Seven Hills（Henderson）を担当する弁護士

Seven Hills は、Henderson の南西端にある約1,300エーカーの造成された丘陵地で、Strip からおよそ7マイル、Henderson Executive Airport の東0.5マイルに位置します。約25の街区に3,000戸ほどの住宅が並び、その多くは1997年以降、同じ年に開場した Rees Jones 設計のゴルフコースを囲むように建てられました。

Seven Hills を法律上とくに特徴づけているのは2点です。地形が、ふつうの隣人間の問題を斜面、排水、側方支持の問題に変えてしまうこと。そしてガバナンスが、マスター管理組合（master association）の下に有人ゲート付きの下部管理組合（sub-association）を重ねており、同じ区画を2組の規則が拘束し得ることです。O'Reilly Law Group は、Las Vegas の 325 South Maryland Parkway から、この地域の 不動産、訴訟、契約 の案件を扱っています。

以下は Nevada の法律と手続についての一般的な情報であり、特定の区画、擁壁、契約についての助言ではありません。

1軒も建たないうちに3度所有者が変わった土地

Seven Hills の土地は、1980年代半ばに日本の Cosmo World Corporation により Sky Harbor Ranch として最初に開発が構想されました。Cosmo World は1991年に破産を申請します。Forest City Enterprises が1993年にカナダのデベロッパー Terry Johnston とともに用地を取得し、1996年1月には American Nevada Corporation がパートナーとして加わり、Forest City が運営パートナーにとどまりました。このプロジェクトには途中で Silver Canyon という名称も使われています。住宅の建設は1997年から始まりました。

この経緯は単なる豆知識ではありません。開発権が破産と2度の所有者変更を経た土地は、ひとつの施工業者が一貫して開発した土地よりも、登記記録が長く、そして厄介になりがちです。効力を失った宣言書、修正された区画図、留保された開発業者の権利、いまは存在しない法人に与えられた地役権などです。Seven Hills で本格的な権原問題に取り組むときは、通常まず Clark County Recorder でその記録を読むことから始まります。

斜面区画：勾配、排水、擁壁

Seven Hills は McCullough の丘陵を削って造成した宅地の上に建っています。ほぼすべての区画が他の区画の上か下にあり、平坦な住宅地ではめったに見られない類型の紛争が生じます。擁壁が傾きはじめる。造園の改修で造成した排水路の向きが変わり、雨水が下の敷地へ流れ込むようになる。斜面の地役権が、区画の下側3分の1に植えられるものや建てられるものを制限している。

これらは、双方が売買時に想定していたことではなく、登記された造成・排水の地役権、住宅地の造成計画図、そして宣言書によって解決されます。土地そのものの占有に関する請求であれば、NRS 11.080 は不動産の回復を求める訴えに5年を認めています。土地への損害に関する請求であれば、NRS 11.190(3)(b) が不動産の毀損または不法侵入の訴えに3年を認めています。どちらに当たるかで事件は大きく変わり、当事務所の 不動産取引 と 訴訟 の仕事は、しばしばこの区別から始まります。

同じ区画に重なる2層のガバナンス

Seven Hills の所有者は、マスター管理組合と下部管理組合の両方に支払いをしていることがあり、それぞれが独自の理事会、予算、規則を持ちます。Terracina、Renaissance、Venezia、Rapallo、Villaggio、Meridiana、Palmero、Capistrano、Majestic Hills、The Terraces などが街区の名称で、そのいくつかは Seven Hills Drive のコミュニティ正面ゲートに加えて独自のゲートを備えています。

下部管理組合の規則がマスターの宣言書の授権を超えている場合や、必要な手続を経ずに賦課金の増額が採択された場合など、層と層が衝突したときの進め方は NRS 38.310 が定めます。CC&R、細則、規則の解釈・適用・執行に関する民事訴訟、および追加賦課金の増減や賦課の手続に関する民事訴訟は、まず Nevada Real Estate Division を通じた調停または仲裁に付さなければならず、この要件に違反して提起された訴えは裁判所が却下することとされています。転売時に交付すべき書類は NRS 116.4109 が定めており、重層的な賦課金が買主を最も驚かせるのはこの場面です。

