Luật sư phục vụ Seven Hills, Henderson

Seven Hills là khoảng 1,300 acre sườn đồi đã được san nền ở rìa tây nam Henderson, cách Strip chừng bảy dặm và cách Henderson Executive Airport nửa dặm về phía đông. Chừng ba nghìn căn nhà nằm rải trên khoảng hai mươi lăm khu dân cư riêng biệt, phần lớn xây từ năm 1997 trở đi quanh sân golf do Rees Jones thiết kế, khai trương cùng năm.

Hai đặc điểm khiến Seven Hills khác biệt về mặt pháp lý. Địa hình biến những câu hỏi hàng xóm thông thường thành câu hỏi về độ dốc, thoát nước và sự chống đỡ ngang. Còn cơ chế quản trị thì đặt các hiệp hội nhánh có cổng bảo vệ nằm dưới một hiệp hội tổng, nên hai bộ quy định có thể cùng ràng buộc một thửa đất. O'Reilly Law Group xử lý các việc về bất động sản, tranh tụng và hợp đồng ở đây từ 325 South Maryland Parkway, Las Vegas.

Những gì tiếp theo là thông tin chung về luật và thủ tục Nevada, không phải tư vấn về một thửa đất, một bức tường hay một thỏa thuận cụ thể nào.

Một khu đất đổi chủ ba lần trước khi có căn nhà nào được xây

Khu đất bên dưới Seven Hills lần đầu được đề xuất phát triển vào giữa thập niên 1980 với tên Sky Harbor Ranch bởi Cosmo World Corporation của Nhật Bản. Cosmo World nộp đơn phá sản năm 1991. Forest City Enterprises mua lại khu đất năm 1993 cùng nhà phát triển người Canada Terry Johnston, và American Nevada Corporation tham gia làm đối tác vào tháng 1 năm 1996 với Forest City vẫn là đối tác điều hành. Dự án cũng từng mang tên Silver Canyon trong quá trình đó. Nhà bắt đầu mọc lên từ năm 1997.

Lịch sử ấy không phải chuyện vặt. Một thửa đất có quyền phát triển đi qua một vụ phá sản và hai lần đổi chủ thường mang theo hồ sơ đã đăng ký dài và lạ hơn nhiều so với đất được một nhà thầu phát triển liền mạch: các bản tuyên bố đã bị thay thế, bản đồ phân lô đã sửa đổi, quyền dành riêng cho chủ đầu tư, và các quyền địa dịch cấp cho những pháp nhân nay không còn tồn tại. Mọi câu hỏi nghiêm túc về quyền sở hữu ở Seven Hills thường bắt đầu bằng việc đọc hồ sơ đó tại Clark County Recorder.

Đất sườn đồi: độ dốc, thoát nước và tường chắn

Seven Hills được xây trên những nền đất đã tính toán kỹ thuật, cắt vào chân McCullough Range. Gần như thửa nào cũng nằm trên hoặc dưới một thửa khác, tạo ra một loại tranh chấp mà các khu phân lô bằng phẳng hiếm khi gặp. Một bức tường chắn bắt đầu nghiêng. Một rãnh thoát nước đã san nền bị nắn lại trong lúc sửa cảnh quan, khiến nước mưa nay đổ xuống thửa đất phía dưới. Một quyền địa dịch về độ dốc giới hạn những gì được trồng hoặc được xây trên một phần ba diện tích phía dưới của thửa đất.

Những việc này được giải quyết qua các quyền địa dịch về san nền và thoát nước đã đăng ký, các bản vẽ hạ tầng khu phân lô và bản tuyên bố, chứ không qua những gì mỗi bên tưởng tượng lúc ký hợp đồng. Khi yêu cầu liên quan đến việc chiếm hữu chính mảnh đất, NRS 11.080 cho năm năm để khởi kiện đòi lại bất động sản. Khi yêu cầu liên quan đến thiệt hại gây ra cho đất, NRS 11.190(3)(b) cho ba năm để khởi kiện về hành vi hủy hoại hoặc xâm phạm bất động sản. Việc áp dụng điều nào sẽ thay đổi vụ việc rất nhiều, và công việc giao dịch bất động sản và tranh tụng của chúng tôi thường bắt đầu từ việc phân loại đó.

Hai lớp quản trị trên cùng một thửa đất

Một chủ nhà ở Seven Hills có thể phải đóng phí cho cả hiệp hội tổng lẫn hiệp hội nhánh, mỗi bên có ban quản trị, ngân sách và bộ quy định riêng. Terracina, Renaissance, Venezia, Rapallo, Villaggio, Meridiana, Palmero, Capistrano, Majestic Hills và The Terraces nằm trong số các khu dân cư có tên, một số còn có cổng riêng bên cạnh cổng chính của cộng đồng trên Seven Hills Drive.

Khi các lớp quản trị xung đột — chẳng hạn một quy định của hiệp hội nhánh mà bản tuyên bố của hiệp hội tổng không cho phép, hoặc một lần tăng phí được thông qua không đúng thủ tục — NRS 38.310 quy định lối đi. Một vụ kiện dân sự về việc giải thích, áp dụng hay thi hành CC&R, điều lệ hoặc nội quy, hoặc về thủ tục dùng để tăng, giảm hay áp đặt thêm khoản phí, trước hết phải được đưa ra hòa giải hoặc trọng tài thông qua Nevada Real Estate Division, và tòa án được chỉ đạo bác vụ kiện khởi sự vi phạm yêu cầu đó. NRS 116.4109 quy định những gì phải cung cấp khi bán lại, và đó chính là chỗ mà các khoản phí chồng lớp hay khiến người mua bất ngờ nhất.

