ทนายความประจำ Rhodes Ranch

Rhodes Ranch เป็นผังชุมชนที่มีประตูรักษาความปลอดภัยใน Spring Valley รหัสไปรษณีย์ 89148 พื้นที่ตามแผนเฉพาะโดยทั่วไปล้อมด้วย Sunset Road กับถนนวงแหวนทางเหนือ Durango Drive ทางตะวันออก Pebble Road ทางใต้ และ Fort Apache Road ทางตะวันตก คณะกรรมการของ Clark County อนุมัติแผนนั้นในเดือนตุลาคม 1996 สโมสรกอล์ฟเปิดในเดือนพฤศจิกายน 1997 และบ้านทยอยสร้างเป็นเฟสไปจนถึงราวปี 2010 แทบทุกอย่างที่ทำให้ชีวิตทางกฎหมายที่นี่มีลักษณะเฉพาะสืบเนื่องจากข้อเท็จจริงสามข้อ คือที่นี่เป็นพื้นที่ส่วนบุคคล อยู่ภายใต้เอกสารที่จดทะเบียนไว้ และสร้างขึ้นคร่อมทั้งช่วงเฟื่องฟูและช่วงตกต่ำ

O'Reilly Law Group ให้คำปรึกษาแก่เจ้าของทรัพย์สินใน Nevada มาตั้งแต่ปี 1972 จาก Nevada Professional Center ที่เลขที่ 325 South Maryland Parkway คำถามที่มาถึงเราจากภายในประตูเหล่านี้มักเกี่ยวกับข้อจำกัดที่จดทะเบียนไว้และแนวเขต ซึ่งดูแลผ่านงานอสังหาริมทรัพย์ หรือความเห็นต่างว่าเอกสารฉบับหนึ่งผูกพันให้ใครทำอะไรกันแน่ ซึ่งกลายเป็นคำถามเรื่องการผิดสัญญา

หน้านี้อธิบายกระบวนการของ Nevada โดยทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำเกี่ยวกับทรัพย์สิน สมาคม หรือข้อพิพาทของคุณ และการอ่านเนื้อหานี้ไม่ก่อให้เกิดความสัมพันธ์ระหว่างทนายความกับลูกความ

ถนนส่วนบุคคลเปลี่ยนคำถามที่คุณต้องถาม

หลังประตูที่มีเจ้าหน้าที่ประจำ ถนนโดยทั่วไปเป็นทรัพย์สินของสมาคม ไม่ใช่ทางสาธารณะ Rhodes Ranch Parkway วิ่งผ่านผังชุมชนไปยังสโมสรกอล์ฟที่เลขที่ 20 Rhodes Ranch Parkway และถนนวงในให้บริการแต่ละโครงการย่อย เมื่อถนนเป็นถนนส่วนบุคคล การบำรุงรักษา แสงสว่าง ป้าย และการควบคุมความเร็ว อยู่ในความรับผิดชอบของสมาคม ไม่ใช่ Clark County Public Works

หลังเกิดอุบัติเหตุรถชนหรือการลื่นล้มภายในประตู เรื่องนี้เปลี่ยนการวิเคราะห์ คำถามเรื่องการควบคุมจราจรกลายเป็นคำถามเกี่ยวกับมาตรฐานที่สมาคมรับไว้เอง และบันทึกการร้องเรียนของสมาคม เส้นตายไม่เปลี่ยน Nevada โดยทั่วไปให้เวลาสองปีนับแต่วันที่ได้รับบาดเจ็บตาม NRS 11.190(4)(e) และงานคดีบาดเจ็บส่วนบุคคลของเราดูแลข้อเรียกร้องที่เกิดบนถนนส่วนบุคคลเช่นเดียวกับบนถนนสาธารณะ

ขั้นตอนที่ Nevada กำหนดก่อนฟ้อง HOA ส่วนใหญ่

Nevada ไม่อนุญาตให้ข้อพิพาทเรื่องข้อกำหนดชุมชนส่วนใหญ่เริ่มต้นที่ศาล มีสองช่องทางที่แยกจากกัน และเจ้าของบ้านมักยื่นผิดช่องทาง:

