ทนายความที่ให้บริการ Seven Hills, Henderson

Seven Hills คือพื้นที่ลาดเขาที่ปรับระดับแล้วราว 1,300 เอเคอร์บนขอบด้านตะวันตกเฉียงใต้ของ Henderson ห่างจาก Strip ประมาณเจ็ดไมล์ และอยู่ทางตะวันออกของ Henderson Executive Airport ราวครึ่งไมล์ มีบ้านราวสามพันหลังกระจายอยู่ในย่านย่อยประมาณยี่สิบห้าแห่ง ส่วนใหญ่สร้างตั้งแต่ปี 1997 เป็นต้นมา รายล้อมสนามกอล์ฟที่ออกแบบโดย Rees Jones ซึ่งเปิดในปีเดียวกัน

สองลักษณะทำให้ Seven Hills มีความเฉพาะตัวทางกฎหมาย ภูมิประเทศเปลี่ยนคำถามเพื่อนบ้านธรรมดาให้กลายเป็นคำถามเรื่องความลาดชัน การระบายน้ำ และการค้ำยันด้านข้าง ส่วนโครงสร้างการกำกับดูแลวางสมาคมย่อยที่มีประตูรักษาความปลอดภัยไว้ใต้สมาคมส่วนกลาง ทำให้กฎสองชุดผูกพันที่ดินแปลงเดียวกันได้ O'Reilly Law Group ดูแลงานอสังหาริมทรัพย์ การดำเนินคดี และสัญญาที่นี่จากเลขที่ 325 South Maryland Parkway ใน Las Vegas

เนื้อหาต่อไปนี้เป็นข้อมูลทั่วไปเกี่ยวกับกฎหมายและกระบวนการของ Nevada ไม่ใช่คำแนะนำเกี่ยวกับที่ดิน กำแพง หรือข้อตกลงรายใดรายหนึ่ง

ที่ดินที่เปลี่ยนมือสามครั้งก่อนจะมีบ้านสักหลัง

ที่ดินใต้ Seven Hills ถูกเสนอให้พัฒนาครั้งแรกกลางทศวรรษ 1980 ในชื่อ Sky Harbor Ranch โดย Cosmo World Corporation จากญี่ปุ่น Cosmo World ยื่นล้มละลายในปี 1991 Forest City Enterprises เข้าซื้อที่ดินในปี 1993 ร่วมกับนักพัฒนาชาวแคนาดา Terry Johnston และ American Nevada Corporation เข้าร่วมเป็นหุ้นส่วนในเดือนมกราคม 1996 โดย Forest City ยังคงเป็นหุ้นส่วนผู้จัดการ โครงการนี้ยังเคยใช้ชื่อ Silver Canyon ระหว่างทางด้วย บ้านตามมาในปี 1997

ประวัตินี้ไม่ใช่เรื่องเล็กน้อย ที่ดินที่สิทธิในการพัฒนาผ่านการล้มละลายและการเปลี่ยนเจ้าของสองครั้ง มักมีแฟ้มเอกสารจดทะเบียนที่ยาวและซับซ้อนกว่าที่ดินที่ผู้สร้างรายเดียวพัฒนาตรงไปตรงมา ทั้งเอกสารข้อกำหนดที่ถูกแทนที่ แผนที่แบ่งแปลงที่แก้ไข สิทธิที่ผู้พัฒนาสงวนไว้ และภาระจำยอมที่ให้แก่นิติบุคคลซึ่งไม่มีอยู่แล้ว คำถามเรื่องกรรมสิทธิ์ที่จริงจังใน Seven Hills จึงมักเริ่มจากการอ่านแฟ้มนั้นที่ Clark County Recorder

ที่ดินลาดเขา: ความลาดชัน การระบายน้ำ และกำแพงกันดิน

Seven Hills สร้างบนแท่นที่ตัดเข้าไปในเชิงเขา McCullough แทบทุกแปลงอยู่เหนือหรือใต้แปลงอื่น ซึ่งก่อให้เกิดข้อพิพาทประเภทที่โครงการบนพื้นราบแทบไม่พบ กำแพงกันดินเริ่มเอียง ร่องระบายน้ำที่ปรับระดับไว้ถูกเปลี่ยนทางระหว่างการปรับปรุงภูมิทัศน์จนน้ำฝนไหลลงสู่ที่ดินด้านล่าง ภาระจำยอมเพื่อความลาดชันจำกัดสิ่งที่ปลูกหรือสร้างได้บนพื้นที่หนึ่งในสามด้านล่างของแปลง

