Anthem, Henderson을 대리하는 변호사

Anthem은 Henderson시가 1997년 11월에 2,535에이커를 편입한 뒤 시 남쪽 끝을 채운 Del Webb 계획 단지입니다. 토지 교환으로 면적이 약 두 배인 5,000에이커 이상으로 늘었고, 1998년 분양이 시작될 때의 계획은 15~20년에 걸쳐 1만 1천에서 1만 3천 세대를 짓는 것이었습니다. 지금 Anthem은 McCullough Range 북쪽 끝을 따라 ZIP 코드 89052와 89044에 걸쳐 있습니다.

하나의 단지가 아니라 여러 빌리지로 지어졌기 때문에, 이곳의 법적 쟁점은 관리 구조와 고령화에 몰려 있습니다. O'Reilly Law Group은 Las Vegas의 325 South Maryland Parkway 사무실에서 Anthem 가구들의 세무 및 상속 설계, 소송, 부동산 문제를 맡고 있습니다.

이 페이지는 Nevada의 절차를 일반적으로 설명한 것입니다. 특정 협회나 필지, 유산에 관한 자문이 아닙니다.

하나의 단지가 아니라 여러 빌리지

Anthem의 구조는 오해하기 쉽습니다. Anthem 전체를 아우르는 단일 주택소유자협회는 존재하지 않습니다. Sun City Anthem과 Solera at Anthem은 연령 제한 커뮤니티이고, Anthem Country Club은 골프장을 둘러싼 경비 게이트 안에 있으며, Anthem Highlands와 Coventry Homes at Anthem, Madeira Canyon은 연령 제한이 없습니다. 각각이 자체 선언서(declaration)와 자체 관리비, 자체 부대시설 이용권을 가진 별개의 단체이며, 일부 필지는 둘 이상의 층위에 동시에 속합니다.

그래서 Anthem에서 벌어지는 거의 모든 분쟁의 첫 질문은 해당 필지에 실제로 어느 선언서가 적용되는가입니다. 한 빌리지에서 엄격하게 집행되는 규칙이 같은 파크웨이에서 3킬로미터쯤 떨어진 곳에는 아예 없을 수도 있습니다. NRS 116.31175는 구분소유자에게 협회의 장부와 기록, 그 밖의 서류를 열람할 권리를 부여하는데, 다른 조치를 취하기 전에 무엇이 적용되는지 확인하는 통상적인 방법이 바로 이것입니다.

연령 제한 빌리지가 적법하게 요구할 수 있는 것

Sun City Anthem과 Solera는 연령으로 거주를 제한합니다. 연방 공정주택법(fair housing law)은 커뮤니티가 고령자 전용 주택(housing intended for older persons)의 구체적 요건을 충족하는 경우에만 이를 허용하며, Nevada는 그 위에 NRS Chapter 116을 덧씌웁니다. 그 결과 실질적인 권한과 실질적인 한계를 동시에 가진 관리 체계가 만들어집니다.

일상적인 분쟁에서 가장 문제가 되는 한계는 두 가지입니다. NRS 116.31031은 이사회(executive board)가 과태료와 그 밖의 제재를 부과할 권한과 그 전에 따라야 할 절차를 정하고 있어, 통지와 의견 진술 기회가 제재보다 먼저 와야 합니다. 그리고 NRS 38.310은 CC&R이나 정관, 규칙의 해석·적용·집행에 관한 민사소송, 또는 관리비를 인상·인하·부과하는 절차에 관한 민사소송을 먼저 Nevada Real Estate Division을 통한 조정이나 중재에 회부하도록 요구합니다. 이를 거치지 않고 제기된 소송은 법원이 각하하도록 되어 있습니다.

협회가 직접 소송을 내려 할 때

규모가 큰 협회는 이따금 분양업자나 시공사, 납품업체를 상대로 커뮤니티 전체를 대신해 청구를 제기하려 합니다. Nevada는 그 결정을 이사회에만 맡겨 두지 않습니다. NRS 116.31088은 일정한 민사소송을 개시하거나 추인할 때의 요건을 정하며, 구분소유자가 소 취하를 요구할 권리와 합의 내용을 구성원에게 공개하는 문제도 함께 규율합니다.

그런 표결의 어느 쪽에 서 있든 안내 자료를 꼼꼼히 읽어야 합니다. 협회가 무엇을 청구할 권한을 갖는지, 비용은 누가 대는지, 회수한 돈은 어떻게 되는지가 나중이 아니라 바로 그 단계에서 정해지기 때문입니다. 이런 사안은 저희 소송 업무에서 다룹니다.