注文住宅、施工業者、そして先取特権

Seven Hills のかなりの部分は注文住宅・準注文住宅であり、所有者は完成した建売住宅を買うのではなく、施工業者、建築家、各職種と直接契約します。その結果、法的なリスクは所有者側に移ります。

NRS 108.2214 に基づき、500ドル以上の価値がある労務、資材、設備を提供した者は先取特権（lien）の権利者となり得ます。NRS 108.226 は、工事の完成、資材の最終納入、最後の作業のうち最も遅い時点から90日以内、または有効な完了通知（notice of completion）の登記から40日以内のいずれか早い時点までに、先取特権の通知を登記することを求めています。さらに NRS 108.233 は、延長の合意書が署名・登記されない限り、登記から6か月以内に先取特権の実行手続を開始することを求めています。これらの日付を管理していない所有者は、工事は片付いたと思っていた後になって権原に先取特権が付いていることに気づくことがあります。当事務所は双方の立場で 契約 と、その後に続く ビジネス訴訟 を扱っています。

St. Rose Parkway、Seven Hills Drive、Eastern Avenue

Eastern Avenue が Seven Hills の西側の境界を、State Route 146 である St. Rose Parkway が南側の境界を形づくっています。St. Rose Parkway は Interstate 215 および Pecos Road とダイヤモンド型インターチェンジで接続しており、Seven Hills から高速道路へ出るほぼすべての移動が使う道路です。Seven Hills Drive はそこへつながる内部の主要道路です。

この南側の境界に集まる交通は独特です。高速道路並みの速度の幹線交通、St. Rose Parkway の名の由来である病院への往来、Henderson Executive Airport の発着に伴う交通、そして丘陵の勾配を下ってくる車両が混ざります。重大な衝突事故につながり得る組み合わせです。NRS 11.190(4)(e) は、他人の違法行為または過失によって生じた傷害の損害賠償請求に2年を認めており、この重さの 人身傷害 の案件では通常、期限が来るずっと前から医学・経済の専門家による作業を進めておく必要があります。

住宅そのものが遺産である場合

Seven Hills の不動産価格を考えると、簡易なプロベート手続が使えることはまれです。NRS 146.070(1)(a) は評価額150,000ドル以下の遺産について遺産管理を経ない財産承継を認め、NRS 146.080 の宣誓供述書による手続は、被相続人が Nevada 州内に不動産をまったく残していない場合にのみ使えます。ここの丘陵の住宅では、通常どちらにも当てはまりません。

その結果、個人名義の住宅は通常、Las Vegas の Regional Justice Center にある Eighth Judicial District Court での正式な プロベート を経ることになり、管理組合、貸主、登記された先取特権もすべて関係してきます。別の結末を望む所有者は、まだ動けるうちに エステートプランニング で手当てをしています。

知っておきたい用語

側方支持（lateral support）

土地がその横や下の地盤から自然に受けている支持のことです。段状の斜面区画では、この支持を取り除いたり変えたりすることが、擁壁紛争のほとんどで根底にある問題になります。

斜面・排水の地役権（slope or drainage easement）

造成、雨水の流下、安定性のために区画の一部を留保する登記済みの地役権です。通常はその部分での建築、植栽、再造成を制限し、その後のすべての所有者を拘束します。

工事先取特権（mechanic's lien）

NRS 108.2214 に基づき、500ドル以上の労務、資材、設備を提供した者が不動産に対して登記する請求権で、工事が施された不動産そのものから支払いを確保します。

完了通知（notice of completion）

建設工事の終了を示す登記文書です。有効な完了通知が登記されると、NRS 108.226 により先取特権の通知を登記できる期間はその登記から40日に短縮されます。

下部管理組合（sub-association）

より大きなコミュニティの中の特定の街区を規律する2つめの管理組合で、マスター管理組合とは別に独自の賦課金を課し、独自の規則を執行します。