Rhodes Ranch 律师

Rhodes Ranch 是 Spring Valley 一处设有岗亭门禁的总体规划社区，邮编 89148，其专项规划区大致北至 Sunset Road 与环城高速，东至 Durango Drive，南至 Pebble Road，西至 Fort Apache Road。Clark County Commission 于 1996 年 10 月批准了该规划，高尔夫俱乐部于 1997 年 11 月开放，住宅分期建设至大约 2010 年。这里法律生活中一切独特之处，几乎都源于三个事实：它是私有的、由备案文件管理的，而且是横跨一轮繁荣与一次崩盘建成的。

O'Reilly Law Group 自 1972 年起在 325 South Maryland Parkway 的 Nevada Professional Center 为 Nevada 的物业所有人提供法律服务。从这些门禁之内传来的问题，通常涉及备案的限制与边界，由我们的房地产业务处理；或者是关于某份文件究竟让谁承担了什么义务的分歧——那就成了违约问题。

本页概述的是 Nevada 的一般程序，并非针对您的物业、您的协会或您的纠纷的法律意见，阅读本页也不会形成律师与委托人关系。

私有道路会改变您要问的问题

在有人值守的门禁之后，道路通常是协会的财产，而不是公共通行用地。Rhodes Ranch Parkway 穿过整个规划区通往位于 20 Rhodes Ranch Parkway 的高尔夫俱乐部，内部环路则服务各个地块。凡属私有道路（private street），养护、照明、标识与限速措施都归协会，而不归 Clark County Public Works。

门禁之内发生碰撞或摔伤之后，这会改变分析路径：交通管制问题变成了关于协会自行采用的标准，以及它的投诉记录的问题。期限则不变。依 NRS 11.190(4)(e)，Nevada 一般允许自受伤之日起两年，而我们的人身伤害业务同时处理私有道路与公共道路上发生的索赔。

Nevada 要求在大多数业主协会诉讼之前完成的一步

Nevada 不允许大多数公约纠纷直接从法院开始。这里有两条不同的通道，业主经常走错：

• NRS 38.310 下的替代性争议解决（ADR）。涉及 CC&R 的解释、适用或执行，或涉及管理费如何提高或征收的民事诉讼，须先提交调解或转入争议解决程序。依 NRS 38.320，该书面主张向 Real Estate Division 提交，列明各方当事人、说明主张性质，并附 $50 的申请费。
• Ombudsman for Owners in Common-Interest Communities。该办公室调查涉嫌违反 NRS 第 116 章及 NAC 第 116 章（即法律与规章）的行为，但不裁定某个社区自己的 CC&R 是什么含义。

走错通道可能耗掉数月，而两年与六年的民事期限在卷宗放错地方期间照常计算。

球道景观地块究竟随附了什么

背靠由 Ted Robinson 设计的球场的地块，带有随每一位买方转移的备案负担与利益：沿球场边界的养护与通行地役权、围墙与栅栏标准，以及在许多 Nevada 高尔夫社区中还有对飞出界球和球场正常运营的明示认可。这些在看房时站在露台上一样也看不出来。

景观视野是最常见的意外。Nevada 并不承认一般意义上的景观权，因此邻居加盖的二层或长高的绿化，通常是退线与建筑审查问题，而不是妨害之诉。答案写在声明书、地块图与设计导则里——它们都在位于 500 South Grand Central Parkway 的 Clark County Recorder 备案，任何业主都可以查阅。

一个横跨崩盘两侧建成的社区

建设从 1997 年一直持续到大约 2010 年，横跨 2008 年的崩盘。参与后期地块的建商与各工种此后重组或解散，这就改变了还剩下谁来对工艺负责。依 NRS 11.202，Nevada 的绝对时效允许在改良工程实质竣工（substantial completion）后十年内提起建筑缺陷（constructional defect）之诉；由于这里的建设到大约 2010 年就已结束，社区内住宅的十年期限如今都已届满，而真正起决定作用的是某一栋具体住宅的实质竣工日期，而不是社区的名字。

转售披露才是更常见的现实问题。这里的卖方在交付房屋的同时也交付一整套治理文件，而关于转售文件显示了什么、协会会议纪要透露了什么、又有什么从未被提及的争执，在文件做得单薄时往往会演变成诉讼。

拖欠的管理费，以及优先于抵押贷款的那九个月

未缴的管理费会形成协会留置权。依 NRS 116.3116，该留置权中的一部分——按协会定期预算计算的九个月共同费用分摊额，以及特定的养护与除害费用——优先于第一顺位信托契据。正是这一优先顺位，让协会的欠费很快引起贷款人的注意，也让一份欠费通知绝不只是普通信件。

您可能会听到的术语

CC&R

公约、条件与限制——约束共有权益社区内每一块地及其此后每一位业主的备案声明书。

ADR 主张

依 NRS 38.320 向 Real Estate Division 提交并缴纳 $50 费用的书面主张；NRS 38.310 要求多数 CC&R 纠纷在起诉前先经过这一程序。

超级优先留置权（superpriority lien）

协会管理费留置权中优先于第一顺位信托契据的那一部分，即依 NRS 116.3116 按预算计算的九个月共同费用分摊额。

私有道路（private street）

由业主协会而非 Clark County 拥有和养护的道路，这会改变由谁对其状况和管理措施负责。

转售资料包（resale package）

Nevada 共有权益社区的卖方必须在成交前交付给买方的管理文件与财务披露材料。