후기 단계 주택은 아직 건축 하자 기간 안에 있습니다

Anthem은 약 20년에 걸쳐 지어졌기 때문에 각 단계가 같은 시계 위에서 아주 다른 지점에 놓여 있습니다. NRS 11.202는 개량물의 실질적 완공(substantial completion)으로부터 10년이 지난 뒤에 제기된 건축 하자(constructional defect) 소송을 차단합니다. 1998년과 1999년에 지어진 가장 이른 주택들은 그 선을 한참 넘었지만, 최근 10년 안에 완공된 주택과 증축분, 공용 부분 개량물은 그렇지 않습니다.

Nevada는 그런 소송을 시작하기 전에 밟아야 할 순서도 정해 두었습니다.

1. NRS 40.645에 따라 청구인은 주장하는 건축 하자와 그 위치를 특정한 서면 통지를 송달해야 합니다.
2. NRS 40.647에 따라 청구인은 시공사가 해당 하자를 점검하고 보수할 상당한 기회를 주어야 하며, 점검에는 청구인 본인 또는 청구인의 전문가가 참석해야 합니다.

이 단계를 건너뛰면 사건을 진행할 수 있는지 자체가 달라집니다. 그래서 절차의 순서가 사건의 내용만큼이나 중요합니다.

Anthem Parkway와 Eastern Avenue, 그리고 밸리 바닥으로 내려가는 길

Anthem은 높은 곳에 있습니다. 이곳을 빠져나가는 차량은 Anthem Parkway와 Sun City Anthem Drive, Volunteer Boulevard를 따라 내리막으로 Eastern Avenue와 St. Rose Parkway 쪽으로 향한 뒤 Interstate 215에 진입합니다. 계속 이어지는 경사, 속도를 부추기는 긴 시야, 그리고 그 경로 꼭대기에 자리한 두 개의 연령 제한 빌리지는 충돌 사고를 재구성할 때 실제로 의미가 있는 이 도로들의 특징입니다.

NRS 11.190(4)(e)는 타인의 불법행위나 과실로 인한 상해에 대해 2년의 제소 기간을 둡니다. 부상이 영구적인 경우 사건의 핵심은 앞으로 필요한 치료비와 상실된 소득 능력을 산정하는 일이며, 이는 중상해와 자동차 사고 업무의 영역이고 제대로 준비하려면 시간이 걸립니다.

사업을 규제하는 빌리지에서 사업하기

Anthem Village와 Anthem Village Drive를 따라 늘어선 상가가 커뮤니티를 뒷받침하지만, Anthem에 기반을 둔 사업체라고 해서 점포가 있는 것은 아닙니다. 컨설턴트와 브로커, 에이전트, 시공업자들이 여러 빌리지의 홈오피스에서 일합니다.

이때 규칙집 두 개가 동시에 적용됩니다. 협회 선언서는 대개 간판과 고객 방문, 상용 차량 주차를 제한하고, City of Henderson의 사업자 면허도 필요할 수 있습니다. 어떤 법인을 어떻게 설립할 것인가는 그 빌리지가 애초에 해당 영업을 허용하는가와는 별개의 문제입니다. 저희는 회사 설립과 그에 따르는 계약을 다루며, 약속을 하기 전에 선언서를 먼저 읽어 두면 나중에 되돌리기 어려운 약속을 피할 수 있습니다.

알아두면 좋은 용어

선언서(declaration, CC&R)

공동이익 커뮤니티를 설정하고 그 안의 모든 필지를 구속하는 규약·조건·제한을 정한 등록 문서입니다. Anthem에서는 한 주택에 둘 이상의 선언서가 적용될 수 있습니다.

고령자 전용 주택(housing intended for older persons)

커뮤니티가 법이 정한 구체적 요건을 충족할 때 연령으로 거주를 제한하는 것을 적법하게 허용하는 연방 공정주택법상의 분류입니다. 실제로 적용되는 세부 규칙은 그 커뮤니티가 등록한 문서에 있습니다.

하자 통지서(notice of defect)

건축 하자 소송을 시작하기 전에 NRS 40.645가 청구인에게 송달하도록 요구하는 서면 통지로, 하자가 무엇이며 부지의 어느 곳에 나타나는지를 특정해야 합니다.

이사회(executive board)

Nevada 협회의 의사결정 기구입니다. NRS 116.31031은 이사회가 과태료와 그 밖의 제재를 부과할 수 있는 권한 범위와 그에 앞서 따라야 할 절차를 정합니다.

추인 표결(ratification vote)

협회가 일정한 민사소송을 개시하거나 추인하기 전에 NRS 116.31088이 예정하고 있는 구성원 승인 절차로, 구분소유자가 소 취하를 요구할 권리도 포함됩니다.