服务于 Henderson Seven Hills 的律师

Seven Hills 位于 Henderson 西南边缘，是一片约 1,300 英亩经过平整的山坡地，距 Strip 约七英里，在 Henderson Executive Airport 以东半英里。约三千套住宅分布在大约二十五个独立小区内，多数自 1997 年起建成，环绕同年开放、由 Rees Jones 设计的高尔夫球场展开。

有两个特点让 Seven Hills 在法律上与众不同。地形把普通的邻里问题变成了坡度、排水与侧向支撑问题。治理结构则把有岗亭门禁的分区业主协会（sub-association）叠加在总业主协会（master association）之下，因此同一块地可能同时受两套规则约束。O'Reilly Law Group 在 Las Vegas 的 325 South Maryland Parkway 办公，办理这里的房地产、诉讼与合同事务。

以下是关于 Nevada 法律与程序的一般性说明，并非针对某一地块、某堵墙或某份协议的法律意见。

一栋房子还没盖起来，土地就已三次易主

Seven Hills 脚下的这片土地，最早在 1980 年代中期由日本的 Cosmo World Corporation 提出以 Sky Harbor Ranch 之名开发。Cosmo World 于 1991 年申请破产。Forest City Enterprises 与加拿大开发商 Terry Johnston 于 1993 年收购该地块，American Nevada Corporation 于 1996 年 1 月加入成为合伙人，Forest City 继续担任管理合伙人。项目中途还用过 Silver Canyon 这个名字。住宅自 1997 年起陆续建成。

这段历史并不是花絮。一块开发权经历过破产和两次易主的土地，其备案卷宗往往比由单一建商一气呵成开发的土地更长、更奇怪：被取代的声明书、修订过的地块图、开发商保留的权利，以及授予早已不存在的实体的地役权。在 Seven Hills，任何严肃的产权问题通常都从在 Clark County Recorder 调阅这份卷宗开始。

坡地地块：坡度、排水与挡土墙

Seven Hills 建在 McCullough 山麓开挖出的工程平台上。几乎每块地都位于另一块地的上方或下方，这就产生了平地小区少见的一类纠纷。挡土墙开始倾斜；景观改造时把已平整好的排水沟改道，雨水如今排向下方物业；坡地地役权限制了地块下坡三分之一处能种什么、能建什么。

这些问题要靠备案的平整与排水地役权、小区市政工程图纸以及声明书来解决，而不是靠双方在过户时各自的假设。若主张涉及土地本身的占有，NRS 11.080 规定收回不动产之诉的期限为五年；若涉及对土地的损害，NRS 11.190(3)(b) 规定不动产毁损或侵入之诉的期限为三年。适用哪一条，会大幅改变案件走向，因此我们的房地产交易与诉讼工作常常从这一定性开始。

同一块地上的两层治理

Seven Hills 的业主可能同时向总业主协会和分区业主协会缴费，两者各有理事会、预算与规则。Terracina、Renaissance、Venezia、Rapallo、Villaggio、Meridiana、Palmero、Capistrano、Majestic Hills 与 The Terraces 都在这些小区之列，其中数个除社区在 Seven Hills Drive 上的主门禁之外，还有自己的门岗。

当两层规则冲突时——例如分区业主协会订立了总声明书并未授权的规则，或未按规定程序通过了管理费上调——NRS 38.310 决定走哪条路。凡涉及 CC&R、章程或规则的解释、适用或执行，或涉及提高、降低、加收管理费所用程序的民事诉讼，须先通过 Nevada Real Estate Division 提交调解或仲裁，违反该要求提起的诉讼法院应予驳回。NRS 116.4109 规范转售时必须提供的资料，而叠加的管理费最常在这一环节让买方措手不及。

订制住宅、承包商与留置权

Seven Hills 有相当比例是订制与半订制住宅，这意味着业主直接与建商、建筑师和各工种签约，而不是买一套建好的量产房。这把法律风险转移到了业主身上。

依 NRS 108.2214，提供价值 $500 或以上工作、材料或设备的人可以成为留置权人。NRS 108.226 要求留置权通知在下列三者中最晚发生的事件之后九十天内备案：改良工程完工、最后一次材料交付、最后一次施工；若已备案有效的竣工通知书（notice of completion），则须在其备案后四十天内，两者以先到者为准。NRS 108.233 接着要求，除非事先签署并备案延期文件，否则留置权的实现程序须在备案后六个月内启动。不盯紧这些日期的业主，可能在自以为工程早已结清很久之后，才发现产权上多了一项留置权。我们为双方处理相关的合同与后续的商业诉讼。

St. Rose Parkway、Seven Hills Drive 与 Eastern Avenue

Eastern Avenue 构成 Seven Hills 的西界，State Route 146 即 St. Rose Parkway 构成南界。St. Rose Parkway 与 Interstate 215 及 Pecos Road 以菱形立交相接，几乎所有从 Seven Hills 驶向高速公路的行程都要走这条路。Seven Hills Drive 则是通往它的社区主干道。

南缘一带的交通构成很不寻常：高速级别的主干道车流、赋予 St. Rose Parkway 名字的医院园区、进出 Henderson Executive Airport 的车辆，再加上从坡道上下来的车。这样的组合可能造成严重碰撞。NRS 11.190(4)(e) 规定，因他人不法行为或疏忽致人受伤的损害赔偿之诉期限为两年，而这种严重程度的人身伤害案件，通常需要在期限到来之前很早就展开医疗与经济方面的专家工作。

当房子就是整笔遗产

Seven Hills 的房产价值意味着简化的遗嘱认证途径很少能用上。NRS 146.070(1)(a) 允许价值不超过 $150,000 的遗产免正式管理直接划拨，而 NRS 146.080 的宣誓书程序只在被继承人在 Nevada 完全没有留下不动产时才可使用。这里的坡地住宅通常两者都不符合。

其结果是：以个人名义持有的产权，通常要在位于 Las Vegas 的 Regional Justice Center 内 Eighth Judicial District Court 走正式遗嘱认证程序，协会、任何贷款人以及任何已备案的留置权都会牵涉其中。希望换一种结果的业主，会趁还来得及的时候通过遗产规划来安排。

您可能会听到的术语

侧向支撑（lateral support）

土地从其旁侧与下方地层自然获得的支撑。在阶梯式坡地地块上，移除或改变这种支撑，是绝大多数挡土墙纠纷背后的根本问题。

坡地或排水地役权（slope or drainage easement）

一项备案的地役权，将地块的一部分保留用于平整、雨水排放或稳定坡体。它通常限制该部分的建造、种植与再平整，并约束此后的每一位业主。

施工留置权（mechanic's lien）

依 NRS 108.2214，提供价值 $500 或以上工作、材料或设备的人，对不动产提出的备案权利主张，以被改良的物业本身担保其获得付款。

竣工通知书（notice of completion）

标志建设项目结束的备案文件。一旦有效的竣工通知书完成备案，NRS 108.226 就把留置权通知的备案期缩短为该备案后四十天。

分区业主协会（sub-association）

在更大社区内管辖某一特定小区的第二层协会，与总业主协会并行收取自己的管理费并执行自己的规则。