ทนายความที่ให้บริการ Anthem, Henderson

Anthem คือผังชุมชนของ Del Webb ที่เข้ามาเติมเต็มขอบด้านใต้ของ Henderson หลังจากเมืองผนวกที่ดิน 2,535 เอเคอร์เมื่อเดือนพฤศจิกายน 1997 การแลกเปลี่ยนที่ดินทำให้พื้นที่เพิ่มขึ้นเกือบเท่าตัวเป็นกว่า 5,000 เอเคอร์ และเมื่อเปิดขายบ้านในปี 1998 แผนกำหนดบ้านไว้ราวหนึ่งหมื่นหนึ่งพันถึงหนึ่งหมื่นสามพันหลัง โดยใช้เวลาก่อสร้างสิบห้าถึงยี่สิบปี ปัจจุบัน Anthem ครอบคลุมรหัสไปรษณีย์ 89052 และ 89044 ตามแนวปลายด้านเหนือของเทือกเขา McCullough Range

เนื่องจากที่นี่สร้างเป็นหมู่บ้านย่อยหลายแห่ง ไม่ใช่โครงการจัดสรรเดียว ประเด็นกฎหมายจึงกระจุกอยู่ที่การกำกับดูแลชุมชนและเรื่องการสูงวัย O'Reilly Law Group ดูแลงานการวางแผนมรดก การดำเนินคดี และอสังหาริมทรัพย์ให้ครัวเรือนใน Anthem จากที่ทำการเลขที่ 325 South Maryland Parkway ใน Las Vegas

หน้านี้อธิบายกระบวนการของ Nevada โดยทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำเกี่ยวกับสมาคม ที่ดินแปลงใด หรือกองมรดกรายใดรายหนึ่ง

หมู่บ้านย่อยหลายแห่ง ไม่ใช่โครงการจัดสรรเดียว

โครงสร้างของ Anthem เข้าใจผิดได้ง่าย ที่นี่ไม่มีสมาคมเจ้าของบ้านของ Anthem เพียงแห่งเดียว Sun City Anthem และ Solera at Anthem เป็นชุมชนที่จำกัดอายุผู้อยู่อาศัย Anthem Country Club อยู่หลังประตูรักษาความปลอดภัยรอบสนามกอล์ฟ ส่วน Anthem Highlands, Coventry Homes at Anthem และ Madeira Canyon เปิดรับทุกช่วงวัย แต่ละแห่งเป็นนิติบุคคลแยกจากกัน มีเอกสารข้อกำหนดที่จดทะเบียนของตนเอง มีค่าส่วนกลางของตนเอง และมีสิทธิใช้สิ่งอำนวยความสะดวกของตนเอง โดยที่ดินบางแปลงอยู่ใต้มากกว่าหนึ่งชั้นการกำกับดูแล

ผลในทางปฏิบัติคือ คำถามแรกของข้อพิพาทเกือบทุกเรื่องใน Anthem คือเอกสารข้อกำหนดฉบับใดที่ใช้บังคับกับที่ดินแปลงนั้นจริง ๆ กฎที่บังคับใช้อย่างเข้มงวดในหมู่บ้านหนึ่งอาจไม่มีอยู่เลยในระยะสองไมล์บนถนนสายเดียวกัน NRS 116.31175 ให้สิทธิเจ้าของหน่วยตรวจดูสมุดบัญชี บันทึก และเอกสารอื่นของสมาคม ซึ่งเป็นวิธีปกติในการยืนยันว่ากฎใดใช้บังคับก่อนดำเนินการขั้นต่อไป

หมู่บ้านจำกัดอายุ และสิ่งที่กำหนดได้โดยชอบด้วยกฎหมาย

Sun City Anthem และ Solera จำกัดการเข้าอยู่อาศัยตามอายุ กฎหมายที่อยู่อาศัยเป็นธรรมของรัฐบาลกลางอนุญาตให้ทำเช่นนั้นได้เฉพาะเมื่อชุมชนเข้าเกณฑ์เฉพาะสำหรับที่อยู่อาศัยที่มุ่งหมายสำหรับผู้สูงอายุ และ Nevada ยังซ้อน NRS Chapter 116 ทับเข้าไปอีกชั้น ผลลัพธ์คือระบบกำกับดูแลที่มีอำนาจจริงและมีขีดจำกัดจริง

