Anthem（Henderson）を担当する弁護士

Anthem は、Henderson 市が1997年11月に2,535エーカーを編入した後、市の南端を埋めていった Del Webb の計画開発です。土地交換によってその面積はおよそ倍の5,000エーカー超となり、1998年に分譲が始まった時点では、15年から20年をかけて1万1,000戸から1万3,000戸を建てる計画でした。現在の Anthem は、McCullough Range の北端に沿って郵便番号 89052 と 89044 にまたがっています。

単一の分譲地ではなく複数のヴィレッジ（village）として造られたため、ここでの法律問題はガバナンスと高齢化に集中します。O'Reilly Law Group は、Las Vegas の 325 South Maryland Parkway から、Anthem の世帯の エステートプランニング、訴訟、不動産 の案件を扱っています。

このページは Nevada の手続を一般的に説明するものです。特定の管理組合、区画、遺産についての助言ではありません。

ひとつの分譲地ではなく、複数のヴィレッジ

Anthem の構造は誤解されやすいものです。「Anthem の管理組合」というひとつの組織は存在しません。Sun City Anthem と Solera at Anthem は年齢制限のあるコミュニティ、Anthem Country Club はゴルフ場を囲む有人ゲートの中にあり、Anthem Highlands、Coventry Homes at Anthem、Madeira Canyon は年齢制限のないコミュニティです。それぞれが独自の宣言書（declaration）、独自の賦課金、独自の共用施設利用権を持つ別個の団体であり、複数の層の下に置かれる区画もあります。

実務上の帰結として、Anthem のほぼどの紛争でも最初の問いは「その区画を実際に規律している宣言書はどれか」になります。あるヴィレッジで厳格に運用されている規則が、同じ通り沿いの2マイル先には存在しないこともあります。NRS 116.31175 は、区画所有者に管理組合の帳簿、記録その他の書類を閲覧する権利を与えており、次の一手を打つ前に何が適用されるのかを確かめる通常の方法がこれです。

年齢制限のあるヴィレッジと、そこで適法に求められること

Sun City Anthem と Solera は年齢によって居住を制限しています。連邦の公正住宅法は、そのコミュニティが高齢者向け住宅（housing intended for older persons）としての特定の要件を満たす場合に限りこれを認めており、Nevada はその上に NRS 第116章を重ねています。その結果、実質的な権限と実質的な限界の両方を備えたガバナンス体制ができあがります。

日々の紛争で最も重要になる限界は2つです。NRS 116.31031 は、理事会（executive board）が制裁金その他の制裁を科す権限と、そのために踏むべき手続を定めており、罰則は事後ではなく事前の通知と聴聞の機会を経ることになります。さらに NRS 38.310 は、CC&R、細則、規則の解釈・適用・執行に関する民事訴訟、および賦課金の増減や賦課の手続に関する民事訴訟について、まず Nevada Real Estate Division を通じた調停（mediation）または仲裁（arbitration）に付すことを求めています。これを経ずに提起された訴えは、裁判所が却下することとされています。

管理組合自身が訴えを起こそうとするとき

規模の大きな管理組合は、分譲業者（declarant）、施工業者、取引先などに対し、コミュニティ全体を代表して請求を行おうとすることがあります。Nevada はその判断を理事会だけに委ねていません。NRS 116.31088 は、一定の民事訴訟の提起または追認についての要件を定めており、その中には区画所有者が訴えの取下げを求める権利や、和解条件を組合員へ開示することに関する規定が含まれます。

そうした議決の賛否いずれの立場にある所有者も、通知資料をよく読むべきです。管理組合が何を請求する権限を与えられるのか、費用を誰が負担するのか、回収金がどうなるのかは、後からではなくその段階で決まります。この種の案件は当事務所の 訴訟 部門が扱います。

後期の区画は、まだ施工瑕疵の期間内にある

Anthem はおよそ20年かけて建設されたため、区画ごとに同じ10年の中の異なる地点にあります。NRS 11.202 は、工作物の実質的完成（substantial completion）から10年を超えて提起された施工不良に基づく訴訟を遮断します。1998年から1999年の最初期の住宅は、その線をはるかに越えています。この10年以内に完成した住宅、増築、共用部分の改良工事は越えていません。

Nevada はまた、そうした訴訟を始める前に特定の手順を求めています。

1. NRS 40.645 に基づき、請求者は主張する施工瑕疵とその所在を特定した書面の通知を送達しなければなりません。
2. NRS 40.647 に基づき、請求者は施工業者による瑕疵の検査と、修補のための合理的な機会を認めなければならず、検査には請求者本人またはその専門家が立ち会います。

これらの手順を飛ばすと、そもそも訴訟を進められるかどうかに影響します。だからこそ、この手順は請求の中身と同じくらい重要なのです。

Anthem Parkway、Eastern Avenue、そしてバレーの低地への下り

Anthem は高い場所にあります。ここから出る交通は、Anthem Parkway、Sun City Anthem Drive、Volunteer Boulevard を下って Eastern Avenue と St. Rose Parkway へ向かい、Interstate 215 に至ります。長く続く勾配、速度が出やすい見通しのよい直線、そしてその起点に年齢制限のあるヴィレッジが2つあるという道路条件は、衝突事故の再現を検討するうえで意味を持ち得ます。

NRS 11.190(4)(e) は、他人の違法行為または過失によって生じた傷害についての訴訟に2年を認めています。傷害が永続的なものである場合、事件の中心は将来の介護費と逸失労働能力の算定になります。これは 重度傷害 や 自動車事故 の分野の仕事であり、適切に組み立てるには時間がかかります。

その活動を規律するヴィレッジの中で事業を営む

Anthem Village と Anthem Village Drive 沿いの商業施設はコミュニティに向けたものですが、Anthem を拠点とする事業には店舗がまったくない場合もあります。コンサルタント、ブローカー、代理店、施工業者が、各ヴィレッジの自宅オフィスから業務を行っています。

ここでは二つの規則体系が同時に適用されます。管理組合の宣言書は通常、看板、来客の出入り、商用車両の駐車を制限しており、加えて City of Henderson の営業許可が必要になることもあります。適切な事業形態を選んで設立することと、そのヴィレッジがそもそもその活動を認めているかどうかは別の問題です。当事務所は 会社設立 と、その後に続く 契約 を扱っており、動き出す前に宣言書を読んでおけば、後で解消しにくい約束を避けられます。

知っておきたい用語

宣言書（CC&R）

共同利益コミュニティを設定し、その中のすべての区画を拘束する規約・条件・制限を定めた登記済み文書です。Anthem では、1軒の住宅に複数の宣言書が適用され得ます。

高齢者向け住宅（housing intended for older persons）

特定の法定要件を満たす場合に、コミュニティが年齢によって居住を適法に制限できるとする連邦公正住宅法上の類型です。実際に適用される具体的な規則は、そのコミュニティ自身の登記済み文書が定めます。

瑕疵通知（notice of defect）

施工瑕疵訴訟を提起する前に、請求者が NRS 40.645 に基づいて送達しなければならない書面の通知で、瑕疵の内容とそれが敷地のどこに現れているかを特定します。

理事会（executive board）

Nevada の管理組合の管理機関です。NRS 116.31031 が、制裁金その他の制裁を科す権限の範囲と、その前に踏むべき手続を定めています。

追認決議（ratification vote）

管理組合が一定の民事訴訟を提起または追認する前に NRS 116.31088 が想定している組合員の承認手続で、所有者が訴えの取下げを求める権利も含まれます。