Seven Hills, Henderson을 대리하는 변호사

Seven Hills는 Henderson 남서쪽 끝에 조성된 약 1,300에이커의 정지된 구릉지로, Strip에서 11킬로미터쯤 떨어져 있고 Henderson Executive Airport 동쪽 800미터 지점에 있습니다. 약 3천 채의 주택이 스물다섯 개쯤 되는 별개의 동네에 나뉘어 있으며, 대부분은 1997년에 문을 연 Rees Jones 설계 골프장 주변으로 그해부터 지어졌습니다.

Seven Hills를 법적으로 특별하게 만드는 요소는 두 가지입니다. 첫째, 지형 때문에 흔한 이웃 간 문제가 경사와 배수, 측방 지지 문제로 바뀝니다. 둘째, 마스터 협회 아래에 경비 게이트 하위 협회가 놓이는 이중 구조여서 같은 필지에 두 벌의 규칙이 적용될 수 있습니다. O'Reilly Law Group은 Las Vegas의 325 South Maryland Parkway 사무실에서 이 지역의 부동산, 소송, 계약 사건을 맡고 있습니다.

아래 내용은 Nevada의 법과 절차에 관한 일반적인 정보이며, 특정 필지나 담장, 계약에 관한 자문이 아닙니다.

집 한 채 짓기도 전에 주인이 세 번 바뀐 땅

Seven Hills가 들어선 땅은 1980년대 중반에 일본계 Cosmo World Corporation이 Sky Harbor Ranch라는 이름으로 처음 개발을 제안한 곳입니다. Cosmo World는 1991년에 파산 신청을 했습니다. Forest City Enterprises가 1993년에 캐나다 개발업자 Terry Johnston과 함께 부지를 인수했고, 1996년 1월에 American Nevada Corporation이 파트너로 합류하면서 Forest City가 관리 파트너로 남았습니다. 이 사업은 도중에 Silver Canyon이라는 이름을 쓰기도 했습니다. 주택은 1997년부터 들어섰습니다.

이 이력은 단순한 잡학이 아닙니다. 개발권이 파산과 두 차례의 소유권 변경을 거친 필지는, 한 시공사가 처음부터 끝까지 개발한 땅보다 등록 문서가 길고 복잡한 경우가 많습니다. 효력을 잃은 선언서, 수정된 지적도, 개발업자가 유보해 둔 권리, 지금은 존재하지 않는 법인에 설정된 지역권 같은 것들입니다. Seven Hills에서 권원에 관한 진지한 문제는 대개 Clark County Recorder에서 그 문서철을 읽는 일부터 시작합니다.

경사지 필지: 경사면, 배수, 그리고 옹벽

Seven Hills는 McCullough 산자락을 깎아 만든 공학적 택지 위에 지어졌습니다. 거의 모든 필지가 다른 필지보다 위나 아래에 있고, 그 결과 평지 단지에서는 좀처럼 보기 어려운 유형의 분쟁이 생깁니다. 옹벽이 기울기 시작합니다. 조경 공사를 하면서 배수로를 바꾸는 바람에 이제 빗물이 아래쪽 필지로 흘러듭니다. 경사면 지역권 때문에 필지의 아래쪽 3분의 1에는 심거나 지을 수 있는 것이 제한됩니다.

이런 문제는 양쪽이 매매 당시 어떻게 짐작했는지가 아니라, 등록된 정지·배수 지역권과 단지 개량 계획도, 선언서로 정리됩니다. 청구가 토지 자체의 점유에 관한 것이라면 NRS 11.080이 부동산 반환 청구에 5년을 허용합니다. 토지에 대한 훼손에 관한 것이라면 NRS 11.190(3)(b)가 부동산 훼손이나 침해에 대한 소송에 3년을 허용합니다. 둘 중 어느 쪽인지에 따라 사건이 크게 달라지며, 저희 부동산 거래와 소송 업무는 그 구분에서 출발하는 경우가 많습니다.

한 필지에 얹힌 두 겹의 관리 구조

Seven Hills의 소유자는 마스터 협회와 하위 협회 양쪽에 관리비를 낼 수 있고, 각 협회는 자체 이사회와 예산, 규칙을 갖고 있습니다. Terracina, Renaissance, Venezia, Rapallo, Villaggio, Meridiana, Palmero, Capistrano, Majestic Hills, The Terraces 등이 이곳의 동네 이름이며, 이 가운데 몇 곳은 Seven Hills Drive에 있는 단지 정문 게이트와 별개로 자체 게이트를 두고 있습니다.

두 층위가 충돌할 때, 예컨대 마스터 선언서가 허용하지 않는 규칙을 하위 협회가 만들었거나 필요한 절차 없이 관리비 인상이 통과된 경우, 그 경로는 NRS 38.310이 정합니다. CC&R이나 정관, 규칙의 해석·적용·집행에 관한 민사소송, 또는 관리비를 인상·인하하거나 추가로 부과하는 절차에 관한 민사소송은 먼저 Nevada Real Estate Division을 통한 조정이나 중재에 회부해야 하며, 이를 어기고 제기된 소송은 법원이 각하하도록 되어 있습니다. NRS 116.4109는 재매각 시 제공해야 할 자료를 규율하는데, 겹겹의 관리비가 매수인을 가장 자주 놀라게 하는 지점이 바로 여기입니다.