Nhà xây riêng, nhà thầu và quyền cầm giữ

Một phần đáng kể của Seven Hills là nhà xây riêng và bán riêng, nghĩa là chủ nhà ký hợp đồng trực tiếp với nhà thầu, kiến trúc sư và các đội thi công thay vì mua một căn nhà đã hoàn thiện. Điều đó đẩy rủi ro pháp lý về phía chủ nhà.

Theo NRS 108.2214, người cung cấp công việc, vật tư hoặc thiết bị trị giá từ $500 trở lên có thể là người có quyền cầm giữ. NRS 108.226 đòi hỏi thông báo quyền cầm giữ phải được đăng ký trong vòng chín mươi ngày kể từ mốc muộn nhất trong ba mốc: hoàn thành công trình, lần giao vật tư cuối cùng, hoặc lần thi công cuối cùng — hoặc trong vòng bốn mươi ngày kể từ khi đăng ký một thông báo hoàn công hợp lệ, tùy mốc nào đến trước. NRS 108.233 sau đó buộc việc khởi kiện phát mại quyền cầm giữ phải bắt đầu trong vòng sáu tháng kể từ ngày đăng ký, trừ khi có gia hạn được ký và đăng ký trước. Chủ nhà không theo dõi những mốc đó có thể phát hiện một quyền cầm giữ trên giấy tờ sở hữu rất lâu sau khi họ tưởng công trình đã khép lại. Chúng tôi xử lý hợp đồng và tranh tụng doanh nghiệp phát sinh cho cả hai phía.

St. Rose Parkway, Seven Hills Drive và Eastern Avenue

Eastern Avenue tạo thành ranh giới phía tây của Seven Hills, còn St. Rose Parkway, tức State Route 146, tạo thành ranh giới phía nam. St. Rose Parkway giao với Interstate 215 và Pecos Road tại một nút giao hình thoi, và đó là con đường mà gần như mọi chuyến đi ra khỏi Seven Hills đều dùng để lên xa lộ. Seven Hills Drive là trục nội khu dẫn vào đó.

Sự pha trộn dọc rìa phía nam ấy khá bất thường: xe chạy tốc độ xa lộ trên trục chính, khu bệnh viện đã đặt tên cho St. Rose Parkway, xe ra vào Henderson Executive Airport, và xe đổ xuống từ con dốc sườn đồi. Đó là một tổ hợp có thể gây ra những vụ va chạm nghiêm trọng. NRS 11.190(4)(e) cho hai năm để khởi kiện đòi bồi thường thương tích do hành vi sai trái hoặc sự cẩu thả của người khác, và các vụ thương tích cá nhân ở mức nghiêm trọng như vậy thường cần công việc giám định y khoa và kinh tế được chuẩn bị từ rất lâu trước khi thời hạn tới.

Khi căn nhà chính là toàn bộ di sản

Giá trị bất động sản ở Seven Hills khiến các lộ trình chứng thực di chúc rút gọn hiếm khi áp dụng được. NRS 146.070(1)(a) cho phép giao một di sản trị giá không quá $150,000 mà không cần thủ tục quản lý, còn thủ tục bản khai có tuyên thệ theo NRS 146.080 chỉ dùng được khi người mất hoàn toàn không để lại bất động sản tại Nevada. Cả hai thường không hợp với một căn nhà sườn đồi ở đây.

Hệ quả là quyền sở hữu đứng tên cá nhân thường sẽ phải đi qua thủ tục chứng thực di chúc chính thức tại Eighth Judicial District Court ở Regional Justice Center, Las Vegas, với hiệp hội, mọi bên cho vay và mọi quyền cầm giữ đã đăng ký đều nằm trong bức tranh đó. Chủ nhà muốn một kết cục khác thì giải quyết bằng hoạch định di sản khi còn kịp.

Những thuật ngữ bạn có thể nghe thấy

Sự chống đỡ ngang (lateral support)

Sự chống đỡ mà một mảnh đất nhận được một cách tự nhiên từ đất bên cạnh và bên dưới nó. Trên các thửa đất sườn đồi bậc thang, việc lấy đi hoặc thay đổi sự chống đỡ đó là vấn đề nền tảng trong hầu hết tranh chấp về tường chắn.

Quyền địa dịch về độ dốc hoặc thoát nước

Một quyền địa dịch đã đăng ký dành riêng một phần thửa đất cho việc san nền, thoát nước mưa hoặc giữ ổn định. Nó thường giới hạn việc xây dựng, trồng cây và san lại nền trên phần đó, và ràng buộc mọi chủ sở hữu về sau.

Quyền cầm giữ của nhà thầu (mechanic's lien)

Một yêu cầu đã đăng ký đối với bất động sản, do người đã cung cấp công việc, vật tư hoặc thiết bị trị giá từ $500 trở lên theo NRS 108.2214 đưa ra, bảo đảm khoản thanh toán bằng chính bất động sản đã được cải tạo.

Thông báo hoàn công (notice of completion)

Một văn bản đã đăng ký đánh dấu kết thúc một dự án xây dựng. Khi một thông báo hoàn công hợp lệ đã được đăng ký, NRS 108.226 rút ngắn thời hạn đăng ký thông báo quyền cầm giữ xuống bốn mươi ngày kể từ ngày đăng ký đó.

Hiệp hội nhánh (sub-association)

Một hiệp hội thứ hai quản lý một khu dân cư xác định bên trong một cộng đồng lớn hơn, thu các khoản phí riêng và thi hành nội quy riêng song song với hiệp hội tổng.