Abogados que atienden Seven Hills, Henderson

Seven Hills son unos 1,300 acres de ladera nivelada en el extremo suroeste de Henderson, a unas siete millas del Strip y a media milla al este del Henderson Executive Airport. Alrededor de tres mil viviendas se reparten en unos veinticinco vecindarios distintos, casi todos construidos a partir de 1997 en torno al campo de golf diseñado por Rees Jones que abrió ese mismo año.

Dos rasgos hacen que Seven Hills sea legalmente distinto. El terreno convierte preguntas vecinales corrientes en cuestiones de pendiente, drenaje y soporte lateral. Y su gobierno superpone subasociaciones con caseta de vigilancia bajo una asociación matriz, de modo que dos juegos de reglas pueden obligar al mismo lote. O'Reilly Law Group atiende asuntos de bienes raíces, litigios y contratos en la zona desde el 325 South Maryland Parkway, en Las Vegas.

Lo que sigue es información general sobre la ley y el proceso de Nevada, no asesoría sobre una parcela, un muro o un acuerdo en particular.

Un terreno que cambió de manos tres veces antes de que se construyera una sola casa

El suelo sobre el que se levanta Seven Hills se propuso por primera vez para desarrollo a mediados de los ochenta con el nombre de Sky Harbor Ranch, de la japonesa Cosmo World Corporation. Cosmo World se declaró en quiebra en 1991. Forest City Enterprises adquirió el terreno en 1993 junto con el desarrollador canadiense Terry Johnston, y American Nevada Corporation entró como socio en enero de 1996, con Forest City como socio administrador. El proyecto también llevó el nombre de Silver Canyon por el camino. Las casas llegaron a partir de 1997.

Esa historia no es anecdótica. Una parcela cuyos derechos de desarrollo pasaron por una quiebra y dos cambios de propiedad suele arrastrar un expediente registral más largo y más extraño que un terreno desarrollado de corrido por un solo constructor: declaraciones superadas, planos enmendados, derechos reservados al desarrollador y servidumbres otorgadas a entidades que ya no existen. Cualquier cuestión seria de título en Seven Hills empieza normalmente por leer ese expediente en el Clark County Recorder.

Lotes en ladera: pendiente, drenaje y muros de contención

Seven Hills está construido sobre plataformas de ingeniería excavadas en las estribaciones de las McCullough. Casi cada lote queda por encima o por debajo de otro, lo que produce una categoría de disputa que los fraccionamientos planos rara vez ven. Un muro de contención empieza a inclinarse. Una cuneta nivelada se desvía durante una remodelación del jardín y el agua de lluvia pasa a descargar sobre la propiedad de abajo. Una servidumbre de pendiente limita lo que puede plantarse o construirse en el tercio de bajada de un lote.

Estas cuestiones se resuelven con las servidumbres inscritas de nivelación y drenaje, los planos de urbanización del fraccionamiento y la declaración, no con lo que cada parte supuso al cerrar la compra. Cuando la reclamación versa sobre la posesión del terreno mismo, el NRS 11.080 concede cinco años para una acción de recuperación de bienes inmuebles. Cuando versa sobre el daño al terreno, el NRS 11.190(3)(b) concede tres años para una acción por deterioro o invasión de bienes inmuebles. Cuál de las dos aplica cambia el caso sustancialmente, y nuestro trabajo de transacciones inmobiliarias y de litigios suele empezar por esa clasificación.

Dos capas de gobierno sobre el mismo lote

Un propietario de Seven Hills puede pagar a la vez a una asociación matriz y a una subasociación, cada una con su junta, su presupuesto y su reglamento. Terracina, Renaissance, Venezia, Rapallo, Villaggio, Meridiana, Palmero, Capistrano, Majestic Hills y The Terraces están entre los vecindarios con nombre propio, varios de ellos con sus propias casetas de vigilancia además del acceso principal cerrado de la comunidad en Seven Hills Drive.

Cuando las capas chocan —por una regla de la subasociación que la declaración matriz no autoriza o por un aumento de cuotas adoptado sin el procedimiento debido—, el NRS 38.310 marca el camino. Toda acción civil sobre la interpretación, aplicación o cumplimiento de los CC&R, los estatutos o las reglas, o sobre los procedimientos usados para aumentar, disminuir o imponer cuotas adicionales, debe someterse primero a mediación o arbitraje a través de la Nevada Real Estate Division, y el tribunal tiene instrucción de desestimar una acción iniciada en violación de ese requisito. El NRS 116.4109 regula qué debe entregarse en una reventa, que es donde las cuotas superpuestas suelen sorprender al comprador.

