Abogados en Rhodes Ranch

Rhodes Ranch es un plan maestro con caseta de vigilancia en Spring Valley, código postal 89148, cuya área de plan específico está delimitada en general por Sunset Road y el beltway al norte, Durango Drive al este, Pebble Road al sur y Fort Apache Road al oeste. Los comisionados de Clark County aprobaron ese plan en octubre de 1996, el club de golf abrió en noviembre de 1997 y las casas se levantaron por fases hasta alrededor de 2010. Casi todo lo distintivo de la vida legal aquí se desprende de tres hechos: es privado, se gobierna por documentos inscritos y se construyó de corrido a través de un auge y una crisis.

O'Reilly Law Group asesora a propietarios de Nevada desde 1972 desde el Nevada Professional Center, en el 325 South Maryland Parkway. Las consultas que nos llegan desde dentro de estas rejas suelen versar sobre restricciones inscritas y linderos, que atendemos con nuestra práctica de bienes raíces, o sobre desacuerdos acerca de a qué obliga realmente un documento, lo que se convierte en una cuestión de incumplimiento de contrato.

Esta página describe el procedimiento de Nevada en términos generales. No es asesoría sobre su propiedad, su asociación o su disputa, y su lectura no crea una relación abogado-cliente.

Las calles privadas cambian las preguntas que hay que hacer

Detrás de una caseta con personal, las vialidades suelen ser propiedad de la asociación y no vía pública. Rhodes Ranch Parkway atraviesa el plan hasta el club de golf, en el 20 Rhodes Ranch Parkway, y los circuitos interiores dan servicio a cada fraccionamiento. Cuando una calle es privada, el mantenimiento, el alumbrado, la señalización y el control de velocidad corresponden a la asociación y no a Clark County Public Works.

Después de una colisión o de una caída dentro de las rejas, eso desplaza el análisis: las cuestiones de control de tráfico se convierten en cuestiones sobre los propios estándares adoptados por la asociación y sobre sus registros de quejas. El plazo no cambia. Nevada concede por lo general dos años desde la fecha de la lesión conforme al NRS 11.190(4)(e), y nuestra práctica de lesiones personales atiende reclamaciones surgidas tanto en vialidades privadas como públicas.

El paso que Nevada exige antes de la mayoría de las demandas contra una HOA

Nevada no permite que la mayoría de los pleitos por convenios empiecen en el tribunal. Existen dos vías separadas, y los propietarios se equivocan de una a otra con frecuencia:

• Resolución alternativa de conflictos conforme al NRS 38.310. Toda acción civil sobre la interpretación, aplicación o cumplimiento de los CC&R —o sobre cómo se aumentaron o impusieron las cuotas— debe someterse primero a mediación o remitirse a un programa de resolución de disputas. Conforme al NRS 38.320, esa reclamación escrita se presenta ante la Real Estate Division, nombra a todas las partes, expone la naturaleza de la reclamación y va acompañada de una cuota de presentación de $50.
• El Ombudsman for Owners in Common-Interest Communities. Esa oficina investiga presuntas infracciones al Capítulo 116 del NRS y al Capítulo 116 del NAC, es decir, a la ley y a su reglamento. No decide qué significan los CC&R propios de una comunidad.

Equivocarse de carril puede costar meses, y los plazos civiles de dos y seis años siguen corriendo mientras el expediente está en el lugar equivocado.

El frente al campo de golf y lo que realmente transmite un lote de golf

Los lotes que dan al campo diseñado por Ted Robinson traen cargas y beneficios inscritos que se transmiten a cada comprador: servidumbres de mantenimiento y acceso a lo largo del límite del campo, estándares de bardas y cercas y, en muchas comunidades de golf de Nevada, un reconocimiento expreso de las pelotas desviadas y de la operación normal del campo. Nada de eso se ve desde el patio durante una visita.

Las vistas son la sorpresa recurrente. Nevada no reconoce un derecho general a las vistas, así que la segunda planta de un vecino o su jardinería que crece suele ser una cuestión de retiros y de revisión arquitectónica más que una reclamación por molestias. La respuesta está en la declaración, el plano y los lineamientos de diseño, todos inscritos ante el Clark County Recorder, en el 500 South Grand Central Parkway, y disponibles para cualquier propietario.

Una comunidad terminada a ambos lados de la crisis

La construcción corrió de 1997 hasta alrededor de 2010, a caballo del colapso de 2008. Los constructores y oficios que trabajaron las fases posteriores se reestructuraron o se disolvieron después, lo que cambia quién queda para responder por la mano de obra. El plazo de caducidad del NRS 11.202 permite ejercer una acción por defecto de construcción dentro de los diez años siguientes a la terminación sustancial de la obra; como aquí la construcción terminó hacia 2010, esa marca de diez años ya pasó para las viviendas de la comunidad, y lo que manda es la fecha de terminación sustancial de una casa concreta y no el nombre del vecindario.

La divulgación en la reventa es la cuestión viva más común. Un vendedor de aquí transmite a la vez una casa y un paquete de gobierno, y las discusiones sobre qué mostraban los documentos de reventa, qué revelaban las actas de la asociación y qué nunca se mencionó tienden a convertirse en litigio cuando el papeleo fue escaso.

Cuotas morosas y los nueve meses que tienen prioridad sobre una hipoteca

Las cuotas impagadas generan un gravamen de la asociación. Conforme al NRS 116.3116, parte de ese gravamen —nueve meses de cuotas de gasto común según el presupuesto periódico de la asociación, más ciertos cargos de mantenimiento y saneamiento— tiene prioridad sobre una primera escritura de fideicomiso. Esa prioridad explica por qué una morosidad ante la asociación llama pronto la atención de un acreedor hipotecario, y por qué un aviso de morosidad no es correspondencia de rutina.

Términos que podría escuchar

CC&R

Convenios, condiciones y restricciones: la declaración inscrita que obliga a cada lote de una comunidad de interés común y a cada propietario posterior de esos lotes.

Reclamación de ADR (ADR claim)

La reclamación escrita que se presenta ante la Real Estate Division conforme al NRS 38.320, con una cuota de $50, y por la que el NRS 38.310 exige que pase la mayoría de las disputas sobre CC&R antes de poder presentar una demanda.

Gravamen de superprioridad (superpriority lien)

La porción del gravamen por cuotas de una asociación —nueve meses de cuotas de gasto común basadas en el presupuesto, conforme al NRS 116.3116— que tiene prioridad sobre una primera escritura de fideicomiso.

Calle privada (private street)

Una vialidad que posee y mantiene una asociación de propietarios y no Clark County, lo que cambia quién responde por su estado y por sus controles.

Paquete de reventa (resale package)

Los documentos rectores y las divulgaciones financieras que el vendedor en una comunidad de interés común de Nevada debe entregar al comprador antes del cierre.