ขีดจำกัดสองข้อมีผลมากที่สุดในข้อพิพาทประจำวัน NRS 116.31031 กำหนดอำนาจของคณะกรรมการบริหาร (executive board) ในการปรับและลงโทษ พร้อมขั้นตอนที่ต้องปฏิบัติตาม ดังนั้นการแจ้งและโอกาสชี้แจงต้องมาก่อนบทลงโทษ ไม่ใช่ตามหลัง ส่วน NRS 38.310 กำหนดว่าคดีแพ่งเกี่ยวกับการตีความ การใช้ หรือการบังคับตาม CC&R ข้อบังคับ หรือกฎของสมาคม รวมถึงข้อพิพาทเรื่องขั้นตอนการเพิ่ม ลด หรือเรียกเก็บค่าส่วนกลาง ต้องเสนอเข้าสู่การไกล่เกลี่ยหรืออนุญาโตตุลาการผ่าน Nevada Real Estate Division ก่อน และศาลได้รับคำสั่งให้ยกฟ้องคดีที่ยื่นโดยไม่ผ่านขั้นตอนนี้

เมื่อสมาคมเองต้องการฟ้องคดี

สมาคมขนาดใหญ่บางครั้งต้องการฟ้องคดีในนามของชุมชนทั้งหมดต่อผู้พัฒนาโครงการ ผู้รับเหมา หรือผู้ขายสินค้า Nevada ไม่ปล่อยให้การตัดสินใจนั้นอยู่ที่คณะกรรมการบริหารเพียงลำพัง NRS 116.31088 กำหนดเงื่อนไขในการเริ่มหรือให้สัตยาบันคดีแพ่งบางประเภท รวมถึงบทบัญญัติว่าด้วยสิทธิของเจ้าของหน่วยในการขอให้ถอนฟ้อง และการเปิดเผยเงื่อนไขการประนีประนอมยอมความต่อสมาชิก

เจ้าของบ้านทั้งฝ่ายที่เห็นด้วยและไม่เห็นด้วยกับการลงมติเช่นนั้นควรอ่านเอกสารแจ้งอย่างละเอียด สิ่งที่สมาคมมีอำนาจเรียกร้อง ใครเป็นผู้ออกค่าใช้จ่าย และเงินที่ได้คืนมาจะไปอยู่ที่ใด ล้วนถูกกำหนดในขั้นตอนนั้น ไม่ใช่ในภายหลัง เรื่องลักษณะนี้อยู่ในความดูแลของงานการดำเนินคดีของเรา

เฟสหลัง ๆ ยังอยู่ในกรอบเวลาฟ้องคดีก่อสร้าง

Anthem ก่อสร้างตลอดราวสองทศวรรษ เฟสต่าง ๆ จึงอยู่คนละจุดบนนาฬิกาเรือนเดียวกัน NRS 11.202 ห้ามฟ้องคดีข้อบกพร่องจากการก่อสร้างเมื่อพ้นสิบปีนับแต่วันที่สิ่งปลูกสร้างแล้วเสร็จในสาระสำคัญ (substantial completion) บ้านรุ่นแรกสุดปี 1998 และ 1999 พ้นเส้นนั้นไปนานแล้ว ส่วนบ้าน ส่วนต่อเติม และงานปรับปรุงพื้นที่ส่วนกลางที่เสร็จภายในสิบปีที่ผ่านมายังไม่พ้น

Nevada ยังกำหนดลำดับขั้นตอนเฉพาะก่อนเริ่มคดีเช่นนั้น:

1. ตาม NRS 40.645 ผู้เรียกร้องต้องส่งหนังสือแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรระบุข้อบกพร่องจากการก่อสร้างที่กล่าวอ้างและตำแหน่งที่พบในทรัพย์สิน
2. ตาม NRS 40.647 ผู้เรียกร้องต้องยอมให้ผู้รับเหมาเข้าตรวจสอบข้อบกพร่องที่กล่าวอ้างและให้โอกาสตามสมควรในการซ่อมแซม โดยผู้เรียกร้องหรือผู้เชี่ยวชาญของผู้เรียกร้องต้องอยู่ด้วยขณะตรวจสอบ

การข้ามขั้นตอนเหล่านั้นมีผลต่อการที่คดีจะเดินหน้าต่อได้หรือไม่เลย ลำดับขั้นตอนจึงสำคัญไม่แพ้เนื้อหาของคดี

