محامو Rhodes Ranch
استشارات قانونية في Rhodes Ranch، Spring Valley 89148: نزاعات العهود وجمعيات الملّاك، العقارات، العقود والإصابات. في Nevada منذ 1972.
Rhodes Ranch مخطط رئيسي مسوّر بحراسة في Spring Valley، ضمن الرمز البريدي 89148، وتحدّ منطقة مخططه التفصيلي عموماً Sunset Road والطريق الدائري شمالاً، وDurango Drive شرقاً، وPebble Road جنوباً، وFort Apache Road غرباً. وقد أقرّ مفوضو Clark County ذلك المخطط في تشرين الأول/أكتوبر 1996، وافتُتح نادي الغولف في تشرين الثاني/نوفمبر 1997، وأُقيمت المنازل على مراحل حتى نحو 2010. وكل ما يميّز الحياة القانونية هنا تقريباً ينبع من ثلاث حقائق: أنه خاص، وأن وثائق مسجَّلة تحكمه، وأنه بُني عبر طفرة وانهيار متتاليين.
ويقدّم O'Reilly Law Group المشورة لملّاك العقارات في Nevada منذ 1972 من Nevada Professional Center في 325 South Maryland Parkway. والأسئلة التي تصلنا من داخل هذه البوابات تتعلق عادةً بالقيود المسجَّلة والحدود، وتتولاها ممارستنا في العقارات، أو بخلافات حول ما تُلزم به الوثيقة أحدهم فعلاً — وهذه تصبح مسألة إخلال بالعقد.
تصف هذه الصفحة الإجراءات في Nevada بعبارات عامة. وهي ليست استشارة بشأن عقارك أو جمعيتك أو نزاعك، ولا تنشأ عن قراءتها أي علاقة بين محامٍ وموكل.
الشوارع الخاصة تغيّر الأسئلة التي تطرحها
خلف بوابة مأهولة بالحراس، تكون الطرق عادةً ملكاً للجمعية لا حق مرور عاماً. ويمتد Rhodes Ranch Parkway عبر المخطط إلى نادي الغولف في 20 Rhodes Ranch Parkway، وتخدم الحلقات الداخلية التقسيمات الفردية. وحيث يكون الشارع خاصاً، تقع الصيانة والإضاءة واللافتات وضبط السرعة على عاتق الجمعية لا على Clark County Public Works.
وبعد اصطدام أو سقوط داخل البوابات، يتغير التحليل: فتتحول مسائل التحكم المروري إلى مسائل عن المعايير التي اعتمدتها الجمعية نفسها وعن سجلاتها للشكاوى. أما المهلة فلا تتغير. فـ Nevada تتيح عموماً سنتين من تاريخ الإصابة بموجب NRS 11.190(4)(e)، وتتولى ممارستنا في الإصابات الشخصية المطالبات الناشئة على الطرق الخاصة كما على العامة.
الخطوة التي تشترطها Nevada قبل معظم دعاوى جمعيات الملّاك
لا تسمح Nevada لمعظم الخصومات حول العهود أن تبدأ في المحكمة. فهناك مساران منفصلان، والملّاك يقدّمون في المسار الخطأ بصورة روتينية:
- التسوية البديلة للنزاعات بموجب NRS 38.310. الدعوى المدنية بشأن تفسير العهود والشروط والقيود أو تطبيقها أو إنفاذها — أو بشأن كيفية زيادة الرسوم أو فرضها — يجب أن تُعرض أولاً على الوساطة أو تُحال إلى برنامج لتسوية النزاعات. وبموجب NRS 38.320 تُقدَّم تلك المطالبة الخطية إلى Real Estate Division، وتسمّي كل طرف، وتبيّن طبيعة المطالبة، ويرافقها رسم تقديم قدره 50 دولاراً.
- أمين المظالم لملّاك مجتمعات المصلحة المشتركة. يحقق ذلك المكتب في المخالفات المزعومة لـ NRS Chapter 116 وNAC Chapter 116، أي القانون واللائحة. وهو لا يقرر معنى العهود والشروط والقيود الخاصة بالمجتمع.