• การระงับข้อพิพาททางเลือกตาม NRS 38.310 คดีแพ่งเกี่ยวกับการตีความ การใช้ หรือการบังคับตาม CC&R หรือเกี่ยวกับวิธีการเพิ่มหรือเรียกเก็บค่าส่วนกลาง ต้องเสนอเข้าสู่การไกล่เกลี่ยหรือส่งต่อไปยังโครงการระงับข้อพิพาทก่อน ภายใต้ NRS 38.320 คำร้องเป็นลายลักษณ์อักษรนั้นยื่นต่อ Real Estate Division ระบุชื่อคู่กรณีทุกฝ่าย ระบุลักษณะของข้อเรียกร้อง และแนบค่าธรรมเนียมการยื่น 50 ดอลลาร์
• Ombudsman for Owners in Common-Interest Communities สำนักงานนี้สอบสวนการกล่าวอ้างว่าฝ่าฝืน NRS Chapter 116 และ NAC Chapter 116 ซึ่งเป็นตัวบทกฎหมายและกฎระเบียบ แต่ไม่ได้ตัดสินว่า CC&R ของชุมชนหมายความว่าอย่างไร

การเลือกช่องทางผิดอาจเสียเวลาหลายเดือน และเส้นตายสองปีกับหกปีของคดีแพ่งก็เดินต่อไปขณะที่เรื่องค้างอยู่ผิดหน่วยงาน

ที่ดินติดแฟร์เวย์ และสิ่งที่ที่ดินริมสนามกอล์ฟให้มาจริง ๆ

ที่ดินที่หลังบ้านติดสนามซึ่งออกแบบโดย Ted Robinson มีทั้งภาระและประโยชน์ที่จดทะเบียนไว้และโอนต่อไปยังผู้ซื้อทุกราย ทั้งภาระจำยอมเพื่อการบำรุงรักษาและการเข้าถึงตามแนวขอบสนาม มาตรฐานกำแพงและรั้ว และในชุมชนสนามกอล์ฟหลายแห่งของ Nevada ยังมีการยอมรับโดยชัดแจ้งเรื่องลูกกอล์ฟที่ตีพลาดและการดำเนินงานตามปกติของสนาม ไม่มีสิ่งใดในนั้นมองเห็นได้จากลานบ้านตอนเข้าชม

ทัศนียภาพคือเรื่องที่ทำให้ประหลาดใจอยู่เสมอ Nevada ไม่รับรองสิทธิในทัศนียภาพเป็นการทั่วไป ชั้นสองของเพื่อนบ้านหรือต้นไม้ที่โตขึ้นจึงมักเป็นคำถามเรื่องระยะร่นและการพิจารณาแบบอาคาร มากกว่าจะเป็นข้อเรียกร้องเรื่องเหตุรำคาญ คำตอบอยู่ในเอกสารข้อกำหนดที่จดทะเบียน แผนที่แบ่งแปลงที่ดิน และแนวทางการออกแบบ ซึ่งทั้งหมดจดทะเบียนไว้กับ Clark County Recorder ที่เลขที่ 500 South Grand Central Parkway และเจ้าของบ้านทุกรายขอดูได้