Anthem Parkway, Eastern Avenue และทางลงสู่พื้นราบของหุบเขา

Anthem ตั้งอยู่บนที่สูง การจราจรที่ออกจากที่นี่วิ่งลงเนินไปตาม Anthem Parkway, Sun City Anthem Drive และ Volunteer Boulevard มุ่งสู่ Eastern Avenue และ St. Rose Parkway ก่อนถึง Interstate 215 ความลาดชันต่อเนื่อง ทัศนวิสัยยาวที่ชวนให้ใช้ความเร็ว และหมู่บ้านจำกัดอายุสองแห่งที่อยู่บนยอดเส้นทาง ล้วนเป็นลักษณะของถนนเหล่านี้ที่อาจมีผลต่อการจำลองเหตุการณ์ชน

NRS 11.190(4)(e) ให้เวลาสองปีในการฟ้องคดีบาดเจ็บที่เกิดจากการกระทำโดยมิชอบหรือความประมาทของผู้อื่น เมื่อการบาดเจ็บเป็นแบบถาวร สาระสำคัญของคดีคือการคำนวณค่าดูแลรักษาในอนาคตและความสามารถในการหารายได้ที่สูญเสียไป ซึ่งเป็นงานของการบาดเจ็บสาหัสหรืออุบัติเหตุทางรถยนต์ และต้องใช้เวลาพัฒนาสำนวนให้ครบถ้วน

การทำธุรกิจจากหมู่บ้านที่กำกับดูแลธุรกิจนั้นเอง

Anthem Village และร้านค้าตลอด Anthem Village Drive ให้บริการชุมชน แต่ธุรกิจที่ตั้งอยู่ใน Anthem อาจไม่มีหน้าร้านเลยก็ได้ ที่ปรึกษา นายหน้า ตัวแทน และผู้รับเหมาต่างทำงานจากสำนักงานในบ้านทั่วทุกหมู่บ้าน

กฎสองชุดใช้บังคับพร้อมกัน เอกสารข้อกำหนดที่จดทะเบียนของสมาคมมักจำกัดป้าย การเข้าออกของลูกค้า และการจอดรถเพื่อการพาณิชย์ อีกทั้งอาจต้องมีใบอนุญาตประกอบธุรกิจจาก City of Henderson ด้วย การเลือกและจัดตั้งนิติบุคคลที่เหมาะสมเป็นคนละคำถามกับการที่หมู่บ้านอนุญาตให้ทำกิจกรรมนั้นได้ตั้งแต่แรกหรือไม่ เราดูแลงานการจัดตั้งธุรกิจและสัญญาที่ตามมา และการอ่านเอกสารข้อกำหนดก่อนตัดสินใจช่วยเลี่ยงข้อผูกพันที่แก้ไขยากในภายหลังได้

คำศัพท์ที่คุณอาจได้ยิน

เอกสารข้อกำหนดที่จดทะเบียน (Declaration / CC&Rs)

เอกสารจดทะเบียนที่ก่อตั้งชุมชนที่มีกรรมสิทธิ์ร่วม และกำหนดข้อผูกพัน เงื่อนไข และข้อจำกัดที่ผูกพันที่ดินทุกแปลงในชุมชนนั้น ใน Anthem อาจมีเอกสารข้อกำหนดมากกว่าหนึ่งฉบับใช้บังคับกับบ้านหลังเดียวกัน

ที่อยู่อาศัยที่มุ่งหมายสำหรับผู้สูงอายุ (housing intended for older persons)

หมวดหมู่ตามกฎหมายที่อยู่อาศัยเป็นธรรมของรัฐบาลกลาง ที่อนุญาตให้ชุมชนจำกัดการเข้าอยู่อาศัยตามอายุได้โดยชอบด้วยกฎหมายเมื่อเข้าเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด กฎที่ใช้จริงกำหนดไว้ในเอกสารจดทะเบียนของชุมชนนั้นเอง

หนังสือแจ้งข้อบกพร่อง (notice of defect)

หนังสือแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรที่ NRS 40.645 กำหนดให้ผู้เรียกร้องต้องส่งก่อนเริ่มคดีข้อบกพร่องจากการก่อสร้าง โดยระบุข้อบกพร่องและตำแหน่งที่ปรากฏในทรัพย์สิน

คณะกรรมการบริหาร (executive board)

องค์กรผู้กำกับดูแลของสมาคมใน Nevada NRS 116.31031 กำหนดขอบเขตอำนาจในการปรับและลงโทษ พร้อมขั้นตอนที่ต้องปฏิบัติก่อน

การลงมติให้สัตยาบัน (ratification vote)

กระบวนการขอความเห็นชอบจากสมาชิกตามที่ NRS 116.31088 กำหนดไว้ ก่อนที่สมาคมจะเริ่มหรือให้สัตยาบันคดีแพ่งบางประเภท รวมถึงสิทธิของเจ้าของในการขอให้ถอนฟ้อง