isang palitan ng lupa ang sukat na iyon tungo sa mahigit 5,000 akre, at nang ibenta ang mga bahay noong 1998 ay labing-isa hanggang labintatlong libo ang nakatakdang itayo sa loob ng labinlima hanggang dalawampung taon. Sakop na ngayon ng Anthem ang ZIP codes 89052 at 89044 sa hilagang dulo ng McCullough Range.

Dahil itinayo ito bilang magkakahiwalay na village at hindi bilang iisang subdivision, ang mga tanong legal dito ay umiikot sa pamamahala at sa pagtanda. Hinahawakan ng O'Reilly Law Group ang pagpaplano ng estate, litigasyon, at mga usapin sa real estate para sa mga sambahayan ng Anthem mula sa 325 South Maryland Parkway sa Las Vegas.

Inilalarawan ng pahinang ito ang proseso sa Nevada sa pangkalahatang paraan. Hindi ito payo tungkol sa anumang tiyak na asosasyon, parsela, o ari-arian.

Mga Village, Hindi Iisang Subdivision

Madaling mali ang maunawaan sa istruktura ng Anthem. Walang iisang homeowners association ng Anthem. Ang Sun City Anthem at Solera at Anthem ay mga komunidad na may limitasyon sa edad; ang Anthem Country Club ay nasa likod ng guard gate sa palibot ng golf; ang Anthem Highlands, Coventry Homes at Anthem, at Madeira Canyon ay bukas sa lahat ng edad. Bawat isa ay hiwalay na katawan na may sariling deklarasyon, sariling bayarin, at sariling karapatan sa mga pasilidad, at may ilang parsela na nasa ilalim ng higit sa isang antas.

Ang praktikal na bunga nito ay ang unang tanong sa halos anumang alitan sa Anthem ay kung aling deklarasyon talaga ang namamahala sa parsela. Ang patakarang mahigpit na ipinatutupad sa isang village ay maaaring wala man lang sa isa pang village na dalawang milya lang ang layo sa parehong parkway. Binibigyan ng NRS 116.31175 ang may-ari ng unit ng karapatang suriin ang mga aklat, tala, at iba pang papeles ng asosasyon, at ito ang karaniwang paraan para malaman kung ano ang naaangkop bago gumawa ng ibang hakbang.

Mga Village na May Limitasyon sa Edad at Kung Ano ang Legal Nilang Maaaring Hingin

Nililimitahan ng Sun City Anthem at Solera ang paninirahan ayon sa edad. Pinahihintulutan lamang ito ng pederal na batas sa patas na pabahay kung natutugunan ng komunidad ang tiyak na pamantayan para sa pabahay na inilaan sa mga nakatatanda, at inilalapat pa ng Nevada ang Kabanata 116 ng NRS sa ibabaw nito. Ang resulta ay isang sistema ng pamamahala na may tunay na kapangyarihan at tunay ding mga hangganan.

Dalawa sa mga hangganang iyon ang pinakamahalaga sa pang-araw-araw na alitan. Itinatakda ng NRS 116.31031 ang kapangyarihan ng executive board na magpataw ng multa at iba pang parusa at ang prosesong dapat nitong sundin, kaya nauuna ang abiso at ang pagkakataong marinig bago ang parusa at hindi pagkatapos. Pagkatapos ay hinihingi ng NRS 38.310 na ang sibil na aksyon tungkol sa interpretasyon, aplikasyon, o pagpapatupad ng mga CC&R, bylaw, o patakaran, o tungkol sa mga prosesong ginamit sa pagtaas, pagbaba, o pagpataw ng mga bayarin, ay ihain muna sa mediation o arbitration sa pamamagitan ng Nevada Real Estate Division. Inaatasan ang mga korte na ibasura ang mga aksyong sinimulan nang wala nito.

Kapag ang Asosasyon Mismo ang Nais Maghain ng Kaso

Paminsan-minsan ay nais ng malalaking asosasyon na maghain ng paghahabol sa ngalan ng buong komunidad laban sa isang declarant, kontratista, o vendor. Hindi ipinapaubaya ng Nevada ang pasyang iyon sa executive board lamang. Nagtatakda ang NRS 116.31088 ng mga kahingian sa pagsisimula o pagpapatibay ng ilang sibil na aksyon, kabilang ang mga probisyon sa karapatan ng mga may-ari ng unit na humiling ng pagbasura at sa pagsisiwalat ng mga tuntunin ng kasunduan sa mga kasapi.

Dapat basahing mabuti ng mga may-ari sa magkabilang panig ng gayong botohan ang mga materyales ng abiso. Doon na natatapos, at hindi na sa huli, ang tanong kung ano ang pinahihintulutang ihabol ng asosasyon, sino ang tutustos sa gastos, at ano ang mangyayari sa anumang mabawi. Dumaraan sa aming larangan sa litigasyon ang mga usaping ganito.