เรื่องเหล่านี้ชี้ขาดด้วยภาระจำยอมเพื่อการปรับระดับและการระบายน้ำที่จดทะเบียนไว้ แบบแปลนการพัฒนาโครงการ และเอกสารข้อกำหนดที่จดทะเบียน ไม่ใช่ด้วยสิ่งที่คู่กรณีเข้าใจไว้ตอนปิดการซื้อขาย เมื่อข้อเรียกร้องเกี่ยวกับการครอบครองตัวที่ดินเอง NRS 11.080 ให้เวลาห้าปีในการฟ้องเรียกคืนอสังหาริมทรัพย์ เมื่อเกี่ยวกับความเสียหายต่อที่ดิน NRS 11.190(3)(b) ให้เวลาสามปีสำหรับคดีทำให้ทรัพย์เสื่อมค่าหรือบุกรุกอสังหาริมทรัพย์ การเลือกว่าข้อใดใช้บังคับเปลี่ยนรูปคดีอย่างมาก และงานธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์กับการดำเนินคดีของเรามักเริ่มจากการจำแนกประเภทนั้น

การกำกับดูแลสองชั้นบนที่ดินแปลงเดียว

เจ้าของบ้านใน Seven Hills อาจต้องจ่ายทั้งสมาคมส่วนกลางและสมาคมย่อย ซึ่งแต่ละแห่งมีคณะกรรมการ งบประมาณ และชุดกฎของตนเอง Terracina, Renaissance, Venezia, Rapallo, Villaggio, Meridiana, Palmero, Capistrano, Majestic Hills และ The Terraces เป็นบางส่วนของย่านที่มีชื่อเรียก โดยหลายแห่งมีประตูรักษาความปลอดภัยของตนเองเพิ่มเติมจากประตูหลักของชุมชนบน Seven Hills Drive

เมื่อสองชั้นขัดกัน ไม่ว่าจะเป็นกฎของสมาคมย่อยที่เอกสารข้อกำหนดส่วนกลางไม่ได้ให้อำนาจไว้ หรือการขึ้นค่าส่วนกลางที่ไม่ได้ทำตามขั้นตอนที่กำหนด NRS 38.310 เป็นตัวกำหนดเส้นทาง คดีแพ่งเกี่ยวกับการตีความ การใช้ หรือการบังคับตาม CC&R ข้อบังคับ หรือกฎ รวมถึงขั้นตอนการเพิ่ม ลด หรือเรียกเก็บค่าส่วนกลางเพิ่มเติม ต้องเสนอเข้าสู่การไกล่เกลี่ยหรืออนุญาโตตุลาการผ่าน Nevada Real Estate Division ก่อน และศาลได้รับคำสั่งให้ยกฟ้องคดีที่ยื่นโดยฝ่าฝืนข้อกำหนดนั้น ส่วน NRS 116.4109 กำกับสิ่งที่ต้องจัดหาให้เมื่อขายต่อ ซึ่งเป็นจุดที่ค่าส่วนกลางซ้อนชั้นมักทำให้ผู้ซื้อประหลาดใจที่สุด

บ้านสั่งสร้าง ผู้รับเหมา และสิทธิยึดหน่วง

บ้านส่วนหนึ่งที่มีนัยสำคัญใน Seven Hills เป็นงานสั่งสร้างและกึ่งสั่งสร้าง ซึ่งหมายความว่าเจ้าของทำสัญญาโดยตรงกับผู้สร้าง สถาปนิก และช่างฝีมือ แทนที่จะซื้อบ้านสำเร็จรูป นั่นทำให้ความเสี่ยงทางกฎหมายตกอยู่กับเจ้าของ

ภายใต้ NRS 108.2214 ผู้ที่จัดหาแรงงาน วัสดุ หรืออุปกรณ์มูลค่าตั้งแต่ 500 ดอลลาร์ขึ้นไปอาจเป็นผู้ทรงสิทธิยึดหน่วงได้ NRS 108.226 กำหนดให้จดทะเบียนหนังสือแจ้งสิทธิยึดหน่วงภายในเก้าสิบวันนับแต่เหตุการณ์ที่เกิดขึ้นหลังสุดในบรรดางานปรับปรุงแล้วเสร็จ การส่งมอบวัสดุครั้งสุดท้าย หรือการทำงานครั้งสุดท้าย หรือภายในสี่สิบวันนับแต่การจดทะเบียนหนังสือแจ้งงานแล้วเสร็จ (notice of completion) ที่สมบูรณ์ แล้วแต่ระยะเวลาใดจะถึงก่อน จากนั้น NRS 108.233 กำหนดให้เริ่มบังคับสิทธิยึดหน่วงภายในหกเดือนนับแต่การจดทะเบียน เว้นแต่มีการลงนามและจดทะเบียนการขยายเวลาไว้ก่อน เจ้าของที่ไม่ติดตามวันเหล่านั้นอาจพบสิทธิยึดหน่วงบนกรรมสิทธิ์นานหลังจากที่เชื่อว่างานปิดไปแล้ว เราดูแลงานสัญญาและการดำเนินคดีธุรกิจที่ตามมาให้ทั้งสองฝ่าย

St. Rose Parkway, Seven Hills Drive และ Eastern Avenue

Eastern Avenue เป็นขอบด้านตะวันตกของ Seven Hills ส่วน St. Rose Parkway หรือ State Route 146 เป็นขอบด้านใต้ St. Rose Parkway บรรจบกับ Interstate 215 และ Pecos Road ที่ทางแยกต่างระดับรูปเพชร และเป็นถนนที่การเดินทางออกจาก Seven Hills เกือบทุกเที่ยวใช้เพื่อไปสู่ทางด่วน ส่วน Seven Hills Drive เป็นแกนภายในที่ป้อนรถเข้าสู่ถนนสายนั้น