واختيار المسار الخطأ قد يكلّف شهوراً، ومهلتا السنتين والست سنوات المدنيتان تمضيان بينما يرقد الملف في المكان الخطأ.
الإطلالة على مسار الغولف وما تنقله قطعة ملاصقة للملعب فعلاً
القطع المطلة على الملعب الذي صممه Ted Robinson تحمل أعباءً ومزايا مسجَّلة تنتقل إلى كل مشترٍ: حقوق ارتفاق للصيانة والوصول على حدود الملعب، ومعايير للجدران والأسوار، وفي كثير من مجتمعات الغولف في Nevada إقرار صريح بالكرات الطائشة وبالتشغيل الاعتيادي للملعب. ولا شيء من ذلك ظاهر من الفناء أثناء المعاينة.
والإطلالات هي المفاجأة المتكررة. فـ Nevada لا تعترف بحق عام في الإطلالة، ولذلك فإن الطابق الثاني عند الجار أو الأشجار المتنامية مسألة ارتدادات ومراجعة معمارية في الغالب لا دعوى إزعاج (nuisance). والجواب يقع في الإعلان التأسيسي والمخطط وأدلة التصميم — وكلها مسجَّلة لدى Clark County Recorder في 500 South Grand Central Parkway ومتاحة لأي مالك.
مجتمع اكتمل على جانبي الانهيار
امتد البناء من 1997 حتى نحو 2010، متجاوزاً انهيار 2008. والبناؤون والحرفيون الذين عملوا في المراحل المتأخرة أعادوا الهيكلة أو حُلّت شركاتهم بعد ذلك، وهو ما يغيّر من يبقى مسؤولاً عن جودة التنفيذ. والمهلة القصوى المطلقة في Nevada بموجب NRS 11.202 تجيز دعوى العيب الإنشائي خلال عشر سنوات من الإنجاز الجوهري للمنشأة؛ ولأن البناء هنا انتهى بحلول 2010 تقريباً، فقد تجاوزت منازل المجتمع حدَّ العشر سنوات الآن، والعبرة بتاريخ الإنجاز الجوهري للمنزل بعينه لا باسم الحي.
والإفصاح عند إعادة البيع هو المسألة الحية الأكثر شيوعاً. فالبائع هنا ينقل منزلاً وحزمة حوكمة في آنٍ واحد، والخلافات حول ما أظهرته وثائق إعادة البيع، وما كشفته محاضر الجمعية، وما لم يُذكر قط، تتحول إلى تقاضٍ حين تكون الأوراق ضعيفة.
الرسوم المتأخرة والأشهر التسعة التي تتقدّم على الرهن العقاري
الرسوم غير المسددة تُنشئ حق امتياز للجمعية. وبموجب NRS 116.3116، فإن جزءاً من ذلك الامتياز — تسعة أشهر من رسوم النفقات المشتركة محسوبة على أساس الميزانية الدورية للجمعية، إضافة إلى رسوم صيانة وإزالة مخالفات معينة — يتقدم على أول سند رهن. وهذه الأولوية هي سبب لفت التأخر لدى الجمعية انتباهَ المُقرض بسرعة، وسبب أن إشعار التأخر ليس بريداً روتينياً.