ชุมชนที่สร้างเสร็จคร่อมสองฝั่งของวิกฤต

การก่อสร้างดำเนินตั้งแต่ปี 1997 ถึงราวปี 2010 คร่อมภาวะล่มสลายปี 2008 ผู้สร้างและช่างที่ทำงานในเฟสหลัง ๆ ปรับโครงสร้างหรือเลิกกิจการไปหลังจากนั้น ซึ่งเปลี่ยนว่าใครยังเหลืออยู่ให้รับผิดชอบเรื่องฝีมือช่าง กำหนดเวลาตัดสิทธิฟ้องของ Nevada ตาม NRS 11.202 อนุญาตให้ฟ้องคดีข้อบกพร่องจากการก่อสร้างได้ภายในสิบปีนับแต่วันที่สิ่งปลูกสร้างแล้วเสร็จในสาระสำคัญ เมื่อการก่อสร้างที่นี่เสร็จสิ้นราวปี 2010 กำหนดสิบปีจึงผ่านไปแล้วสำหรับบ้านในชุมชนนี้ และสิ่งที่ชี้ขาดคือวันที่ก่อสร้างแล้วเสร็จในสาระสำคัญของบ้านหลังนั้น ไม่ใช่ชื่อของย่าน

การเปิดเผยข้อมูลเมื่อขายต่อเป็นประเด็นที่ยังมีชีวิตมากกว่า ผู้ขายที่นี่โอนทั้งบ้านและชุดเอกสารการกำกับดูแลไปพร้อมกัน และข้อโต้แย้งว่าเอกสารขายต่อแสดงอะไรไว้ รายงานการประชุมของสมาคมเปิดเผยอะไร และอะไรที่ไม่เคยถูกเอ่ยถึงเลย มักกลายเป็นคดีความเมื่อเอกสารมีไม่มากพอ

ค่าส่วนกลางค้างชำระ และเก้าเดือนที่อยู่เหนือสินเชื่อบ้าน

ค่าส่วนกลางที่ค้างชำระก่อให้เกิดสิทธิยึดหน่วงของสมาคม ภายใต้ NRS 116.3116 ส่วนหนึ่งของสิทธิยึดหน่วงนั้น คือค่าส่วนกลางเก้าเดือนที่คำนวณจากงบประมาณตามงวดของสมาคม บวกกับค่าบำรุงรักษาและค่ากำจัดเหตุเดือดร้อนบางรายการ มีลำดับเหนือหนังสือค้ำประกันหนี้ลำดับหนึ่ง ลำดับที่เหนือกว่านั้นคือเหตุผลที่การค้างชำระค่าสมาคมดึงความสนใจของผู้ให้กู้ได้เร็ว และเป็นเหตุผลที่หนังสือแจ้งการค้างชำระไม่ใช่จดหมายธรรมดา

คำศัพท์ที่คุณอาจได้ยิน

CC&R

ข้อกำหนด เงื่อนไข และข้อจำกัด คือเอกสารข้อกำหนดที่จดทะเบียนไว้ ซึ่งผูกพันที่ดินทุกแปลงในชุมชนที่มีกรรมสิทธิ์ร่วม และผูกพันเจ้าของทุกรายในภายหลังด้วย

คำร้อง ADR (ADR claim)

คำร้องเป็นลายลักษณ์อักษรที่ยื่นต่อ Real Estate Division ตาม NRS 38.320 พร้อมค่าธรรมเนียม 50 ดอลลาร์ ซึ่ง NRS 38.310 กำหนดให้ข้อพิพาท CC&R ส่วนใหญ่ต้องผ่านก่อนจึงจะฟ้องคดีได้

สิทธิยึดหน่วงลำดับพิเศษ (superpriority lien)

ส่วนหนึ่งของสิทธิยึดหน่วงค่าส่วนกลางของสมาคม คือค่าส่วนกลางตามงบประมาณเก้าเดือนตาม NRS 116.3116 ซึ่งมีลำดับเหนือหนังสือค้ำประกันหนี้ลำดับหนึ่ง

ถนนส่วนบุคคล (private street)

ถนนที่สมาคมเจ้าของบ้านเป็นเจ้าของและดูแลรักษา ไม่ใช่ Clark County ซึ่งเปลี่ยนว่าใครรับผิดชอบสภาพถนนและการควบคุมต่าง ๆ

ชุดเอกสารขายต่อ (resale package)

เอกสารกำกับชุมชนและข้อมูลทางการเงินที่ผู้ขายในชุมชนที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมของ Nevada ต้องส่งมอบให้ผู้ซื้อก่อนปิดการซื้อขาย