Адвокаты, обслуживающие Seven Hills, Henderson

Seven Hills — это около 1300 акров террасированного склона на юго-западной окраине Henderson, примерно в семи милях от Strip и в полумиле к востоку от Henderson Executive Airport. Здесь около трёх тысяч домов примерно в двадцати пяти отдельных кварталах, построенных в основном с 1997 года вокруг гольф-поля по проекту Rees Jones, открывшегося в том же году.

Две особенности делают Seven Hills правовым исключением. Рельеф превращает обычные соседские вопросы в вопросы об уклонах, водоотводе и боковой опоре грунта. А структура управления помещает закрытые локальные ассоциации (sub-associations) под головную ассоциацию, так что один и тот же участок могут связывать два свода правил. O'Reilly Law Group ведёт здесь дела по недвижимости, судебным спорам и договорам из офиса по адресу 325 South Maryland Parkway в Las Vegas.

Ниже приведена общая информация о законодательстве и процедурах Nevada, а не консультация по конкретному участку, стене или соглашению.

Площадка, сменившая трёх владельцев до появления первого дома

Землю под Seven Hills впервые предложили застроить в середине 1980-х как Sky Harbor Ranch — этим занималась японская Cosmo World Corporation. В 1991 году Cosmo World объявила о банкротстве. В 1993 году участок приобрела Forest City Enterprises вместе с канадским девелопером Terry Johnston, а в январе 1996 года партнёром стала American Nevada Corporation, при этом Forest City осталась управляющим партнёром. По пути проект носил и название Silver Canyon. Дома появились с 1997 года.

Эта история — не любопытный факт. Участок, права на застройку которого прошли через банкротство и две смены собственника, обычно тянет за собой более длинное и более странное досье, чем земля, застроенная одним девелопером без перерывов: отменённые декларации, изменённые планы межевания, зарезервированные права застройщика и сервитуты в пользу компаний, которых больше не существует. Любой серьёзный вопрос о титуле в Seven Hills обычно начинается с чтения этого досье у Clark County Recorder.

Участки на склоне: уклон, водоотвод и подпорные стены

Seven Hills построен на инженерных площадках, врезанных в предгорья McCullough. Почти каждый участок находится выше или ниже другого, и это порождает категорию споров, которой почти не бывает в застройке на ровной земле. Подпорная стена начинает крениться. Спланированный водоотводный лоток перенаправляют при переустройстве ландшафта, и ливневая вода теперь сходит на участок ниже. Сервитут на склон ограничивает то, что можно посадить или построить на нижней трети участка.

Такие вопросы решаются через зарегистрированные сервитуты на планировку и водоотвод, через проекты благоустройства квартала и через декларацию — а не через то, что каждая из сторон предполагала при покупке. Если требование касается владения самой землёй, NRS 11.080 даёт пять лет на иск об истребовании недвижимости. Если оно касается ущерба земле, NRS 11.190(3)(b) даёт три года на иск о порче или нарушении границ недвижимости. От того, какая из норм применяется, дело меняется существенно, и наша работа по сделкам с недвижимостью и судебным спорам часто начинается именно с этой квалификации.

Два уровня управления на одном участке

Владелец в Seven Hills может платить и головной ассоциации, и локальной — у каждой своё правление, свой бюджет и свой набор правил. Terracina, Renaissance, Venezia, Rapallo, Villaggio, Meridiana, Palmero, Capistrano, Majestic Hills и The Terraces — в числе именованных кварталов, причём некоторые из них имеют собственные ворота в дополнение к главному охраняемому въезду сообщества на Seven Hills Drive.

Когда уровни вступают в конфликт — из-за правила локальной ассоциации, не разрешённого декларацией головной, или из-за повышения взносов, принятого без соблюдения процедуры, — путь определяет NRS 38.310. Иск о толковании, применении или принудительном исполнении CC&R, внутренних регламентов или правил, а равно о процедурах повышения, снижения или установления дополнительных взносов, должен сначала быть передан на медиацию или в арбитраж через Nevada Real Estate Division, а суду предписано прекратить дело, начатое в нарушение этого требования. NRS 116.4109 определяет, что должно быть предоставлено при перепродаже, — и именно здесь двойные взносы чаще всего застают покупателя врасплох.