Casas personalizadas, contratistas y gravámenes

Una parte importante de Seven Hills es construcción personalizada o semipersonalizada, lo que significa que los propietarios contratan directamente con constructores, arquitectos y oficios en lugar de comprar una casa de producción terminada. Eso traslada la exposición legal al propietario.

Conforme al NRS 108.2214, quien aporta trabajo, materiales o equipo por valor de $500 o más puede ser acreedor con derecho a gravamen. El NRS 108.226 exige inscribir el aviso de gravamen dentro de los noventa días siguientes a la más tardía de estas fechas: la terminación de la obra de mejora, la última entrega de material o el último trabajo realizado; o bien dentro de los cuarenta días siguientes a la inscripción de un aviso de terminación válido, lo que ocurra primero. El NRS 108.233 exige después iniciar la ejecución del gravamen dentro de los seis meses siguientes a su inscripción, salvo que antes se firme e inscriba una prórroga. El propietario que no lleva la cuenta de esas fechas puede descubrir un gravamen sobre su título mucho después de creer que el trabajo estaba cerrado. Nosotros llevamos los contratos y los litigios comerciales que vienen después, de ambos lados.

St. Rose Parkway, Seven Hills Drive y Eastern Avenue

Eastern Avenue forma el límite oeste de Seven Hills y St. Rose Parkway, la State Route 146, forma el límite sur. St. Rose Parkway se encuentra con la Interstate 215 y Pecos Road en un enlace en diamante, y es la vía que usa casi todo viaje que sale de Seven Hills para llegar a la autopista. Seven Hills Drive es la columna interior que la alimenta.

La mezcla en ese borde sur es poco común: tráfico arterial a velocidad de autopista, el campus hospitalario que da nombre a St. Rose Parkway, tráfico hacia y desde el Henderson Executive Airport, y vehículos que bajan de la pendiente de la ladera. Es una combinación que puede producir colisiones graves. El NRS 11.190(4)(e) concede dos años para ejercer una acción por daños derivados de lesiones causadas por el acto ilícito o la negligencia de otro, y los asuntos de lesiones personales de esa gravedad normalmente requieren trabajo pericial médico y económico desarrollado bastante antes de que llegue el plazo.

Cuando la casa es la herencia

El valor de las propiedades en Seven Hills hace que las vías sucesorias simplificadas rara vez apliquen. El NRS 146.070(1)(a) permite adjudicar sin administración una herencia valuada en no más de $150,000, y el procedimiento de declaración jurada del NRS 146.080 solo está disponible cuando el fallecido no dejó ningún bien inmueble en Nevada. Ninguno de los dos suele encajar con una casa en la ladera de aquí.

La consecuencia es que un título a nombre de una persona física pasará normalmente por una sucesión (probate) formal ante el Eighth Judicial District Court, en el Regional Justice Center de Las Vegas, con la asociación, cualquier acreedor hipotecario y cualquier gravamen inscrito formando parte del cuadro. Los propietarios que prefieren otro desenlace lo resuelven mediante planificación patrimonial mientras todavía pueden.

Términos que podría escuchar

Soporte lateral (lateral support)

El sostén que el terreno recibe de forma natural del suelo contiguo y del que tiene debajo. En lotes escalonados en ladera, retirar o alterar ese sostén es el problema de fondo de casi toda disputa por muros de contención.

Servidumbre de pendiente o de drenaje (slope or drainage easement)

Una servidumbre inscrita que reserva parte de un lote para nivelación, escorrentía pluvial o estabilidad. Suele limitar la edificación, la plantación y el renivelado en esa porción, y obliga a todos los propietarios posteriores.

Gravamen del constructor (mechanic's lien)

Un gravamen inscrito sobre un inmueble a favor de quien aportó trabajo, materiales o equipo por $500 o más conforme al NRS 108.2214, que garantiza el pago con la propia propiedad mejorada.

Aviso de terminación (notice of completion)

Un instrumento inscrito que marca el fin de un proyecto de construcción. Una vez inscrito un aviso de terminación válido, el NRS 108.226 reduce a cuarenta días desde esa inscripción el plazo para inscribir un aviso de gravamen.

Subasociación (sub-association)

Una segunda asociación que gobierna un vecindario delimitado dentro de una comunidad mayor, que cobra sus propias cuotas y hace cumplir sus propias reglas junto a las de la asociación matriz.