맞춤 주택, 시공업자, 그리고 유치권

Seven Hills의 상당 부분은 맞춤형·준맞춤형 시공입니다. 완성된 기성 주택을 사는 것이 아니라 소유자가 시공사와 건축가, 각 공종과 직접 계약한다는 뜻이고, 그만큼 법적 위험도 소유자에게 옮겨 옵니다.

NRS 108.2214에 따라 500달러 이상 가치의 노무나 자재, 장비를 제공한 사람은 유치권자가 될 수 있습니다. NRS 108.226은 개량 공사의 완료, 마지막 자재 납품, 마지막 작업 수행 중 가장 늦은 시점으로부터 90일 이내, 또는 유효한 공사 완료 통지서(notice of completion)가 등록된 날로부터 40일 이내 중 먼저 오는 때까지 유치권 통지서를 등록하도록 요구합니다. 이어서 NRS 108.233은 먼저 연장 합의서를 작성해 등록하지 않는 한 등록일로부터 6개월 안에 유치권 실행 절차를 시작하도록 요구합니다. 이 날짜들을 챙기지 않은 소유자는 공사가 다 끝났다고 믿은 지 한참 뒤에 권원에 유치권이 걸려 있는 것을 발견하기도 합니다. 저희는 그에 뒤따르는 계약과 비즈니스 소송을 양쪽 입장 모두에서 다룹니다.

St. Rose Parkway와 Seven Hills Drive, 그리고 Eastern Avenue

Eastern Avenue가 Seven Hills의 서쪽 경계를, State Route 146인 St. Rose Parkway가 남쪽 경계를 이룹니다. St. Rose Parkway는 Interstate 215 및 Pecos Road와 다이아몬드형 입체교차로에서 만나며, Seven Hills를 빠져나가는 거의 모든 통행이 고속도로로 가기 위해 이 길을 씁니다. Seven Hills Drive는 그곳으로 이어지는 내부 중심 도로입니다.

남쪽 경계를 따라 섞이는 교통은 흔치 않은 조합입니다. 고속에 가까운 간선 통행, St. Rose Parkway에 이름을 준 병원 캠퍼스를 오가는 차량, Henderson Executive Airport를 오가는 차량, 그리고 언덕길을 내려오는 차량이 한데 모입니다. 중대한 충돌로 이어질 수 있는 조합입니다. NRS 11.190(4)(e)는 타인의 불법행위나 과실로 인한 상해의 손해배상 청구에 2년을 허용하지만, 이 정도로 중한 상해 사고 사건은 대개 기한이 닥치기 훨씬 전부터 의학·경제 전문가의 분석을 준비해 두어야 합니다.

집이 곧 유산인 경우

Seven Hills의 부동산 가격을 생각하면 간소화된 유산 검인 절차는 좀처럼 적용되지 않습니다. NRS 146.070(1)(a)는 가액이 150,000달러를 넘지 않는 유산을 관리절차 없이 귀속시킬 수 있도록 허용하고, NRS 146.080의 진술서 절차는 피상속인이 Nevada 내 부동산을 전혀 남기지 않은 경우에만 쓸 수 있습니다. 이곳 구릉지 주택에는 어느 쪽도 잘 맞지 않습니다.

그 결과 개인 명의로 보유한 집은 보통 Las Vegas의 Regional Justice Center에 있는 Eighth Judicial District Court에서 정식 유산 검인을 거치게 되며, 협회와 대출기관, 등록된 유치권이 모두 그림 안에 들어옵니다. 다른 결과를 원하는 소유자는 아직 여지가 있을 때 세무 및 상속 설계로 대비합니다.

알아두면 좋은 용어

측방 지지(lateral support)

토지가 옆과 아래의 지반으로부터 자연히 받는 지지를 말합니다. 계단식 경사지 필지에서는 이 지지를 없애거나 바꾸는 일이 대부분 옹벽 분쟁의 근본 원인입니다.

경사면 또는 배수 지역권(slope or drainage easement)

정지 작업이나 빗물 흐름, 지반 안정을 위해 필지의 일부를 유보해 둔 등록 지역권입니다. 보통 그 부분에서의 건축과 식재, 재정지를 제한하며 이후의 모든 소유자를 구속합니다.

공사대금 유치권(mechanic's lien)

NRS 108.2214에 따라 500달러 이상의 노무나 자재, 장비를 제공한 사람이 부동산에 설정하는 등록된 청구권으로, 개량된 부동산 자체에서 대금을 확보합니다.

공사 완료 통지서(notice of completion)

공사의 종료를 표시하는 등록 문서입니다. 유효한 공사 완료 통지서가 등록되면 NRS 108.226에 따라 유치권 통지서를 등록할 수 있는 기간이 그 등록일로부터 40일로 단축됩니다.

하위 협회(sub-association)

더 큰 커뮤니티 안의 특정 동네를 관장하는 두 번째 협회로, 마스터 협회와 나란히 자체 관리비를 부과하고 자체 규칙을 집행합니다.