محامون يخدمون Seven Hills في Henderson

Seven Hills نحو 1,300 فدان من السفوح المدرَّجة على الحافة الجنوبية الغربية من Henderson، على بُعد نحو سبعة أميال من Las Vegas Strip ونصف ميل شرق Henderson Executive Airport. ويضم قرابة ثلاثة آلاف منزل موزعة على نحو خمسة وعشرين حياً منفصلاً، بُني معظمها من 1997 فصاعداً حول ملعب الغولف الذي صممه Rees Jones وافتُتح في العام نفسه.

وسمتان تجعلان Seven Hills متميزاً قانونياً. فالتضاريس تحوّل مسائل الجيرة العادية إلى مسائل انحدار وتصريف ودعم جانبي. والحوكمة ترتّب جمعيات فرعية مسوّرة بحراسة تحت جمعية رئيسية، فتصبح مجموعتان من القواعد ملزمتين للقطعة نفسها. ويتولى O'Reilly Law Group مسائل العقارات والتقاضي والعقود هنا من 325 South Maryland Parkway في Las Vegas.

وما يلي معلومات عامة عن القانون والإجراءات في Nevada، لا استشارة بشأن قطعة أرض أو جدار أو اتفاق بعينه.

موقع تبدّل ملّاكه ثلاث مرات قبل أن يُبنى فيه منزل واحد

اقتُرحت الأرض التي يقوم عليها Seven Hills للتطوير أول مرة في منتصف الثمانينيات باسم Sky Harbor Ranch على يد Cosmo World Corporation ومقرها اليابان. ثم أشهرت Cosmo World إفلاسها عام 1991. واشترت Forest City Enterprises الموقع عام 1993 بالشراكة مع المطوّر الكندي Terry Johnston، وانضمت American Nevada Corporation شريكاً في كانون الثاني/يناير 1996 مع بقاء Forest City شريكاً مديراً. وحمل المشروع اسم Silver Canyon أيضاً في مرحلة من مراحله. ثم تلت المنازل من عام 1997.

وهذا التاريخ ليس تفصيلاً عابراً. فالقطعة التي مرّت حقوق تطويرها بإفلاس وبتغيّرين في الملكية تحمل عادةً ملفاً مسجَّلاً أطول وأغرب من أرض طوّرها بانٍ واحد من البداية إلى النهاية: إعلانات تأسيسية مُلغاة، ومخططات معدَّلة، وحقوق محجوزة للمطوّر، وحقوق ارتفاق مُنحت لكيانات لم تعد قائمة. وأي مسألة ملكية جدية في Seven Hills تبدأ عادةً بقراءة ذلك الملف لدى Clark County Recorder.

القطع على المنحدرات: الميل والتصريف والجدران الساندة

بُني Seven Hills على مساطب هندسية قُطعت في سفوح McCullough. وتقع كل قطعة تقريباً فوق أخرى أو تحتها، وهو ما يولّد صنفاً من النزاعات نادراً ما تشهده التقسيمات المستوية. فجدار ساند يبدأ في الميلان. ومجرى تصريف مدرَّج يُحوَّل أثناء إعادة تنسيق الحديقة فتصبّ مياه الأمطار على العقار الأسفل. وحق ارتفاق للانحدار يحدّ مما يمكن غرسه أو بناؤه في الثلث المنحدر من القطعة.

وتُحسم هذه المسائل عبر حقوق ارتفاق التسوية والتصريف المسجَّلة، وخطط تحسين التقسيم، والإعلان التأسيسي، لا عبر ما افترضه أي من الطرفين عند الإغلاق. وحين تتعلق المطالبة بحيازة الأرض نفسها، يتيح NRS 11.080 مهلة خمس سنوات لدعوى استرداد العقار. وحين تتعلق بالإضرار بالأرض، يتيح NRS 11.190(3)(b) مهلة ثلاث سنوات لدعوى الإتلاف أو التعدي على العقار. وأي المهلتين تنطبق يغيّر القضية تغييراً كبيراً، وكثيراً ما يبدأ عملنا في المعاملات العقارية والتقاضي بهذا التصنيف.

طبقتا حوكمة على القطعة نفسها

قد يدفع مالك في Seven Hills لجمعية رئيسية وجمعية فرعية معاً، لكلٍّ منهما مجلسها وميزانيتها ومجموعة قواعدها. ومن الأحياء المسمّاة Terracina وRenaissance وVenezia وRapallo وVillaggio وMeridiana وPalmero وCapistrano وMajestic Hills وThe Terraces، وعدد منها خلف بوابات خاصة به إضافة إلى المدخل المسوّر الرئيسي للمجتمع على Seven Hills Drive.

وحين تتعارض الطبقتان، سواء بقاعدة من الجمعية الفرعية لا يجيزها الإعلان التأسيسي الرئيسي أو بزيادة رسوم أُقرَّت دون الإجراء الواجب، فإن NRS 38.310 هو الذي يحدد المسار. فالدعوى المدنية بشأن تفسير العهود والشروط والقيود أو اللوائح أو القواعد أو تطبيقها أو إنفاذها، أو بشأن الإجراءات المتبعة في زيادة الرسوم الإضافية أو خفضها أو فرضها، يجب أن تُعرض أولاً على الوساطة أو التحكيم عبر Nevada Real Estate Division، والمحكمة مُوجَّهة إلى رد أي دعوى تُرفع خلافاً لهذا الشرط. وينظّم NRS 116.4109 ما يجب تقديمه عند إعادة البيع، وهو الموضع الذي تفاجئ فيه الرسوم متعددة الطبقات المشتري في الغالب.