Индивидуальные дома, подрядчики и залоги

Заметная часть Seven Hills — это индивидуальное и полуиндивидуальное строительство: владельцы заключают договоры напрямую со строителями, архитекторами и подрядными бригадами, а не покупают готовый серийный дом. Это переносит правовые риски на владельца.

По NRS 108.2214 лицо, выполнившее работы либо поставившее материалы или оборудование стоимостью 500 долларов и выше, может заявить залоговое право (mechanic's lien). NRS 108.226 требует зарегистрировать уведомление о залоге в течение девяноста дней после наиболее позднего из событий — завершения работ по объекту, последней поставки материалов или последних выполненных работ, — либо в течение сорока дней после регистрации действительного уведомления о завершении работ (notice of completion), смотря что наступит раньше. NRS 108.233 затем требует начать обращение взыскания по залогу в течение шести месяцев с даты регистрации, если только продление не подписано и не зарегистрировано заранее. Владельцы, не отслеживающие эти даты, могут обнаружить залог на титуле спустя долгое время после того, как считали работы закрытыми. Мы ведём договоры и последующие судебные споры в бизнесе с обеих сторон.

St. Rose Parkway, Seven Hills Drive и Eastern Avenue

Eastern Avenue образует западную границу Seven Hills, а St. Rose Parkway, она же State Route 146, — южную. St. Rose Parkway соединяется с Interstate 215 и Pecos Road ромбовидной развязкой, и именно по ней почти каждая поездка из Seven Hills выходит на трассу. Seven Hills Drive — внутренняя магистраль, ведущая к ней.

Сочетание на этой южной границе необычное: магистральный поток на трассовых скоростях, больничный кампус, давший название St. Rose Parkway, транспорт к Henderson Executive Airport и от него, а также машины, спускающиеся со склона. Такое сочетание способно приводить к тяжёлым ДТП. NRS 11.190(4)(e) отводит два года на иск о возмещении вреда, причинённого противоправным действием или небрежностью другого лица, а дела о возмещении вреда здоровью такой тяжести обычно требуют медицинской и экономической экспертной работы, начатой задолго до истечения срока.

Когда дом и есть всё наследство

Стоимость недвижимости в Seven Hills означает, что упрощённые пути наследования применяются редко. NRS 146.070(1)(a) позволяет передать наследство стоимостью не более 150 000 долларов без ведения наследственного дела, а процедура по аффидевиту в NRS 146.080 доступна только тогда, когда наследодатель вовсе не оставил недвижимости в Nevada. Ни то, ни другое обычно не подходит для дома на склоне.

Следствие таково: право собственности, оформленное на физическое лицо, как правило, пройдёт через полноценное наследственное дело (probate) в Eighth Judicial District Court в здании Regional Justice Center в Las Vegas, причём в картине будут участвовать и ассоциация, и кредитор, и любой зарегистрированный залог. Владельцы, которым нужен иной исход, решают это через планирование наследства, пока такая возможность ещё есть.

Термины, которые вы можете услышать

Боковая опора грунта (lateral support)

Естественная поддержка, которую земля получает от грунта рядом с ней и под ней. На ступенчатых участках на склоне именно её устранение или изменение лежит в основе большинства споров о подпорных стенах.

Сервитут на склон или водоотвод (slope or drainage easement)

Зарегистрированный сервитут, резервирующий часть участка под планировку грунта, сток ливневых вод или обеспечение устойчивости. Обычно он ограничивает строительство, посадки и изменение рельефа на этой части и связывает каждого последующего владельца.

Залоговое право подрядчика (mechanic's lien)

Зарегистрированное требование к недвижимости со стороны лица, выполнившего работы либо поставившего материалы или оборудование на сумму 500 долларов и выше по NRS 108.2214; оно обеспечивает оплату за счёт самого улучшенного объекта.

Уведомление о завершении работ (notice of completion)

Зарегистрированный документ, фиксирующий окончание строительного проекта. После регистрации действительного уведомления о завершении работ NRS 108.226 сокращает срок для регистрации уведомления о залоге до сорока дней с этой даты.

Локальная ассоциация (sub-association)

Вторая ассоциация, управляющая отдельным кварталом внутри более крупного сообщества: она взимает собственные взносы и применяет собственные правила наряду с правилами головной ассоциации.