Nasa Loob Pa ng Palugit sa Konstruksiyon ang mga Huling Yugto

Itinayo ang Anthem sa loob ng halos dalawang dekada, kaya't magkakaibang-magkakaiba ang kinatatayuan ng mga yugto nito sa parehong palugit. Ipinagbabawal ng NRS 11.202 ang aksyon para sa kakulangan sa konstruksiyon na ihahain nang mahigit sampung taon matapos ang sapat na pagkakatapos (substantial completion) ng gusali. Malayo nang lampas sa linyang iyon ang pinakaunang mga bahay ng 1998 at 1999. Hindi pa ang mga bahay, dagdag na gusali, at mga pasilidad sa common area na natapos sa loob ng nakaraang dekada.

Hinihingi rin ng Nevada ang tiyak na pagkakasunod-sunod bago maaaring simulan ang gayong aksyon:

1. Sa ilalim ng NRS 40.645, dapat ihain ng naghahabol ang nakasulat na abisong tumutukoy sa sinasabing depekto sa konstruksiyon at sa kinaroroonan nito sa ari-arian.
2. Sa ilalim ng NRS 40.647, dapat payagan ng naghahabol ang kontratista na siyasatin ang sinasabing depekto at bigyan ito ng makatuwirang pagkakataong ayusin ito, na naroroon ang naghahabol o ang eksperto nito sa inspeksyon.

Naaapektuhan ng paglaktaw sa mga hakbang na iyon kung matutuloy pa ba ang kaso, kaya't kasinghalaga ng merito ang pagkakasunod-sunod.

Anthem Parkway, Eastern Avenue, at ang Paglusong Pababa sa Lambak

Mataas ang kinalalagyan ng Anthem. Pababa ang daloy ng trapikong palabas nito sa Anthem Parkway, Sun City Anthem Drive, at Volunteer Boulevard patungong Eastern Avenue at St. Rose Parkway bago maabot ang Interstate 215. Ang tuloy-tuloy na dahilig, ang mahahabang tanawing nag-uudyok ng bilis, at ang dalawang village na may limitasyon sa edad na nasa itaas ng rutang ito ay mga katangian ng mga kalsadang ito na maaaring makaapekto sa kung paano muling itatayo ang eksena ng banggaan.

Nagbibigay ang NRS 11.190(4)(e) ng dalawang taon para sa aksyon dahil sa pinsalang dulot ng maling gawa o kapabayaan ng iba. Kung permanente ang pinsala, ang sentro ng kaso ay ang pagtutuos ng pangangalaga sa hinaharap at ng nawalang kakayahang kumita — gawaing nasa ilalim ng larangan sa malubhang pinsala o aksidente sa sasakyan at nangangailangan ng panahon para maayos na mabuo.

Pagpapatakbo ng Negosyo sa Village na Nagtatakda Rito

Naglilingkod sa komunidad ang Anthem Village at ang mga tindahan sa Anthem Village Drive, ngunit maaaring wala man lang tindahan ang isang negosyong nakabase sa Anthem. May mga konsultant, broker, ahente, at kontratistang nagtatrabaho mula sa mga tanggapan sa bahay sa iba't ibang village.

Dalawang aklat ng patakaran ang sabay na naaangkop. Karaniwang nililimitahan ng deklarasyon ng asosasyon ang mga karatula, ang pagdagsa ng kliyente, at ang paradahan ng mga komersyal na sasakyan, at maaaring kailanganin din ang lisensya sa negosyo mula sa City of Henderson. Hiwalay na tanong ang pagpili at pagbuo ng tamang entidad sa tanong kung pinahihintulutan ba ng village ang gawain sa simula pa lang. Hinahawakan namin ang pagbuo ng negosyo at ang mga kontratang kasunod nito, at ang pagbabasa ng deklarasyon bago magpasiya ay makaiiwas sa mga pangakong mas mahirap nang bawiin sa huli.

Mga terminong maaari ninyong marinig

Deklarasyon (CC&Rs)

Ang nakatalang dokumentong lumilikha ng komunidad na may magkatuwang na interes at nagtatakda ng mga tipan, kondisyon, at limitasyong sumasaklaw sa bawat parsela sa loob nito. Sa Anthem, maaaring higit sa isang deklarasyon ang naaangkop sa iisang bahay.

Pabahay na inilaan sa mga nakatatanda (housing intended for older persons)

Isang kategorya sa pederal na batas sa patas na pabahay na nagpapahintulot sa komunidad na legal na limitahan ang paninirahan ayon sa edad kapag natutugunan nito ang tiyak na pamantayan ng batas. Ang mga nakatalang dokumento mismo ng komunidad ang nagtatakda ng eksaktong patakarang ipinatutupad nito.

Abiso ng depekto (notice of defect)

Ang nakasulat na abisong hinihingi ng NRS 40.645 na ihain ng naghahabol bago simulan ang aksyon sa depekto sa konstruksiyon, na tumutukoy sa depekto at kung saan ito lumilitaw sa ari-arian.

Executive board

Ang namamahalang katawan ng isang asosasyon sa Nevada. Itinatakda ng NRS 116.31031 ang saklaw ng kapangyarihan nitong magpataw ng multa at iba pang parusa at ang prosesong dapat munang sundin.

Botohan ng pagpapatibay (ratification vote)

Ang proseso ng pag-apruba ng mga kasapi na itinatakda ng NRS 116.31088 bago simulan o patibayin ng asosasyon ang ilang sibil na aksyon, kabilang ang karapatan ng mga may-ari na humiling ng pagbasura.