المنازل المخصصة والمقاولون وحقوق الامتياز

حصة معتبرة من Seven Hills بناء مخصص وشبه مخصص، أي أن الملّاك يتعاقدون مباشرة مع البنائين والمعماريين والحرفيين بدل شراء منزل جاهز من إنتاج نمطي. وهذا ينقل التعرّض القانوني إلى المالك.

وبموجب NRS 108.2214، يجوز لمن قدّم عملاً أو مواد أو معدات بقيمة 500 دولار أو أكثر أن يكون صاحب حق امتياز. ويشترط NRS 108.226 تسجيل إشعار الامتياز خلال تسعين يوماً من أحدث هذه الوقائع: اكتمال أعمال التحسين، أو آخر توريد للمواد، أو آخر عمل نُفِّذ، أو خلال أربعين يوماً من تسجيل إشعار إنجاز صحيح، أيهما أسبق. ثم يشترط NRS 108.233 بدء إجراءات التنفيذ على الامتياز خلال ستة أشهر من تسجيله ما لم يُوقَّع تمديد ويُسجَّل قبل ذلك. والملّاك الذين لا يتابعون هذه التواريخ قد يكتشفون امتيازاً على سند الملكية بعد وقت طويل من ظنهم أن العمل قد أُغلق. ونحن نتولى العقود وما يتبعها من التقاضي التجاري على الجانبين.

St. Rose Parkway وSeven Hills Drive وEastern Avenue

يشكّل Eastern Avenue الحد الغربي لـ Seven Hills، ويشكّل St. Rose Parkway، وهو State Route 146، الحد الجنوبي. ويلتقي St. Rose Parkway بـ Interstate 215 وPecos Road عند تقاطع متعدد المستويات على هيئة المعيَّن، وهو الطريق الذي تسلكه كل رحلة خارجة من Seven Hills تقريباً للوصول إلى الطريق السريع. أما Seven Hills Drive فهو العمود الداخلي الذي يغذّيه.

والمزيج على تلك الحافة الجنوبية غير مألوف: حركة شريانية بسرعات الطرق السريعة، ومجمّع المستشفى الذي أخذ St. Rose Parkway اسمه منه، وحركة من وإلى Henderson Executive Airport، ومركبات هابطة من منحدر السفح. وهو مزيج قد يُنتج اصطدامات خطيرة. ويتيح NRS 11.190(4)(e) مهلة سنتين لرفع دعوى تعويض عن إصابات ناجمة عن فعل خاطئ أو إهمال من الغير، ومسائل الإصابات الشخصية بهذه الدرجة من الخطورة تحتاج عادةً إلى أعمال خبرة طبية واقتصادية تُعدّ قبل حلول الموعد النهائي بوقت كافٍ.

حين يكون المنزل هو التركة

قيم العقارات في Seven Hills تجعل المسارات المبسّطة لتصفية التركات نادرة الانطباق. فـ NRS 146.070(1)(a) يجيز تخصيص تركة لا تتجاوز قيمتها 150,000 دولار دون تصفية، أما إجراء الإقرار المشفوع بيمين في NRS 146.080 فلا يتاح إلا حيث لم يترك المتوفى أي عقار في Nevada إطلاقاً. وأيٌّ منهما لا ينطبق عادةً على منزل على المنحدر هنا.

والنتيجة أن الملكية المسجَّلة باسم فرد تمر عادةً بـتصفية التركات الرسمية أمام Eighth Judicial District Court في Regional Justice Center في Las Vegas، مع دخول الجمعية وأي مُقرض وأي امتياز مسجَّل في الصورة. ومن يفضّل من الملّاك نتيجة مختلفة يعالج ذلك عبر تخطيط التركات ما دام قادراً.

مصطلحات قد تسمعها

الدعم الجانبي (lateral support)

الإسناد الطبيعي الذي تتلقاه الأرض من التربة المجاورة لها والواقعة تحتها. وفي القطع المدرَّجة على المنحدرات، تكون إزالة هذا الإسناد أو تغييره هي المسألة الكامنة وراء معظم نزاعات الجدران الساندة.

حق ارتفاق الانحدار أو التصريف

حق ارتفاق مسجَّل يخصص جزءاً من القطعة للتسوية أو لتصريف مياه الأمطار أو للثبات. وهو يحدّ عادةً من البناء والغرس وإعادة التسوية في ذلك الجزء، ويلزم كل مالك لاحق.

امتياز المقاول (mechanic's lien)

مطالبة مسجَّلة على العقار من شخص قدّم عملاً أو مواد أو معدات بقيمة 500 دولار أو أكثر بموجب NRS 108.2214، تضمن سداد مستحقاته من العقار المُحسَّن نفسه.

إشعار الإنجاز (notice of completion)

مستند مسجَّل يؤشر على انتهاء مشروع البناء. وبمجرد تسجيل إشعار إنجاز صحيح، يقلّص NRS 108.226 مهلة تسجيل إشعار الامتياز إلى أربعين يوماً من ذلك التسجيل.

الجمعية الفرعية (sub-association)

جمعية ثانية تحكم حياً محدداً داخل مجتمع أكبر، تفرض رسومها الخاصة وتنفّذ قواعدها الخاصة إلى جانب قواعد الجمعية الرئيسية.