| النزاع | الخطوة الأولى الواجبة | السند |
|---|---|---|
| تفسير العهود والشروط والقيود أو إنفاذها | مطالبة خطية للتسوية البديلة تُقدَّم إلى Real Estate Division برسم 50 دولاراً | NRS 38.310; NRS 38.320 |
| زيادة الرسوم أو خفضها أو فرضها | مطالبة خطية للتسوية البديلة لدى الإدارة | NRS 38.310; NRS 38.320 |
| مخالفة مزعومة لقانون جمعيات الملّاك في Nevada أو لوائحه | شكوى إلى أمين المظالم لملّاك مجتمعات المصلحة المشتركة | NRS 116 / NAC 116 |
| الرسوم المتأخرة وأولوية الامتياز | امتياز الجمعية؛ وتسعة أشهر من رسوم الميزانية لها الأولوية | NRS 116.3116 |
| إصابة في شارع خاص داخل المجتمع | مطالبة مدنية عادية تُرفع خلال سنتين من الإصابة | NRS 11.190(4)(e) |
مصطلحات قد تسمعها
- العهود والشروط والقيود (CC&Rs)
- الإعلان التأسيسي المسجَّل الذي يُلزم كل قطعة في مجتمع المصلحة المشتركة وكل مالك لاحق لتلك القطع.
- مطالبة التسوية البديلة (ADR claim)
- المطالبة الخطية التي تُقدَّم إلى Real Estate Division بموجب NRS 38.320 برسم قدره 50 دولاراً، والتي يشترط NRS 38.310 مرور معظم نزاعات العهود والشروط والقيود بها قبل جواز رفع الدعوى.
- الامتياز ذو الأولوية العليا (superpriority lien)
- الجزء من امتياز رسوم الجمعية — تسعة أشهر من رسوم النفقات المشتركة المحسوبة على أساس الميزانية بموجب NRS 116.3116 — الذي يتقدم على أول سند رهن.
- الشارع الخاص
- طريق تملكه جمعية الملّاك وتصونه بدلاً من Clark County، وهو ما يغيّر من المسؤول عن حالته وعن ضوابطه.
- حزمة إعادة البيع (resale package)
- الوثائق الحاكمة والإفصاحات المالية التي يجب على البائع في مجتمع مصلحة مشتركة في Nevada تسليمها للمشتري قبل الإغلاق.
أسئلة وإجابات
عادةً نعم. ففي المخططات المسوّرة بحراسة في Nevada تكون الطرق الداخلية عادةً مملوكة للجمعية لا حق مرور تابعاً للمقاطعة. وهذا يؤثر في من يصون الرصف واللافتات، ومن يتحكم في إجراءات ضبط السرعة، وسجلات من تهم بعد وقوع حادث. والوثائق الحاكمة والمخطط المسجَّل تؤكد ذلك بالنسبة إلى شارع بعينه.
لا عموماً. فـ NRS 38.310 يشترط أن يُعرض النزاع حول تفسير العهود والشروط والقيود أو تطبيقها أو إنفاذها أولاً على التسوية البديلة للنزاعات عبر Nevada Real Estate Division. ورفع الدعوى قبل استكمال تلك الخطوة يستدعي عادةً طلباً برد الدعوى.
لا تعترف Nevada بحق عام في الإطلالة، ولذلك فهذه عادةً مسألة ارتدادات وحدود ارتفاع وموافقة معمارية بموجب الإعلان التأسيسي المسجَّل لا دعوى إزعاج (nuisance). ونقطة البداية هي ما إذا كانت الإضافة قد اعتُمدت ونُفِّذت وفق الوثائق.
تتيح Nevada عموماً سنتين من تاريخ الإصابة لرفع الدعوى بموجب NRS 11.190(4)(e). والأضرار المادية تسري على جدول منفصل. وإبلاغ شركة تأمينك ليس كحفظ مطالبتك تجاه السائق الآخر.
يتيح NRS 11.202 دعوى العيب الإنشائي خلال عشر سنوات من الإنجاز الجوهري للمنشأة، فتاريخ اكتمال في 2003 يقع خارج تلك المهلة بوضوح. ولأن البناء هنا امتد حتى نحو 2010 فقط، فإن المراحل المتأخرة تجاوزت حد العشر سنوات كذلك، والعبرة بتاريخ الإنجاز الجوهري للمنزل بعينه لا باسم الحي.
ناقش قضيتك مع O'Reilly Law Group
منذ أكثر من 50 عاماً وسكان Southern Nevada يعهدون إلى O'Reilly Law Group بأخطر مسائلهم القانونية. حدّثنا عن مسألتك.