Rhodes Ranch の弁護士

Rhodes Ranch は Spring Valley、郵便番号 89148 にある有人ゲート付きのマスター計画で、その特定計画区域はおおむね北を Sunset Road と Beltway、東を Durango Drive、南を Pebble Road、西を Fort Apache Road に囲まれています。Clark County の委員会がこの計画を承認したのは1996年10月、ゴルフクラブの開場は1997年11月で、住宅は段階的に2010年頃まで建てられました。ここでの法律問題の特徴は、ほぼすべてが3つの事実から導かれます。私有であること、登記された文書によって規律されていること、そして好況と不況をまたいで建設されたことです。

O'Reilly Law Group は1972年から、325 South Maryland Parkway の Nevada Professional Center を拠点に Nevada の不動産所有者に助言してきました。このゲートの内側から届くご相談は通常、当事務所の 不動産 の分野で扱う登記された制限や境界に関するものか、ある文書が実際に何を義務づけているのかという意見の相違、すなわち 契約違反 の問題になります。

このページは Nevada の手続を一般的に説明するものです。ご自身の不動産、管理組合、紛争についての助言ではなく、お読みいただくことで弁護士・依頼者関係が生じるものでもありません。

私道は、問うべきことを変える

有人ゲートの内側では、道路は通常、公道ではなく管理組合の財産です。Rhodes Ranch Parkway は計画区域を貫いて 20 Rhodes Ranch Parkway のゴルフクラブへ至り、内部のループ道路が各区画をつないでいます。街路が私道（private street）である場合、維持管理、照明、標識、速度抑制は Clark County Public Works ではなく管理組合の役割になります。

ゲートの内側で衝突や転倒が起きたとき、このことは分析の対象を変えます。交通規制の問題は、管理組合自身が採択した基準と、苦情の記録に関する問題になります。期限は変わりません。Nevada では通常、NRS 11.190(4)(e) により負傷の日から2年が認められ、当事務所の 人身傷害 の分野は、公道だけでなく私道で生じた請求も扱います。

ほとんどの管理組合訴訟の前に Nevada が求める一段

Nevada は、規約をめぐる争いの大半を裁判所から始めさせません。別々の道筋が2つあり、所有者はしばしば誤ったほうへ進んでしまいます。

• NRS 38.310 に基づく裁判外紛争解決（ADR）。 CC&R の解釈・適用・執行に関する民事訴訟、あるいは賦課金がどのように増額または賦課されたかに関する民事訴訟は、まず調停に付されるか、紛争解決プログラムへ回付されなければなりません。NRS 38.320 に基づき、その書面による請求は Real Estate Division に提出し、すべての当事者を記載し、請求の内容を述べ、50ドルの申立手数料を添えます。
• Ombudsman for Owners in Common-Interest Communities。 この部署は、法令および規則である NRS 第116章と NAC 第116章の違反の申立てを調査します。コミュニティ自身の CC&R が何を意味するかを判断する部署ではありません。

道を間違えると何か月も失いかねません。しかもファイルが誤った場所に置かれているあいだも、2年や6年の民事の期限は進み続けます。

フェアウェイに面する区画が実際に伴うもの

Ted Robinson 設計のコースに面する区画には、買主ごとに引き継がれる登記された負担と利益が伴います。コース境界沿いの維持管理とアクセスの地役権、塀やフェンスの基準、そして Nevada の多くのゴルフコミュニティでは、打球の飛び込みや通常のコース運営を明示的に受け入れる条項です。内見のときにパティオから見えるものは、そのどれでもありません。

繰り返し驚かれるのが眺望です。Nevada は一般的な眺望の権利を認めていませんので、隣家の2階部分や育っていく植栽は、生活妨害の請求ではなく通常はセットバックと建築審査の問題になります。答えは宣言書（declaration）、区画図（plat）、デザインガイドラインの中にあり、いずれも 500 South Grand Central Parkway の Clark County Recorder に登記されていて、所有者であれば誰でも入手できます。

金融危機の両側で完成したコミュニティ

建設は1997年から2010年頃まで続き、2008年の崩壊をまたいでいます。後期の区画を手がけた施工業者や各職種は、その後に事業を再編したり解散したりしており、施工品質について誰が答える立場に残っているのかが変わってきます。NRS 11.202 に基づく Nevada の除斥期間は、工作物の実質的完成（substantial completion）から10年以内の施工瑕疵の訴えを認めています。ここでの建設が2010年頃までに終わっていることから、このコミュニティの住宅については10年の節目がすでに過ぎており、判断を左右するのは街の名前ではなく、当該住宅の実質的完成の日付です。

より現実的に問題になるのは、転売時の開示です。ここの売主は、住宅とガバナンスの書類一式を同時に引き渡します。転売書類に何が示されていたか、管理組合の議事録から何が読み取れたか、そして何が一度も触れられなかったのかをめぐる争いは、書類が薄い場合に 訴訟 になりがちです。

滞納した賦課金と、住宅ローンに優先する9か月

未払いの賦課金は管理組合の先取特権（lien）を生じさせます。NRS 116.3116 に基づき、その先取特権の一部、すなわち管理組合の定期予算に基づく共通経費賦課金の9か月分と、一定の維持管理・除去費用は、第一順位の信託証書に優先します。この優先順位があるからこそ、管理組合への滞納は貸主の注意をすぐに引くのであり、滞納の通知はありふれた郵便物ではないのです。

知っておきたい用語

CC&R

規約・条件・制限のことです。共同利益コミュニティ内のすべての区画と、その後のすべての所有者を拘束する登記済みの宣言書です。

ADR 請求

NRS 38.320 に基づき50ドルの手数料を添えて Real Estate Division へ提出する書面の請求で、NRS 38.310 が大半の CC&R 紛争について、提訴の前にこれを経ることを求めています。

最優先先取特権（superpriority lien）

管理組合の賦課金先取特権のうち、NRS 116.3116 に基づき予算に基づく共通経費賦課金の9か月分にあたる部分で、第一順位の信託証書に優先します。

私道（private street）

Clark County ではなく管理組合が所有し維持管理する道路で、その状態と規制について誰が責任を負うかが変わります。

転売書類一式（resale package）

Nevada の共同利益コミュニティの売主が、決済前に買主へ交付しなければならない管理文書と財務情報です。