ส่วนผสมตลอดขอบด้านใต้นั้นไม่ธรรมดา ทั้งการจราจรบนถนนสายหลักที่ใช้ความเร็วระดับทางด่วน วิทยาเขตโรงพยาบาลที่เป็นที่มาของชื่อ St. Rose Parkway การจราจรเข้าออก Henderson Executive Airport และรถที่ลงมาจากทางลาดเชิงเขา เป็นการผสมที่อาจก่อให้เกิดอุบัติเหตุรุนแรง NRS 11.190(4)(e) ให้เวลาสองปีในการฟ้องเรียกค่าเสียหายจากการบาดเจ็บที่เกิดจากการกระทำโดยมิชอบหรือความประมาทของผู้อื่น และคดีบาดเจ็บส่วนบุคคลที่รุนแรงระดับนั้นมักต้องใช้งานผู้เชี่ยวชาญด้านการแพทย์และเศรษฐศาสตร์ที่พัฒนาไว้ล่วงหน้าก่อนถึงเส้นตายมาก

เมื่อบ้านคือกองมรดกทั้งหมด

มูลค่าทรัพย์สินใน Seven Hills ทำให้ทางลัดในการจัดการมรดกแทบไม่เคยใช้ได้ NRS 146.070(1)(a) อนุญาตให้ยกกองมรดกที่มีมูลค่าไม่เกิน 150,000 ดอลลาร์ให้แก่ผู้มีสิทธิโดยไม่ต้องจัดการมรดก และกระบวนการยื่นคำแถลงรับรองตาม NRS 146.080 ใช้ได้เฉพาะเมื่อผู้ตายไม่มีอสังหาริมทรัพย์ใน Nevada เลย ทั้งสองทางโดยปกติไม่เข้ากับบ้านบนเนินเขาที่นี่

ผลที่ตามมาคือ กรรมสิทธิ์ที่ถือในนามบุคคลโดยปกติจะต้องผ่านการจัดการมรดกอย่างเป็นทางการต่อ Eighth Judicial District Court ที่ Regional Justice Center ใน Las Vegas โดยมีสมาคม ผู้ให้กู้ และสิทธิยึดหน่วงที่จดทะเบียนไว้ทุกรายการเป็นส่วนหนึ่งของภาพรวม เจ้าของที่ต้องการผลลัพธ์ที่ต่างออกไปจัดการเรื่องนี้ผ่านการวางแผนมรดกขณะที่ยังทำได้

คำศัพท์ที่คุณอาจได้ยิน

การค้ำยันด้านข้าง (lateral support)

แรงค้ำยันที่ที่ดินได้รับตามธรรมชาติจากพื้นดินข้างเคียงและใต้ที่ดินนั้น บนที่ดินลาดเขาที่ทำเป็นขั้น การรื้อหรือเปลี่ยนแปลงแรงค้ำยันนั้นคือต้นตอของข้อพิพาทกำแพงกันดินส่วนใหญ่

ภาระจำยอมเพื่อความลาดชันหรือการระบายน้ำ (slope or drainage easement)

ภาระจำยอมที่จดทะเบียนไว้ สงวนที่ดินบางส่วนสำหรับการปรับระดับ การไหลของน้ำฝน หรือความมั่นคงของดิน โดยทั่วไปจะจำกัดการก่อสร้าง การปลูกต้นไม้ และการปรับระดับในส่วนนั้น และผูกพันเจ้าของทุกรายในภายหลัง

สิทธิยึดหน่วงของผู้รับเหมา (mechanic's lien)

การอ้างสิทธิเหนืออสังหาริมทรัพย์ที่จดทะเบียนไว้ โดยผู้จัดหาแรงงาน วัสดุ หรืออุปกรณ์มูลค่าตั้งแต่ 500 ดอลลาร์ขึ้นไปตาม NRS 108.2214 เพื่อประกันการชำระเงินจากตัวทรัพย์สินที่ได้รับการปรับปรุงนั้นเอง

หนังสือแจ้งงานแล้วเสร็จ (notice of completion)

เอกสารจดทะเบียนที่ระบุการสิ้นสุดของโครงการก่อสร้าง เมื่อจดทะเบียนหนังสือแจ้งงานแล้วเสร็จที่สมบูรณ์แล้ว NRS 108.226 จะย่นระยะเวลาจดทะเบียนหนังสือแจ้งสิทธิยึดหน่วงเหลือสี่สิบวันนับแต่การจดทะเบียนนั้น

สมาคมย่อย (sub-association)

สมาคมลำดับที่สองที่กำกับดูแลย่านที่กำหนดไว้ภายในชุมชนขนาดใหญ่ เรียกเก็บค่าส่วนกลางของตนเองและบังคับใช้กฎของตนเองควบคู่ไปกับกฎของสมาคมส่วนกลาง